토지거래계약허가일 전에 잔금을 청산한 후 2년여 동안 토지거래계약허가를 받지 아니한 상태로 있던 중, 토지거래계약허가지역의 지정이 해제된 경우에 그 양도시기는 언제인지 여부(경정)

토지거래허가지역내의 토지로서 잔금이 먼저 청산되고 그 허가를 받지 못한 상태에서 그 지역의 지정이 해제된 경우 양도시기는 그 지역의 지정 해제일이 되는 것임

1. 처분개요

청구인은 82.8.2. 취득한 경상남도 통영시 산양면 OO리 OOOOOO 田2,020㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)중 1,479㎡는 93.8.4에, 나머지 542㎡는 93.12.20에 청구외 OO농수산(주) 앞으로 소유권이전등기를 하였다.처분청은 97.1.16 쟁점토지의 양도일을 소유권이전 등기접수일로 보아 청구인에게 93년도 귀속 양도소득세 19,271,720원을 고지하였다.청구인은 이에 불복, 97.3.14 심사청구를 하여 97.5.2 심사청구결정서를 수령한 후 97.6.30. 이 건 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견가. 청구인 주장쟁점토지는 토지거래계약허가지역에 해당되어 등기이전을 못하였으나, 매매계약서에 의해 91.7.13자로 잔금을 수수하였음이 양수자의 장부 및 통장에 의하여 확인되고 잔금청산과 동시에 양수자에게 근저당을 설정해 주었고, 양수자가 92.12.7 국립공원관리공단으로부터 형질변경허가를 받아 사용수익하였으며, 93.4.27 토지거래계약허가지역 지정이 해제된 지역이므로 잔금청산일 또는 허가지역해제일을 양도시기로 보아야 한다.

나. 국세청장 의견국토이용관리법 제21조의 3제7항에 의하면 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 그 효력이 발생하지 아니한다고 되어 있고 허가를 받기 전에는 물권적 효력은 물론 채권적 효력도 발생되지 아니한 무효의 상태에 있다 할 것이다(참조 : 대법원 90다12243, 91.12.24 전원합의체). 따라서 잔금이 먼저 청산되고 허가를 나중에 받은 경우에는 허가일 이전까지는 매매계약이 무효의 상태에 있으므로 그 허가일 이전에 미리 지급받은 금전은 매매대금이라기 보다는 일종의 선수금의 성격으로 보는 것이 타당하다 할 것이다(같은 뜻 : 대법원 92누8361, 93.1.15).쟁점토지매매는 관할관청에 토지거래허가를 신청한 바 없어 처음부터 확정적 무효라 할 것이고, 토지거래허가지역에서 신고지역으로 전환된 93.4.27. 이후에도 쟁점토지의 소유권이 즉시 이전되지 아니하고 2차에 걸쳐 이전되는 등으로 보아 청구인이 잔금을 91.7.13 수령하였다는 주장은 객관적 증빙에 의하여 명백히 입증되지 아니하여 신빙성이 없으며, 신고지역으로 전환된 93.4.27을 양도일로 보아야 한다는 주장도 인정할 수 없다.그렇다면 쟁점토지의 양도시기는 잔금청산일이 분명하지 아니하므로 전시소득세법시행령 제53조제1항 제1호의 규정에 의거 소유권등기접수일인 93.8.4 및 93.12.20로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 타당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

토지거래계약허가일 전에 잔금을 청산한 후 2년여 동안 토지거래계약허가를 받지 아니한 상태로 있던 중, 토지거래계약허가지역의 지정이 해제된 경우에 그 양도시기는 언제인지 여부

나. 관련법령

(1) 소득세법(82.12.21 법률 제3576호로 개정된 것) 제27조(양도 또는 취득의 시기) 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여 대통령령으로 정한다.

(2) 소득세법시행령(89.8.1 대통령령 제12767호로 개정된 것) 제53조(양도 또는 취득의 시기)

① 법 제27조에 규정하는 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다.

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의 의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일)(3)국토이용관리법 제21조의 3(토지거래계약허가)

① 허가구역안에 있는 토지에 관한 소유권·지상권 기타 사용·수익을 목적으로 하는 권리(이러한 권리의 취득을 목적으로 하는 권리를 포함한다)로서 대통령령이 정하는 권리를 이전 또는 설정(대가를 받고 이전 또는 설정하는 경우에 한한다)하는 계약(예약을 포함한다. 이하 “토지거래계약”이라 한다)을 체결하고자 하는 당사자는 공동으로 대통령령이 정하는 바에 따라 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다. 허가받은 사항을 변경하고자 할 때에도 또한 같다.

⑦ 제1항의 규정에 의한 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 그 효력을 발생하지 아니한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지는 90.4.28. 토지거래계약허가지역으로 지정고시되고 93.4.27 지정해제된 사실은 허가구역 및 신고지역 지정현황자료 등에서 확인되고 이에 대하여는 청구인과 다툼이 없다. 청구인은 91.7.13 잔금청산이 되었다고 주장하며, 그 입증자료로서 쟁점토지 매매계약서·대금지급관련 예금통장 및 양수자의 대금지급 지출결의서 등을 제출하고 있으며, 이에 대하여 처분청에 조회한 결과, 청구인이 제출한 입증자료의 내용이 사실임이 확인된다. 한편 쟁점토지의 등기부등본에서 쟁점토지의 소유권이 93.6.29 매매계약에 의하여 93.8.4자로 1,479㎡가, 93.12.20자로 그 나머지가 청구외 OO농수산(주) 명의로 소유권이전등기된 사실이 확인된다.

(2) 국토이용관리법상의 토지거래계약허가지역내의 토지매매거래에 있어서, 잔금이 먼저 청산되고 허가를 나중에 받은 경우, 토지거래계약허가전에 청산된 매매대금은 보관금 내지 선수금 상태에 있다가 토지거래계약허가일에 매매대금으로 전환되었다고 보아 토지거래계약허가일을 양도시기로 보아야 할 것인 바(같은 뜻, 국심93경2565, 94.8.10 합동회의), 만약 잔금이 먼저 청산되고 토지거래계약허가전에 당해 토지가 토지거래계약허가지역에서 지정해제된 경우에는 토지거래계약허가전에 청산된 매매대금은 그 지정해제일에 매매대금으로 전환되었다고 보는 것이 위 선결정례의 결정취지에 부합하는 해석이라 할 것이다.

(3) 따라서 이 건 쟁점토지는 토지거래계약허가지역내의 토지로서 91.7.13 잔금이 먼저 청산되고, 토지거래계약허가를 받지 못한 상태로 있다가 93.4.27 토지거래계약허가지역에서 지정해제되어 소유권이전등기된 경우이므로, 토지거래계약허가지역 지정해제전에 청산(91.7.13)된 매매대금은 보관금 내지 선수금 상태에 있다가 토지거래계약허가지역의 지정해제일(93.4.27)에 매매대금으로 전환되었다고 보아야 할 것이므로 그 양도시기는 토지거래계약허가지역 지정해제일인 93.4.27이라 할 것이다.

라. 결론이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.