처분청이 부동산 양도가액중 건물공급가액으로 안분계산한 가액에 부가가치세가 포함되어 있는지 여부(기각)

청구인이 임대사업자로 사업자등록을 하거나 임대수입에 대한 부가가치세를 신고납부하지 않았음은 물론 부동산을 양도할 때까지 임대에 사용하였는지 여부도 객관적으로 입증되지 않아 임대를 목적으로 부동산의 건물을 신축하였다고 보기도 어려움.

1. 원처분개요 청구인과 청구외 OOO은 88.6.17 서울특별시 OO구 OO동 OOO대지 197.7㎡를 공동으로 취득하여 88.10.31 그 지상에 근린생활시설 및 주택 428.26㎡를 신축한 후 89.8.24 동 대지 및 건물(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 양도하였다. 처분청은 쟁점부동산의 양도행위를 건설업(주택신축판매업)으로 보아 쟁점부동산중 건물공급가액에 대하여 95.1.3 청구인에게 89년 2기분 부가가치세 16,825,140원을 경정고지하고 쟁점부동산의 양도에서 발생한 소득중 1/2 지분에 대하여 95.2.1 청구인에게 89년 귀속분 종합소득세 5,978,330원 및 동 방위세 1,204,140원을 결정고지하였다. 청구인은 이 건 부가가치세 부과처분에 불복하여 95.1.10 이의신청과 95.2.17 심사청구를 거쳐 95.4.27 심판청구를 하였다. 그리고 청구인은 이 건 종합소득세 부과처분도 부당하다고 주장하고 있으나 이 부분은 심사청구를 거치지 아니하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 가. 청구인주장

(1) 쟁점부동산외에 다른 부동산을 신축하여 양도한 사실이 없고 쟁점부동산을 양도한 과세기간(89년2기)중에도 다른 부동산을 거래한 사실이 없으므로 임대에 사용한 쟁점부동산을 양도한 것은 양도소득세 과세대상이 될 뿐이고, 사업의 포괄 양도·양수이므로 부가가치세 과세대상이 아닌데도 이 건 부가가치세 및 종합소득세를 부과한 처분은 부당하다.

(2) 쟁점부동산에 대하여 부가가치세 과세된다고 하더라도 쟁점부동산의 양도가액 220,000,000원 중 처분청이 건물공급가액으로 안분계산한 140,209,570원에는 부가가치세가 포함되어 있으므로 부가가치세를 제외한 127,436,245원을 과세표준으로 하여 이 건 부가가치세는 경정되어야 한다.

나. 국세청장 의견

(1) 청구인은 임대목적으로 쟁점부동산을 신축하였다고 하나 부동산임대업에 대한 사업자등록을 하지 않았고 청구인은 쟁점부동산외에 서울특별시 OO구 OO동 OOOO 및 OO구 OO동 OOOOO 소재 주택과 OO구 OO동 OOOOO 소재 근린생활시설을 각각 신축하였으며 청구외 OOO은 인천광역시 남구 OO동 OOOOO에서 연립주택 6채를 신축·분양한 사실로 보아 쟁점부동산은 매매를 목적으로 대지를 취득하여 건물을 신축한 후 양도하였다고 보아야 할 것이다.

(2) 등기시 제출한 쟁점부동산의 검인계약서를 보면 토지와 건물의 가액이 구분되어 있지 아니하고 양수자로부터 받은 거래확인서에 구분된 가액의 기재사항은 다른기재사항과 필체가 달라 차후에 첨가하여 기재한 것으로 보여져 토지와 건물의 가액을 구분하여 양도하였다고 볼 수 없으므로 토지와 건물가액의 구분이 불분명한 경우로 보아 내무부 과세시가표준액으로 토지와 건물의 가액을 안분계산하고 이 건 부가가치세를 부과한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

(1) 쟁점부동산의 양도행위를 건설업(주택신축판매업)으로 보아 이 건 부가가치세 및 종합소득세를 부과한 처분의 당부와

(2) 처분청이 쟁점부동산 양도가액중 건물공급가액으로 안분계산한 가액에 부가가치세가 포함되어 있는지 여부를 가리는 데 있다.

나. 쟁점(1)에 대하여 본다.

