실지거래가액 해당 여부(기각)

실지거래가액 중 양도가액이 신빙성이 없다고 보아 기준시가에 의하여 양도차익을 산출하여 과세

1. 사실 및 처분개요 청구인은 서울특별시 강남구 OOO동 OOO OOOOO OOOO OOOO(35평형, 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 1988.4.3 취득하여 1994.1.25 양도하고 양도가액 185,000,000원, 취득가액 145,000,000원으로 1994.2.28 자산양도차익예정신고 한 바, 처분청은 청구인이 신고한 위 실지거래가액 중 양도가액이 신빙성이 없다고 보아 기준시가에 의하여 양도차익을 산출하여 1999.3.2 청구인에게 1994년 귀속 양도소득세 38,499,180원을 결정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.5.25 심사청구를 거쳐 1999.10.21 이건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 가. 청구주장

(1) 구 소득세법 제116조 제1항에서는 양도소득에 대한 과세표준확정신고를 하여야 할 자에 대하여는 당해연도의 과세표준과 세액을 다음연도 7월 31일까지 결정하도록 규정하고 있어 청구인의 경우에도 1995.7.31일까지는 과세표준과 세액을 결정하여야 하는 바 법에 정한 기간보다도 무려 3년 8월이나 경과한 후에 실지거래가액이 아닌 기준시가를 적용하여 양도소득세를 결정고지하는 것은 부당하며

(2) 특히, 쟁점아파트는 위치(소음, 교통)·방향(서향)등으로 여건이 좋지 아니한 조건임에도 양도가액이 국세청기준시가 보다 약간 상회한다는 이유로 청구주장 실지거래가액을 인정할 수 없다고 보는 것은 잘못이 있고 또한 국세청기준시가도 그 일부가 오류가 있음에도 이를 전적으로 믿고 쟁점아파트의 특성을 고려하지 아니하고 오직 8층이라는 이유만으로 상한가에 해당하는 금액으로 추정하여 양도가액을 부인하는 것은 부당하다.

나. 국세청장 의견

(1) 관계법령에 의하면 부동산 양도소득을 산정함에 있어 취득 및 양도가액은 기준시가를 적용함을 원칙으로 하고 있고, 예외적으로 “양도자가 양도차익예정신고 및 양도소득 과세표준확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”는 실지거래가액으로 하는 것이고, 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 실지거래가액의 적용대상에서 제외하여 기준시가를 적용하도록 규정하고 있다.

(2) 청구인은 부동산매매계약서로 취득당시의 매매계약서와 양도당시의 검인계약서를 증거자료로 제시하는 바 취득당시의 매매계약서는 부동산중개인이 작성한 계약서이나 양도시의 매매계약서는 부동산중개인이 작성한 계약서가 아닌 법무사가 작성한 계약서로 취득가액 145백만원은 기준시가(75백만원) 대비 2배 가까이 달하나 양도가액 185백만원은 기준시가(183백만원)와 비슷하고,

(3) 양도당시의 “OOOOO” 잡지(1994년 1,2월호)의 아파트매물시세에 의하면 OOO동 OOO아파트 35평형의 하한가 1억9천만원에서 상한가 2억4천만원으로 나타나고 있고, 쟁점아파트는 13층중 8층으로 일반적으로 말하는 로얄층에 해당하므로 “OOOOO” 잡지의 매물시세에 의하더라도 상한가인 2억4천만원 정도의 거래금액이 형성되었다 할 것으로 판단되고, 인근의 부동산 중개인 사업소에 문의한 바, 실제거래가액은 기준시가보다 약 4～5천만원정도 많은 것이 통례인 것으로 확인되는 점 등으로 보아 기준시가의 약 2배에 달하는 취득가액은 신빙성이 있다고 할 것이나 기준시가와 비슷한 양도가액은 신빙성이 있다고 보기 어렵고, 청구인은 검인계약서와 거래확인서외에 달리 거래금액을 확인할 수 있는 금융자료등 객관적인 증거서류의 제시가 없다. 위 사실 등을 종합하여 볼 때 쟁점부동산의 양도가액은 신빙성이 있다고 보기 어려우므로 실거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 당초 처분은 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점 청구주장 쟁점아파트의 실지거래가액을 인정할 수 있는지 여부

나. 관련법령

소득세법 제100조 [양도차익의 산정] 제1항에서 「양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다」라고 규정하고, 제2항에서 「제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되, 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다」라고 규정하고 있으며, 같은법 시행령 제166조 [양도차익의 산정] 제4항 제3호에서 「양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고한 경우에 양도차익을 실지거래가액으로 결정할 수 있다」라고 규정하고, 제5항 제2호에서 「제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 실지거래가액에서 제외할 수 있다」라고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구주장 실지거래가액과 처분청의 기준시가를 비교하면 아래표와 같다. 단위 : 원

실지거래가액

(청 구 인)

기 준 시 가

(처 분 청)

비 고

1) 양도(94.1.25)가액

2) 취득(88.4. 3)가액

185,000,000

145,000,000

183,000,000

75,100,000

실가입증자료

① 취득·양도매매계약서

단, 양도시는 검인계약서

② 양도시 거래상대방의 확인서등

양 도 차 익

40,000,000

107,900,000

상 승 율(

1)

1) /

2)

2) )

27.5 %

143.6 %

(2) 청구인은 쟁점아파트의 위치, 거리, 방향, 소음정도, 엘리베이터에서의 동간의 거리등 여러 복합요소에 의한 여건이 좋지 아니하여 공시지가와 비슷한 가액에 양도하였다고 주장하는 바 이를 살펴보면, 청구주장 양도가액은 기준시가의 약 101%에 양도하면서 취득가액은 기준시가의 약 193%에 취득하여 결국은 높은 가액에 취득하고 낮은 가격에 양도하였다는 결과가 되어 청구주장 대로 쟁점아파트의 위치등 여건이 좋지 아니하면 취득 또한 낮은 가액으로 하여야 할 것임에도 청구주장 취득가액은 기준시가의 약 193%로 취득한 점으로 보아 청구주장 위 양도가액은 취득후 달리 여건 변동이 없는 한 신빙성이 없다 할 것이므로 이 건 기준시가에 의하여 과세한 처분청의 당초 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

라. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 모두 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.