국민주택 채권 매각 차손 17,744,000원을 취득원가에 산입할 수 있는지의 여부(경정)

청구인이 주장하는 주택채권의 매각에 따른 손실금액 17,744,000원을 필요경비에 산입하여 청구인의 이 건 양도차익을 결정하여야 할 것으로 판단됨

1. 사실 청구인은 서울특별시 송파구 OO동 소재 OOOOO OO OOOOO에 거주하는 사람으로 같은곳 OOOOO OO OOOO 아파트(44평형)가 청구외 OOO 명의로 88.6.22 공급계약된 후 88.12.7자로 청구외 OOO로 명의변경된데 대하여 처분청은 이를 조사한바 청구인이 88.6.17 액면가액 4,000,000원의 주택청약 정기예금증서(계좌번호 OOOOOOOOOOOOOOOOO)를 청구외 OOO로부터 권리금 12,000,000원에 매수하여 국민주택채권가액 22,180,000원을 기재하고 이 건 아파트를 당첨받아 88.6.22 공급계약체결한 후 88.12.17 청구외 OOO에게 이 건 아파트를 분양가액 59,849,000원을 포함하여 104,000,000원에 양도했음을 확인, 이 건 양도가액을 104,000,000원으로 하고 취득가액은 분양가액 59,849,000원, 통장 권리금 12,000,000원 합계금액 71,849,000원으로 하는 한편 복덕방 소개비 4,000,000원을 필요경비로 공제하여 청구인의 양도소득금액을 산정하고 89.5.15자로 양도소득세 14,075,000원 및 동방위세 2,815,000원을 결정고지한 바 이에 불복하여 89.9.7 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 청구인은 처분청이 이 건 아파트 양도와 관련하여 필요경비로 분양가액 59,849,000원, 통장권리금 12,000,000원, 복덕방 소개비 4,000,000원, 합계금액 75,849,000원으로 하였으나 이외에 이 건 아파트 당첨과 관련하여 88.6.22 매입한 국민주택 채권 매입가액 22,180,000원을 당일 4,436,000원에 매각하였으므로 동 채권 매각차손 17,744,000원과 분양대금 지연 납부에 따른 연체이자 1,800,000원, 88.7.7 당초 이 건 아파트를 청구외 OOO에게 양도하기로 하였다가 해지함으로서 발생한 위약금 5,500,000원 및 청약예금증서 명의자인 청구외 OOO의 양도소득세 대신 납부액 1,682,000원 합계금액 31,162,000원을 추가로 필요경비로 공제해야 되고 청구외 OOO가 확인한 양도가액 104,000,000원중에는 복덕방 소개료 1,000,000원이 포함된 가액이므로 이 건 양도가액을 103,000,000원으로 하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 이에 대하여 국세청장은 이 건 부동산을 취득할 수 있는 권리인 아파트 당첨권의 양도가액은 매수인이 확인하고 있는 실지거래가액이 104,000,000원이고 필요경비는 당초 아파트 분양대금 59,849,000원과 청약예금 매입대금 12,000,000원 및 소개료등 4,000,000원으로 주택채권은 동 양도가액에 포함하여 양도하지 아니하고 청구인이 소유하고 있으므로 동 주택채권의 매입가액은 취득가액에 포함하지 아니함이 정당하다고 판단되며 청구주장의 연체이자 1,800,000원과 청약 예금통장 명의자 청구외 OOO의 양도소득세 대신 납부액 1,628,000원 및 위약금 5,500,000원은 소득세법 제45조 제1항에 규정하는 필요경비에 해당하지 아니하므로 필요경비 공제를 요구하는 청구주장을 받아들이기 어렵다는 의견이다.

4. 쟁점 가. 국민주택 채권 매각 차손 17,744,000원을 취득원가에 산입할 수 있는지의 여부.

나. 청구주장 연체이자, 청약 예금통장 명의자의 양도소득세 대신 납부액, 이 건 아파트를 양도하기로 하였다가 해지함으로서 발생한 위약금등을 필요경비로 공제할 수 있는지의 여부와, 다. 이 건 아파트 양도가액이 얼마인지를 가리는데 있다.

5. 심리 및 판단

쟁점 “가”를 심리한다. 이 건의 다툼을 살펴보면 처분청은 쟁점 아파트 매수인인 청구외 OOO로부터 이 건 국민주택 채권(가액 22,180,000원)을 청구인으로부터 인수받지 아니하였다는 확인서를 징취, 청구인이 동 국민주택채권을 양도하지 아니하고 소유하고 있다 하여 이를 취득원가로 인정하지 아니하였음을 알 수 있고 이에 대하여 청구인은 청구인이 88.6.22 매입한 국민주택 채권 매입가액 22,180,000원을 당일 4,436,000원에 매각하였으므로 동 채권 매각 차손 17,744,000원은 취득원가에 산입하여야 된다고 서로 다투고 있어 이를 살펴본다.

