검인계약서상 금액을 실지취득가액으로 볼 수 있는지 여부(기각)

검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 계약내용대로 작성되었다고 추정되므로 검인계약서상 금액을 취득가액으로 본 처분은 정당함

1. 처분개요

가. 청구인은 1991.7.30. 취득한 OOO 263-3 전 8,430㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2003.10.27. 양도하고 실지거래가액으로 양도차익을 산정(양도가액은 100,000천원. 취득가액은 환산가액 71,428,571원)하여 양도소득세를 신고하였다.

나. 2004년 9월 처분청은 쟁점토지 등의 부동산 기획조사 결과 양도가액이 160,000천원으로 되어 있는 쟁점토지의 실제 매매계약서를 확보하고 청구인에게 쟁점토지의 취득계약서 등 취득증빙자료를 요구하였으나, 청구인이 이를 제출하지 아니하자쟁점토지의양도가액을 확인된 실지거래가액인 160,000천원으로, 취득가액은1991.7.30. 청구인이 천안군수에게 제출한쟁점토지의검인계약서상금액인 25,510천원으로 하여2005.3.17. 청구인에게 2003년 귀속분 양도소득세 22,447,410원을 결정고지하였다.

다.청구인은 이에 불복하여 2005.6.15. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점토지의 실지 양도가액이 160,000천원인 것은 사실이나, 쟁점토지의 취득세, 등록세를 계산하기 위하여 작성된 검인계약서상 금액을 취득가액으로 볼 수 없으며, 쟁점토지를 취득한 12년 전의 매매계약서 등을 찾을 수가 없어 정확한 취득가액을 확인할 수 없는 경우에 해당되므로 실지양도가액으로 환산한 취득가액인 114,285,714원을 쟁점토지의취득가액으로 하여 이 건 처분을 경정하여야 한다.

나. 처분청 의견

청구인에게 수차례에 걸쳐 쟁점토지의 취득시 계약서 등의 관련 증빙을 요구하였으나, 청구인은 이를 제시하지 아니하였고, 검인계약서상의 금액이 실지 취득가액이 아님을 주장할 뿐, 구체적인 반증자료를 제시하지 못하면서 막연하게 취득가액을 확인할 수 없다 하나,매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성된것으로 추정하여야 할 것이므로 그 계약서가 실제와 달리 낮은 가액으로작성되었다는 것은 이를 주장하는 청구인이 입증하여야 함에도 취득시 실지매매계약서 및 매매대금영수증 등의 구체적인 자료를 제시하지 못하고 있으므로 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점검인계약서상의 취득가액을 쟁점토지의 실지 취득가액으로 볼 수 있는지 여부를 가리는데 있다.

나. 관련법령

(1) 소득세법제97조【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액제100조【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액 감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액 감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액 감정가액 환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액 감정가액 환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

(2)소득세법시행령 제163조【양도자산의 필요경비】

⑫ 법 제97조제1항 제1호 다목에서 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는환산가액 이라 함은 제176조의 2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다.제176조의 2 【추계결정 및 경정】

② 법 제114조 제5항에서 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액 이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 제1호 내지 제7호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지 건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

양도당시의 실지거래가액,

제3항 제1호의 매매사례가액

또는 동항 제2호의 감정가액

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취득당시의 기준시가

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양도당시의 기준시가

다. 사실관계 및 판단

청구인은 쟁점토지의 실지양도가액이 160,000천원이라는 사실에는 다툼이 없으나, 처분청이 쟁점토지에 대한 검인계약서상의 매매대금25,510천원을 실지 취득가액으로 본데 대하여, 청구인은 동 금액이 실지취득가액이 아니라고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다.

(1) 쟁점토지의 등기부등본 등을 보면, 청구인은 1991.7.30. 쟁점토지를매매로 취득하여 2003.10.27. 양도한 것으로 등재되어 있고, 쟁점토지 소재지인 OOO시 지역은소득세법 제96조제1항 제6의 2호에 의하여 토지투기지역으로 지정된 사실이 확인된다.

(2) 살피건대, 매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은주장자가 입증하여야 하는 것이다OOO

(3) 청구인은 1991.7.30. OOO군수에게 제출한 쟁점토지의 검인계약서상 금액인 25,510천원이 쟁점토지의 실지 취득가액이 아니라는 사실에대하여 취득 당시의 실지 매매계약서 및 매매대금 지급 영수증 등의객관적인 증빙자료를 제시하지 못하고 있으므로 동 검인계약서상의 매매가액이 실지 취득가액이 아니라고 하는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다.

따라서, 처분청이 쟁점토지의 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정하면서 취득가액을 검인계약서상의 금액으로 하여 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.