부동산의 양도를 부동산매매업으로 보아 과세한 처분의 당부(기각)

건물을 신축하여 판매될 때까지 일시적 잠정적으로 임대업을 영위한 것으로 보여지고, 판매목적의 부동산을 일시적으로 임대한 경우에는 부동산매매업으로 과세함이 타당하다는 의견임.

1. 처분개요

청구인은 서울 송파구 OO동 OOOOOO 소재 대지 425.2㎡를 89.8.14 취득하여 그 지상에 지하1층 지상6층의 주택 및 근린생활시설 1,438.98㎡(이하 “쟁점 부동산”이라 한다)를 90.9.12 신축하여 임대하다 91.4.18 양도하였다.처분청은 쟁점 부동산 양도를 부동산매매업으로 보아 92.12.16 부가가치세 102,624,830원, 종합소득세 18,966,210원을 결정 고지하였다.청구인은 이에 불복하여 93.2.15 심사청구를 거쳐 93.5.20 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견가. 청구인 주장청구인은 ’91년중 쟁점 부동산 이외에는 부동산매매행위를 하지 않았으므로 쟁점 부동산의 양도를 부동산매매업으로 과세함은 부당하며, 쟁점 부동산 양도를 부동산매매업으로 본다하더라도 쟁점 부동산을 양도하면서 부동산 임대업을 포괄적으로 양도하였으므로 부가가치세과세대상이 아니라고 주장하고 있다.

나. 국세청장 의견청구인은 쟁점 부동산 이외에도 ’87년 이후 부동산을 단독 또는 공동으로 수차례 신축 양도한 사실이 있으며, 그 거래회수, 규모, 태양 등에 비추어 볼 때 청구인의 부동산 거래행위는 사업성이 인정되고,쟁점 부동산의 건물은 90.9.12 준공되어 불과 7개월만인 ’91.4.22(잔금지급 약정일) 양도하였음이 등기부등본, 건축물관리대장 등에서 확인되는바, 이는 청구인이 건물을 신축하여 판매될 때까지 일시적 잠정적으로 임대업을 영위한 것으로 보여지고, 판매목적의 부동산을 일시적으로 임대한 경우에는 부동산매매업으로 과세함이 타당하다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건 심판청구의 다툼은 쟁점 부동산의 양도를 부동산매매업으로 보아 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.

나. 관련법령

부가가치세법 제2조제1항에 “영리목적의 유무에 불구하고 사업상 독립적으로 재화 또는 용역을 공급하는 자(사업자)는 이 법에 의하여 부가가치세를 납세할 의무가 있다”고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제2조 제1항 제4호에서 “부동산매매업은 재화를 공급하는 사업으로 본다”고 규정하면서 같은 법 시행규칙 제1조(사업의 범위) 제1항에서는 “부동산매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 1과세기간중에 1회이상 부동산을 취득하고 2회이상 판매하는 경우에는 부동산매매업을 영위한 것으로 본다”고 규정하고 있다.또한소득세법 제1조제1항 제1호, 제4조 제1항 제1호, 제20조 제1항 제8호 및 같은 법 시행령 제36조 제3호의 규정에 의하면 부동산매매업에서 발생한 소득은 사업소득으로서 종합소득세 과세대상임을 알 수 있고, 소득세법 기본통칙 2-4-8...20에 의하면 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 1과세기간중에 1회이상 부동산을 취득하고 2회이상 판매하는 경우에는 부동산매매업을 영위한 것으로 보도록 하고 있다.

다. 사실 및 판단

(1) 먼저 이 건 과세처분 경위를 보면, 처분청은 92.11.16 서울지방국세청의 조사결정통보에 의하여 고지한 것으로, 서울지방국세청은 청구인이 87년 이후 서울 송파구 OO동, OO구 OO동 및 강남구 OO동등에서 5회에 걸쳐 대지를 취득한 후 주택 및 상가를 5회 취득하여 7회에 걸쳐 양도하였으며, 또한 88.6.16 OO구 OO동 OOOOOO, OO 대지 289.4평을 취득하여 다세대주택 16세대를 신축하여 판매한 사실이 있는 등 청구인의 부동산 거래행위는 그 부동산의 거래회수, 규모 및 양태 등에 비추어 볼 때 사업성이 있는 정도의 계속성 및 반복성이 있는 거래로 보아 쟁점 부동산의 경우도 사업목적으로 취득 양도한 것으로 인정되어 부동산매매업으로 보아 부가가치세를 결정하였음을 알 수 있다.

(2) 청구인의 이 건 부동산 양도가 부동산매매업에 해당되는지 여부를 보면, 위부가가치세법 시행규칙 제1조제1항의 규정은 1과세기간중에 1회이상 부동산을 취득하고 2회이상 판매하는 경우에는 사실여부를 가리지 아니하고 부동산매매업으로 간주한다는 간주규정일 뿐 동 규정의 간주사업 요건에 해당되지 않는 경우 부동산매매업으로 인정하지 않는다고 반대해석 할 수는 없다 할 것이고 사업에 해당되는지 여부는 그 실질 내용에 따라 판단되어야 하므로 결국 그 매매가 수익을 목적으로 하고 있는 지와 그 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 가려져야 할 것인바(같은 뜻: 대법90누 1045, 90.9.25, 국심90서2429, 91.3.27외 다수), 청구인들의 경우 ’87년부터 ’91년까지의 부동산 취득 및 양도사실을 미루어 볼 때 수익을 목적으로 계속적·반복적으로 부동산을 취득·양도하였다고 볼 수밖에 없고, 쟁점 부동산 양도의 경우도 청구인들은 부동산 임대업을 목적으로 신축하였으나 자금압박 등의 사유로 부득이 양도하였다고 주장하고 있으나 청구인들의 ’87년부터 ’91년까지의 부동산 거래사실 및 신축후 7개월 밖에 소유하지 아니하였던 점으로 미루어 볼 때 신축당시부터 매매에 따른 수익을 목적으로 하였다고 볼 수밖에 없다 하겠다.

(3) 한편 쟁점부동산의 양도를 부동산임대업의 포괄양도로 보아 부가가치세를 과세하여서는 아니 된다는 주장에 대하여 보면, 위에서 본 바와 같이 청구인의 경우 쟁점부동산의 신축·양도 당시 부동산매매업을 영위한 것으로 판단되는 바, 청구인이 쟁점부동산을 신축후 7개월간 임대업에 공하다가 양도하였다고 하나 이는 청구인이 부동산을 신축하여 판매될 때까지 일시적 잠정적으로 임대업을 영위한 것으로 보이고 따라서 쟁점부동산의 양도는 임대업의 양도라고 보기 보다는 부동산매매업의 재고자산의 양도로 보는 것이 타당하다.(국심92서2250, 92.11.26 같은 뜻)따라서 청구인들의 쟁점 부동산 양도에 대하여 부동산매매업으로 보아 과세한 당초 처분은 달리 잘못이 없다고 판단되고 청구주장은 이유없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.