먼저 국민주택 매각차손이 취득원가에 포함되는지 여부를 살펴보면, 이 건 양도차익의 결정과 같이 실지거래가액에 의하여 양도차익을 결정할 경우, 공제하여야 할 필요경비는 소득세법 제45조 제1항에서 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액, 설비비와 개량비, 대통령령이 정하는 자본적 지출액과 양도비로 규정하고 있고, 위에서 언급하는 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 동법 시행령 제94조 제1항에서 소득세법 시행령 제86조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액으로 산출한다라고 규정하고 있으며 같은 영 제86조 제1항 제1호에서 매입한 고정자산은 매입당시의 가액(등록세, 취득세, 기타 부대비용을 포함한다)을 취득가액으로 한다라고 규정하고 있는바, 이 건의 경우와 같이 아파트 분양에 응하기 위하여는 반드시 채권매입이 필요하고 그 액수의 다과에 따라 당첨 여부가 결정되므로 채권 입찰제 분양아파트를 당첨 취득한 경우에는 그 채권의 매입은 당첨에 있어서 필수적인 것으로 보아야 할 것이므로 채권을 매입하여 이를 양도함으로서 발생한 매각차손은 분양대금과 함께 아파트를 취득하는데 소요된 대가로서 취득원가에 당연히 포함된다고 보아야 할 것이다(동지 대법원 판례 86누 649, 86.12.21, 국심 88서 1283) 이 건의 경우에 있어서 처분청은 전시 OOO로부터 이 건 국민주택 채권을 청구인으로부터 인수받지 아니하였다는 확인서에 근거하여 청구인이 동 국민주택채권을 양도하지 아니하고 소유하고 있는 것으로 보았으나, 첫째, 청구인은 쟁점 아파트를 취득하기 위하여 계약당일인 88.6.22자로 22,180,000원 상당액의 국민주택 채권(100만원권 22매, 10만원권 1매, 5만원권 1매, 1만원권 3매)을 매입하였음이 확인되고 있고, 둘째, 계약당일 이 건 국민주택 채권을 4,436,

000원에 매각하였음을 입증하는 금융자료 증빙제시요구에 청구인은 청구인이 OOOO은행 O동 출장소에 가입한 OOO통장(계좌번호 OOOOOOOOOOOOOOOO)에 88.6.23자로 4,700,000원이 입금되었음을 입증하는 거증을 제시하고 있어 청구인이 이 건 아파트를 취득하기 위하여 국민주택채권을 매입하였고, 동 국민주택채권을 청구외 OOO에게 양도하기전에 이미 4,436,000원에 양도하였다는 청구주장은 신빙성이 있어 보이는바, 사실이 이러하다면 전시 규정에 의거 청구인이 주장하는 주택채권의 매각에 따른 손실금액 17,744,000원을 필요경비에 산입하여 청구인의 이 건 양도차익을 결정하여야 할 것으로 판단된다. 쟁점 “나”를 심리한다. 청구인은 이 건 아파트 양도와 관련하여 분양대금 지연 납부에 따른 연체이자, 주택청약 예금통장 명의자의 양도소득세 대신 납부액, 이 건 아파트를 당초 청구외 OOO에게 양도하기로 하였다가 해지함으로서 발생한 위약금등을 필요경비로 공제하여야 된다고 주장하고 있으나 앞서 본 바와 같이 양도가액에서 공제할 필요경비는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액, 설비비와 개량비, 대통령령이 정하는 자본적 지출액과 양도비이므로 이부분 청구주장은 이유없다고 판단된다. 쟁점 “다”를 심리한다.

이 건의 경우에 있어서 청구인은 전시 OOO가 확인한 가액 104,000,000원중에는 복덕방 소개비 1,000,000원이 포함된 것이므로 이 건 양도가액은 위 소개비를 차감한 103,000,000원이라고 주장하고 있으나, 청구인은 이 건 아파트를 103,000,000원에 매매하였음을 입증하는 매매계약서등 객관적이고 구체적인 증빙을 제시하지 못하고 있어 단지 사후에 작성된 전시 OOO의 확인서만을 이유로 이 건 양도가액이 103,000,000원이라는 청구주장을 신빙성 있는 것으로 받아들이기는 어렵다고 판단된다.

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 일부 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.