청구인이 토지를 개인에게 양도한 것인지 또는 법인에게 양도한 것인지 여부(경정)

토지 이외에 청구외 ○○ 소유의 토지가 매매대상 목적물에 포함되어 있어 이 부분을 차감한 청구인 소유토지의 양도가액만을 평당가액에 의하여 계산하면 00원이 되므로 이를 실지거래가액인 양도가액으로 하고 취득가액은 환산가액인 기준시가로 하여 양도차익을 산정함이 적법타당함

1. 사실 부동산 등기부상 청구인이 84.12.8 경기도 여주군 여주읍 OO리 O OOOO 임야 939평을 취득하여 88.9.28 이를 청구외 OOO(OOOO주식회사 대표이사)에게 양도한 것으로 소유권이전등기가 경료되어 있는 바, 처분청은 청구인이 이 건 토지를 실제로는 위 OOO 개인에게 양도한 것이 아니고 법인인 OOOO주식회사에게 양도한 것으로 인정하여 양도가액은 실지거래가액인 61,350,000원으로 하고, 취득가액은 기준시가인 환산가액34,820,270원으로 하여 90.3.16 청구인에게 88년 과세기간분 양도소득세 11,982,980원 및 동 방위세 2,396,590원을 과세하였다.

2. 청구인 주장 청구인은 이 건 토지를 OOOO주식회사에 양도한 것이 아니고 개인 OOO에게 양도하였는 바, 이러한 사실은 매매계약서상 매수인이 개인 OOO으로 작성된 점으로 보더라도 분명하게 입증되고 있으므로 처분청이 법인과의 거래로 인정하여 전시 과세처분을 한 것은 부당하니 양도가액과 취득가액을 기준시가로 계산하여 과세하여야 한다고 주장한다.

3. 국세청장 의견 청구외 OOO은 OOOO주식회사의 대표이사로서 이 건 토지가 등기부등본상 88.9.28 매매를 원인으로 88.9.29 OOO에게 소유권 이전되었다가 88.9.24 매매를 원인으로 88.9.29 위 법인에게 소유권이전되었으므로 당청에서 위 법인에 탐문한 바, 위 법인은 특수자동차 운송사업(분말시멘트 운송)을 하기 위하여 차고지로 이 건 토지를 매입한 것으로 자동차운수사업법 제4조 제1항 단서 및 동법 시행규칙 제15조의 2 규정에 의하여 자동차운송사업의 등록을 하여야 하므로 이 건 토지취득 6개월 전인 88.3.20부터 88.5.30까지 현지주민인 OOO(장로) 중개에 의거 청구인 양해하에 입지선정 타당성 조사를 한 후 차고지로 선정하여 매입하였으나 당시 토지시세가 평당 40,000원이었으나 청구인은 60,000원을 요구(실제 평당 65,000원 지급)하면서 위 법인과의 거래를 불응하므로 부득이 대표이사 개인명의로 소유권 이전한 것이고 이건 토지매입자금이 위 법인에서 지출된 사실이 동 법인 장부에 의하여 확인되는 바, 이러한 전후 사정으로 비추어 보아 청구인은 이 건 토지의 입지선정 및 매매과정에서 사실상 매수인이 위 법인임을 알고 있었음이 인정되고 있어 이 건 토지거래는 법인과의 거래로 보는 것이 타당하다 할 것이므로 처분청이 소득세법 시행령 제170조 제1항 단서 및 제4항 제1호의 규정에 의거 양도가액은 확인된 실지거래가액으로 하고 취득가액은 환산한 가액으로 하여 이 건 양도소득세 등을 과세한 처분에 달리 잘못이 없다는 의견이다.

4. 쟁점 청구인이 이 건 토지를 개인에게 양도한 것인지 또는 법인에게 양도한 것인지를 가리는 데 그 쟁점이 있다.

5. 심리 및 판단

먼저, 사실관계를 살펴보면, 이 건 토지의 실질적인 취득자인 청구외 OOOO주식회사가 청구인의 양해하에 이 건 토지가 차고지로서의 입지적 조건 등이 타당한 지를 상당한 기간(88.3.20～5.30)동안 조사한 사실이 있는 바, 위 법인이 제출한 기록에 의하면 이 건 토지가 고속도로 등 각종도로에 근접하고 있고 운수사업상 차고지로서 허가를 받을 수 있으며, 산림훼손 허가도 받을 수 있는 점등을 조사하여 선정기준에 적합한 것인가를 검토하는 한편, 이 건 토지의 매입을 추진함에 있어 청구인이 위 법인에게 양도하는 것을 불응하므로 위 법인이 자기 자금으로 매입하되 부득이 위 법인의 대표이사인 OOO 개인명의로 88.8.10 청구인과 매매계약을 체결하여 취득한 후 즉시 위 법인명의로 소유권 이전등기를 하기로 한 사실, 이에 따라 이 건 토지가 88.9.28을 등기원인일로 하여 청구인으로부터 OOO 명의로, 같은달 24을 등기원인일로 하여 OOO으로부터 위 법인명의로 각각 같은달 29 동일자로 접수되어 소유권 이전등기가 경료된 사실이 인정된다. 사실이 이러하다면 청구인은 이 건 토지를 실제로는 위 법인에게 양도하면서도 그 계약상 명의만을 개인(OOO) 명의로 하여 계약을 체결한 것으로서 이 건 거래는 법인과의 거래이므로 국세기본법 제14조 (실질과세)와 소득세법 제23조 (양도소득) 제4항·제45조 제1항 제1호와 동 법 시행령 제115조(기준시가의 결정) 제1항 제1호 (다)목·제170조(양도소득금액의 조사결정) 제1항 제4항 제1호의 규정에 의하여 양도가액은 실지거래가액으로 하고, 취득가액은 환산가액인 기준시가로 하여 양도차익을 산정하여야 할 것이다.

그러나, 이 건 토지의 양도에 대한 매매계약서를 보면, 이 건 토지 이외에 청구외 OOO 소유의 토지(같은곳 OOOOO 田 28평)가 매매대상 목적물에 포함되어 있어 이 부분을 차감한 청구인 소유토지의 양도가액만을 평당가액(65,000원)에 의하여 계산하면 61,035,000원이 되므로 이를 실지거래가액인 양도가액으로 하고 취득가액은 환산가액인 기준시가로 하여 양도차익을 산정함이 적법타당하다 할 것이다.

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장에는 이유 없으나 당초처분에 잘못이 있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.