부동산의 양도차익을 기준시가에 의하여 산정함에 있어 멸실된 구건물의 신축비용에 대하여 필요경비 공제를 부인한 처분의 당부(기각)

건축물과 부수토지를 취득하여 구건물을 멸실하고 새로이 건축물을 신축하여 양도한 경우, 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정할 때에는 멸실건물의 가액도 취득가액으로 보아 필요경비로 공제하는 것이나 기준시가에 의하여 양도차익을 산정할 때에는 이를 공제하지 아니하는 것이므로, 멸실건물에 대한 필요경비 공제를 부인한 처분은 타당함

1. 처분개요

청구인은 경기도 OO시 만안구 OO동 OOOOO 대지 161.35㎡와 그 지상의 건물 182.47㎡를 84.5.1 취득하여 85.7.24 위 건물을 멸실하고, 85.11.1 상가건물 436.32㎡를 신축하여(위 대지와 신축건물을 합하여 이하 “쟁점부동산”이라 한다) 90.2.10 양도한후, 90.3.17 기준시가에 의하여 자산양도차익예정신고를 하면서 멸실된 구건물의 신축비용 16,594,800원을 필요경비로 공제하였다. 처분청은 기준시가에 의한 양도차익의 산정이라는 이유로 위 신축비용에 대한 필요경비 공제를 부인하고 양도차익을 산정하여, 95.5.10 청구인에게 90년 귀속분 양도소득세 7,871,090원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 95.7.7 이의신청 및 95.9.25 심사청구를 거쳐 96.1.15 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견 가. 청구인 주장 토지와 건물을 취득한 후 구건물을 멸실하고 새로운 건물을 신축하여 양도한 경우, 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하더라도 구건물의 신축비용은 자본적지출로서 필요경비로 공제되어야 한다.

나. 국세청장 의견 건축물과 부수토지를 취득하여 구건물을 멸실하고 새로이 건축물을 신축하여 양도한 경우, 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정할 때에는 멸실건물의 가액도 취득가액으로 보아 필요경비로 공제하는 것이나 기준시가에 의하여 양도차익을 산정할 때에는 이를 공제하지 아니하는 것이므로, 이 건 멸실건물에 대한 필요경비 공제를 부인한 처분은 타당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점부동산의 양도차익을 기준시가에 의하여 산정함에 있어 멸실된 구건물의 신축비용에 대하여 필요경비 공제를 부인한 처분의 당부를 가리는 데 있다.

나. 관련법령

소득세법 제45조 제1항에서 「양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 게기하는 것으로 한다.

1. 당해자산의 취득당시의 기준시가에 의한 가액. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지 거래가액

2. 설비비와 개량비

3. 대통령령이 정하는 자본적 지출액

4. 대통령령이 정하는 양도비」라고 규정하고 있고, 같은법시행령 제94조 제1항 내지 제4항에서 위 법 제45조 제1항 각호에서 정한 필요경비의 범위를 규정하고 있으며, 같은조 제5항에서는 법 제45조 제1항 제1호 본문의 규정에 의한 방법으로 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하는 경우에는 제1항 내지 제4항의 규정에 불구하고 취득당시의 기준시가에 취득당시의 지방세법상의 과세시가표준액의 7/100 상당액을 합한 금액(토지 및 건물의 경우)으로 한다고 규정하고 있다.

다. 사실 및 판단

(1) 청구인은 쟁점부동산 양도후 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 자산양도차익 예정신고를 함에 있어서 멸실된 구건물의 신축비용 16,594,480원을 필요경비로 공제하였고, 처분청은 기준시가에 의한 양도차익의 산정이라는 이유로 위 신축비용의 공제를 부인하였음이 처분청의 과세자료에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하는 경우에도 멸실된 구건물의 신축비용은 필요경비로 인정되어야 한다고 주장하고 있으나, 위 법령에서 살펴본 바와 같이 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하는 경우에는 실지 양도가액에서 취득에 소요된 실지거래가액·설비비와 개량비·자본적 지출액·양도비 등을 공제하는 것이나, 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하는 경우에는 취득당시의 기준시가에 취득 당시의 지상세법상의 과세시가표준액의 7/100 상당액을 합한 금액(토지 및 건물의 경우)을 양도당시의 기준시가에서 공제하는 것이다.

(3) 이상의 법령의 규정 및 사실관계를 종합해볼때, 쟁점부동산의 양도차익을 산정함에 있어서 멸실된 구건물의 신축비용에 대한 필요경비 공제를 부인한 이 건 처분은 타당하다고 판단된다. 따라서 이 건 심판청구는 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.