쟁점상가 주택 매매로 인한 소득이 부동산 매매업에 의한 사업소득인지 양도소득인지 여부(기각)

자기의 토지 위에 상가 등을 신축하여 판매할 목적으로 건축 중인 건축법에 의한 건물과 토지를 제3자에게 양도한 경우에 해당되므로 부동산 매매업으로 과세한 당초 처분은 정당함.

1. 사실 청구인은 서울시 송파구 OO동 OOOOOO OOO OOOO OOOOO에 거주하는 사람으로서 청구외 OOO와 공동으로 88.4.19 같은 시 강남구 OO동 OOOOOO소재 대지 197.9㎡를 취득한 후 88.4.27 동 지상 건축허가를 신청하여 88.9.20 상가주택 418.04㎡ (지층 : 근린생활시설 123.35㎡, 1층 : 점포 98.23㎡, 2층 : 주택 98.23㎡, 3층 : 주택 98.23㎡ 이하 “쟁점상가 주택”이라 한다)를 신축하여 소유권보존등기를 마치고 88.9.30 쟁점상가 주택을 청구외 OOO에게 양도한 사실에 대하여 처분청이 쟁점 상가주택 매매로 인한 소득을 부동산 매매업에 의한 사업소득으로 보고, 91.6.16자로 종합소득세 10,134,350원 및 동 방위세 2,071,460원과 91.7.15자로 부가가치세 19,864,750원을 고지처분하자, 이에 불복하여 91.8.14 심사청구를 거쳐 91.12.11 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구 주장 청구인은 급여 생활자로서 안정적인 생계대책 일환으로 상호 투자하여 88.4.19 서울시 강남구 OO동 OOOOOO소재 대지 197.9㎡를 취득하여 쟁점 상가주택을 신축하다가 자금 조달에 차질이 생겨, 임차인이 입주한 상태에서 88.9.30 부득이 매도하였고, 88.10.31 양도소득세 신고까지 마쳤음에도 처분청에서는 쟁점상가 주택을 양도한 행위를 부동산 매매업으로 보아 전시와 같이 결정고지 하였으나, 부동산 매매업으로 과세하기 위하여는 부가가치세법 시행규칙 제1조 에서 규정한 바와 같이 1과세기간중 1회 이상 취득하고 2회 이상 양도의 요건을 충족시킴과 동시에 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성, 반복성이 있는지를 사회통념에 비추어 판단하여야 하는 것으로, 청구인들의 경우와 같이 단 한번 신축하여 준공 완료 후 자금사정으로 부득이 양도한 경우까지 부동산 매매업으로 봄은 부당하므로 취소되어야 한다고 주장한다.

3. 국세청장 의견 청구인이 양도한 쟁점 부동산은 OOO이 확인한 바와 같이 상가 건물이 95% 정도 완성된 상태에서 190,000,000원에 매도하였는 바, 이는 소득세법 기본통칙 제2-4-8......20(부동산 매매업의 업종구분) 제1항 제2호의 “자기의 토지 위에 상가 등을 신축하여 판매할 목적으로 건축 중인 건축법에 의한 건물과 토지를 제3자에게 양도한 경우에 해당되므로 부동산 매매업으로 과세한 당초 처분은 정당하다는 의견이다.

4. 쟁점 쟁점상가 주택 매매로 인한 소득이 부동산 매매업에 의한 사업소득인지 양도소득인지 여부.

5. 심리 및 판단

먼저, 부동산 매매업에 대한 관련규정을 보면 부가가치세법 제2조 제1항에서 “영리목적의 유무에 불구하고 독립적으로 재화 또는 용역을 공급하는 자(사업자)는 이 법에 의하여 부가가치세를 납부할 의무가 있다”고 규정하고 있고 같은 법 시행령 제2조 제1항 제4호에서 “부동산 매매업은 재화를 공급하는 사업으로 본다”고 규정하면서 같은 법 시행규칙 제1조(사업의 범위) 제1항에서는 “부동산 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 1과세기간중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우에는 부동산 매매업을 영위한 것으로 본다”고 규정하고 있는 바, 위 규정에 대한 해석과 관련하여 당해 부동산 매매가 부가가치세 및 종합소득세(사업소득)의 과세대상이 되는 부동산 매매업에 해당되는 것인지 또는 양도소득세의 과세대상이 되는 단순한 양도에 해당되는 것인지를 구별하는 기준은 그 매매행위를 부동산 매매업을 영위하는 것으로 볼 것인가의 여부에 있고, 그 구체적 판단은 당해 매매가 수익을 목적으로 하는 것인지, 그 규모와 회수에 비추어 어느 정도의 계속성·반복성을 가지고 있다고 볼 것인지 등의 사정을 고려하여 사회통념에 비추어 결정하여야 할 것으로서, 부가가치세 1과세기간에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매한 경우와 부동산 매매업의 사업자 등록을 하거나 분양 광고를 하는 등 부동산 매매나 그 중개를 사업상의 목적으로 나타내어 부동산을 판매하는 경우 뿐만 아니라, 설사 이와 같은 요건에 꼭 맞게 부동산을 거래한 경우가 아니라 하더라도 그 거래 규모와 회수 및 보유기간 등을 종합적으로 판단할 때 자산의 단순한 양도가 아니라 사업성을 띠고 수익을 목적으로 하는 것이라고 인정되는 경우에는 부동산 매매업에

해당되는 것으로 해석함이 타당하다 할 것이다. (대법원 81누115, 82.8.14외 다수 및 국심 90서2243, 91.1.18외 다수 동지) 청구인은

88. 1기 과세기간동안 쟁점 상가주택을 단 한번 신축하여 양도하였다고 주장하면서 쟁점상가주택의 매매로 인한 소득이 부동산 매매업에 의한 사업소득이 아니고 양도소득이라고 하지만, 청구인은 86.3.27 서울시 강남구 OO동 OOOOO소재 대지 58.23평을 취득하여 동 지상에 단독주택 87.96평을 신축한 후 양도하고 89.8.10 서울시 서초구 OO동 OOOOO 소재 대지 91.59평을 취득한 후 6일 만인 89.8.16에 위 대지를 양도하였으며, 89.4.7 서울시 OO구 OO동 OOOOO OOOO OOOO(22.28평)를 취득한지 3일만에 양도한 사실이 국세청 전산자료에 의하여 확인되는 바, 그 규모나 거래의 횟수 및 자산의 보유기간 등에 비추어 영리를 목적으로 계속성을 가지고 행하여진 것으로 인정된다. 위와 같은 사실을 종합해 볼 때 쟁점상가 주택의 경우 청구인들이 88.9.20 준공하여 단 10일 동안 보유한 후 88.9.30 청구외 OOO에게 양도한 사실 또한 당초 임대 목적으로 신축한 것이 아니라 판매목적으로 신축한 것임을 부인하기 어렵다 할 것이므로 이 건 쟁점상가주택의 판매는 부동산 매매업에 해당된다고 봄이 타당하다 할 것이다. 따라서 쟁점상가주택(토지·건물)의 판매는 부동산 매매업에 해당되므로 쟁점상가 주택을 판매한 사실에 대하여 부가가치세 및 종합소득세를 과세한 처분은 정당한 반면, 이와 다른 청구주장은 이유없는 것으로 판단된다.

6. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.