기준시가로 하여 결정한 산출세액이 실지양도차익을 초과하는지 여부(기각)

쟁점토지의 실지거래가액이 진실된 것인지 실지계약금, 중도금, 잔금이 지급되었는지 여부가 불분명하며 이 사실에 대하여 매수자의 확인도 없는 점등으로 보아 그 실지거래가액은 확인된다고 볼 수 없다 할 것이므로 쟁점토지의 실지양도가액이 확인되지 아니한 이 건의 경우 기준시가에 의한 양도차익이 산출세액을 초과한다는 청구인의 주장은 이유없음

1. 처분개요

청구인은 87.10.6 취득한 부산광역시 사하구 OO동 O OOOOO 임야 14,050㎡ 및 같은곳 OOOOO 임야 331㎡ 합계 14,381㎡중 1/2지분 7,190.5㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 94.2.16 청구외 OOO에게 소유권이전등기하고 양도소득세를 신고하지 아니한 사실이 있다. 처분청은 쟁점토지에 대하여 취득 및 양도가액을 기준시가로 양도차익을 결정하여 97.4.7 청구인에게 94년 귀속 양도소득세 254,605,310원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 97.6.3 이의신청, 97.8.2 심사청구를 거쳐 97.10.21 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 가. 청구주장 이 건 전체토지를 청구외 OOO와 공동으로 취득하여 89.10.27 청구외 OOO에게 435,400,000원에 매매하기로 계약하고 계약금 45,000,000원과 중도금 200,000,000원은 89.11.5에 잔금 190,400,000원은 89.11.27 지급받기로 하고 대금을 지급받은 후 지가상승으로 많은 양도소득세를 부담하게 되어 소유권이전등기를 미루다 청구외 OOO가 소유권이전등기 청구소송(부산지방법원 92가합 21589호)을 제기하여 법원판결에 따라 94.2.16 소유권이전등기 하였는 바, 쟁점토지는 소유권이전등기는 비록 94.2.16 되었지만 실지로 계약에 따라 잔금을 89.11.27 지급받았음이 계약서와 영수증에 의하여 확인되므로 쟁점토지의 양도시기는 잔금을 청산한 날로 보아야 하고, 만일 잔금청산일을 양도일로 볼 수 없다면 잔금청산이 확인되지 않고는 이전등기 판결이 있을 수 없기 때문에 판결이 확정된 날을 잔금청산일로 보아야 한다. 또한, 쟁점토지의 양도가액 217,700,000원에 대한 취득가액과 필요경비를 공제한 양도차익은 171,962,294원이므로 산출세액 212,171,094원은 양도차익을 초과하므로 초과부분은 이를 취소하여야 한다.

나. 국세청장 의견 청구인과 청구외 OOO는 쟁점부동산을 포함하여 전체부동산을 89.10.27 청구외 OOO에게 매매대금 435,400,000원에 매매하기로 계약하고 계약금 45,000,000원은 계약일에, 중도금 200,000,000원은 89.11.5에 잔금 190,400,000원은 89.11.27에 지급하기로 계약이 체결되어 있고 중도금과 잔금을 각각 89.11.5과 89.11.27에 영수한 것으로 되어 있는 영수증을 제시하고 있으며, 매수자인 청구외 OOO가 청구인과 청구외 OOO를 상대로 부산지방법원에 소유권이전등기 소송을 제기하여 92.12.16 승소판결을 받은 사실과 그 후 쟁점부동산이 94.2.16 청구외 OOO 앞으로 소유권이전등기된 사실이 부동산매매계약서 영수증, 법원판결문 등에 의하여 확인된다. 위의 사실관계 및 증빙에 의하여 이 건 쟁점토지의 잔금청산일이 확인되는지를 보면, 부동산매매계약서와 영수증만으로는 실제 잔금 190,400,000원이 지급되었다고 볼 수 없고 더욱이 법원판결일자를 잔금청산일로 볼 수는 없으므로 이건 쟁점토지의 양도시기는 등기부등본상 접수일인 94.2.16을 양도시기로 보아야 할 것이다.

한편, 청구인은 쟁점토지의 양도가액 217,700,000원에 대한 취득가액과 필요경비를 공제한 양도차익은 171,962,294원이므로 산출세액 212,171,094원은 양도차익을 초과하므로 초과부분은 이를 취소하여야 한다고 주장하고 있으나, 이 경우 실지매매가액이 확인되어야 할 것인 바, 쟁점토지의 실지거래가액이 진실된 것인지 실지계약금, 중도금, 잔금이 지급되었는지 여부가 불분명하며 이 사실에 대하여 매수자의 확인도 없는 점등으로 보아 그 실지거래가액은 확인된다고 볼 수 없다 할 것이므로 쟁점토지의 실지양도가액이 확인되지 아니한 이 건의 경우 기준시가에 의한 양도차익이 산출세액을 초과한다는 청구인의 주장은 이유없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건 심판청구의 다툼은 쟁점토지의 양도시기를 언제로 볼 것인지 여부와 기준시가로 하여 결정한 산출세액이 실지양도차익을 초과하는지 여부를 가리는데 있다 하겠다.

나. 관계법령 94.12.22 법률 제4803호로 개정되기전의 소득세법 제27조 및 같은법시행령 제53조 제1항 본문에서 “자산의 양도차익을 계산함에 있어서 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다”고 규정하고 있으며, 제1호에서 “대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다”고 규정하고 있다.

다. 사실 및 판단 청구인은 쟁점토지를 87.10.6 취득하여 89.11.27 청구외 OOO에게 435,400,000원에 양도하였으므로 89.11.27이 양도일이며 설사 잔금청산일인 89.11.27을 양도일로 볼 수 없다면 92.12.16 소유권이전등기 판결확정일이 양도일이 되어야 한다고 주장하면서 매매계약서, 영수증, 법원판결문 등을 제시하고 있다. 한편 매수자 청구외 OOO는 89.10.27 매매원인일로 하여 94.2.16 등기한 사실이 등기부등본에서 확인된다. 살피건대, 청구인은 쟁점토지의 잔금청산일은 89.11.27일이나 소유권이전에 관한 법원판결일인 92.12.16을 양도일이라고 주장하나, 잔금 190,400,000원이 89.11.27 지급되었다는 객관적인 증빙을 제시하지 못하므로 전시법령에서의 잔금지급일이 청구인이 제시하는 증빙만으로는 확인된다 할 수 없으며 잔금지급약정일이 확인되지 아니하는 경우 매매계약서에 기재된 잔금약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기접수일로 보도록 규정하고 있으므로 이건 쟁점토지의 양도시기는 94.2.16이라 하겠다. 또한 청구인은 쟁점토지의 양도가액 217,700,000원에 대한 취득가액과 필요경비를 공제한 양도차익은 171,962,294원이므로 산출세액 212,171,094원은 양도차익을 초과하므로 초과부분은 취소되어야 한다고 주장하나 청구인은 쟁점토지의 양도차익에 관하여 처분청의 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 신고한 사실이 없으므로 기준시가에 의해 양도차익을 결정하고 과세한 이 건 부과처분은 정당하다 하겠다.

라. 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.