1) 관련법령 부가가치세법 제2조 제1항에서 영리목적의 유무에 불구하고 사업상 독립적으로 재화 또는 용역을 공급하는 자는 이 법에 의하여 부가가치세를 납부할 의무가 있다고 규정하고 있다. 그리고 소득세법시행령 제33조 제2항 본문에서 주택을 신축하여 판매하는 사업은 건설업으로 본다고 하고 제3항에서는 “제2항의 경우에 주택의 일부에 상가·점포등 다른 목적의 건물이 설치되어 있거나 동일 지번상에 주택과 다른 목적의 건물이 설치되어 있는 경우에 주택의 면적이 다른 목적의 건물면적과 같거나 그 보다 큰 경우에는 그 전체를 주택으로 보고, 그 보다 작은 경우에는 그 전체를 주택으로 보지 아니한다”규정하고 있다. 또한 소득세법 기본통칙 2-4-6…20 제1호에서 “1동의 주택을 신축하여 판매하여도 건설업으로 본다”고 하고 있다.

2) 사실관계

① 청구인은 청구외 OOO과 공동을 88.6.17 서울특별시 OO구 OO동 OOO 대지 197.7㎡를 취득한 후 88.10.31 그 지상에 근린생활시설 및 주택 428.26㎡를 신축하여 89.8.24 양도하였다.

② 쟁점부동산의 건물은 근린생활시설 199.84㎡, 주택 219.17㎡, 기타 9.25㎡로 다른 목적의 건물면적보다 주택의 면적이 크다.

③ 청구인은 쟁점부동산에서 거주하지 않았다.

④ 청구인 쟁점부동산에서 임대사업을 영위하는 것으로 사업자등록을 하거나 임대수입금액에 대하여 부가가치세를 신고 납부한 사실이 없다.

3) 판단 주택의 신축양도가 사업소득세 및 부가가치세의 과세요건인 건설업에 해당하는지 여부는 그 신축양도행위가 수익을 목적으로 하고 그 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지의 여부 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 할 것이다.(같은취지 : 대법원 94누8969, 94.12.9외 다수) 청구인은 쟁점부동산에 거주하지 않았고 그 건물의 규모로 보아도 청구인이 거주할 목적으로 쟁점부동산을 취득하였다고 보기는 어려우며, 청구인이 임대사업자로 사업자등록을 하거나 임대수입에 대한 부가가치세를 신고납부하지 않았음은 물론 쟁점부동산을 양도할 때까지 임대에 사용하였는지 여부도 객관적으로 입증되지 않아 임대를 목적으로 쟁점부동산의 건물을 신축하였다고 보기도 어렵다. 따라서 청구인과 청구외 OOO이 주택의 면적이 다른 목적의 건물면적보다 큰 쟁점부동산을 매매목적으로 취득·신축하여 단기간(약 10개월) 보유하다가 판매한 행위는 건설업(주택신축판매업)에 해당되므로 이 건 부가가치세를 부과한 처분은 정당하다고 판단된다.

다. 쟁점(2)에 대하여 본다. 청구인은 처분청이 쟁점부동산의 양도가액 220,000,000원 중 건물공급가액으로 안분계산한 140,209,570원에는 부가가치세가 포함되어 있으므로 부가가치세를 제외한 127,436,245원이 부가가치세 과세표준이 되어야 한다고 주장하나, 매매계약서에 공급가액과 부가가치세가 별도로 구분표시되지 않은 경우에는 매매가액에 부가가치세가 포함되어 있다고 보아야 하고 이에 따른 건물의 공급가액은 [×] 의 산식에 의하여 안분계산하여야 하는 것인 바(같은취지:국심 94중2808, 94.8.25), 처분청은 위의 산식에 의하여 쟁점부동산 중 건물공급가액을 140,209,570원으로 계산하였고 위 산식으로 안분계산된 건물 공급가액에는 부가가치세가 포함되어 있지 않는데도 청구인은 이를 오해한 것으로 보인다.

라. 쟁점(1)과 (2)에 대한 청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

마. 청구인은 이 건 심판청구에서 95.2.1 결정고지한 89년 귀속분 종합소득세 5,978,330원 및 동 방위세 1,204,140원의 부과처분에 대하여도 다투고 있으나 이 부분은 국세기본법 제55조 제2항 및 제68조에 규정하고 있는 전심절차를 거치지 않아 적법한 심판청구가 아니므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제1호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.