쟁점부동산을 주택으로 보지 아니하고 1세대 1주택 비과세대상에서 제외하여 과세한 처분의 당부

쟁점부동산은 공부상 주택으로 주방, 거실이 존재하는 등 본래 주거용 주택의 형태를 가지고 있는 것으로 보이고 업무용이나 상업용으로 볼만한 구조·기능상의 변경사항이 확인되지 아니하는 점,청구인들의 부모가 증여하기 전에 쟁점부동산에 주민등록을 이전하여 주택으로 사용한 점,청구인들이 취득한 기간에도 계속 주택분 재산세가 과세된 점 등에 비추어쟁점부동산의 1층을 사무실용으로 일시 임대?사용하였다는 사실만으로 쟁점부동산 전부를 주거용 건물이 아닌 업무용 건물로 보아 1세대 1주택 비과세 대상에서 제외하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 있음

1. 처분개요

가. 청구인들(강OOO은 김OOO의 배우자이고, 강OOO은 강OOO의 딸)은 2009.10.12. 임OOO(김OOO의 모친)로부터 OOO동 631-22 소재 토지 307.4㎡ 및 건물 324.76㎡(공부상 주택으로, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 증여로 공유취득(지분 : 김OOO 25분의 11, 강OOO 25분의 11, 강OOO 25분의 3)한 후, 2015.1.30. OOO원에 양도하고 1세대 1주택의 고가주택으로 하여 양도소득세를 신고납부하였다.

나. 처분청은 OOO지방국세청장의 청구인들에 대한 양도소득세 조사결과 통지에 따라 쟁점부동산을 주택이 아닌 것으로 보아 1세대 1주택 비과세대상에서 제외하여 2015.12.4. 김OOO에게 2015년 귀속 양도소득세 OOO원, 강OOO에게 2015년 귀속 양도소득세 OOO원 및 2015.12.7. 강OOO에게 2015년 귀속 양도소득세 OOO원을 각 경정고지하였다.

다. 청구인들은 이에 불복하여 2015.12.16. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

가. 청구인들 주장

1세대 1주택에 해당하는지는 양도일 현재를 기준으로 하는 것이고, 주택으로 사용하던 건물이 공가 상태인 경우에도 공부상의 용도가 주거용으로 등재되어 있으면 주택으로 보는 것인바, 쟁점부동산의 건축물대장상 사용승인일인 1990.9.10. 이후 주택으로 사용되어 온 점, 일부기간에 사무실로 일부 사용되었다 하더라도, 양도일 현재 쟁점부동산의 구조·기능이나 시설 등이 본래 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지·관리되고 있어 언제든지 주택으로 사용할 수 있었던 점, 임대시 사용현황을 보면 1층은 사무실로, 2층은 주거용으로 사용하였고 1층의 면적보다 2층의 면적이 크고 지하실은 주차장 및 개인 가재도구를 보관하는 창고로 쓰여 주거용 면적과 주거용 외의 면적의 비율로 안분하더라도 쟁점부동산 전부가 주택인 점 등에 비추어 쟁점부동산이 1세대 1주택 비과세대상에 해당하지 아니한 것으로 보아 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구인들이 쟁점부동산 전부를 사업자에게 임대한 점, 쟁점부동산을 증여받은 직후에 부동산임대업으로 사업자등록하고 부가가치세를 신고·납부한 점, 임차인도 사업자등록시 쟁점부동산의 면적 전부를 사업장으로 신고한 점, 쟁점부동산은 출입문이 1층 1개로서 2층은 1층 사무실을 통해서만 출입할 수 있는 상태로 2층은 임직원의 합숙소로 이용한 것에 불과한 점, 1세대 1주택 비과세 요건인 보유기간 2년은 주택으로 사용된 기간이 2년 이상인 경우에 해당된다고 할 것인 점, 임차법인인 ㈜OOO 직원의 확인에 따르면 지하층은 법인차량 및 고객차량의 주자창으로 사용되어 업무용 시설인 것으로 확인되는 점 등에 비추어 쟁점부동산은 공부상 주택일 뿐이고 실제 토지 및 일반 건물에 해당하므로 청구주장을 받아들이기 어렵다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점부동산을 주택으로 보지 아니하고 1세대 1주택 비과세대상에서 제외하여 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법(2015.3.10. 법률 제13206호로 개정되기 전의 것)제89조【비과세 양도소득】

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득가. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

(2) 소득세법 시행령(2015.6.30. 대통령령 제26344호로 개정되기 전의 것)제154조【1세대 1주택의 범위】

① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서“대통령령으로 정하는 1세대 1주택”이란 거주자 및 그 배우자가 그들과동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다.(단서 및 각 호 생략)

③ 법 제89조 제1항 제3호를적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.

④ 제3항 단서의 경우에 주택에 딸린 토지는 전체 토지면적에 주택의 연면적이 건물의 연면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다.

⑤ 제1항의 규정에 의한 보유기간의 계산은 법 제95조 제4항의 규정에 의하고, 동항의 규정에 의한 거주기간은 주민등록표상의 전입일자부터 전출일까지의 기간에 의한다.제154조의2【공동소유주택의 주택 수 계산】1주택을 여러 사람이 공동으로 소유한 경우 이 영에 특별한 규정이 있는 것 외에는 주택 수를 계산할 때 공동 소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 본다.제156조【고가주택의 범위】

① 법 제89조 제1항 제3호 각 목 외의 부분에서 “가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택”이란 주택 및 이에 딸린 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액{1주택 및 이에 딸린 토지의 일부를 양도하거나 일부가 타인 소유인 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분(타인 소유부분을 포함한다)의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다}이 9억원을 초과하는 것을 말한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산은 1990.9.10. 사용승인된 주택으로 토지 면적은 307.4㎡, 건물 면적은 지하층 89.59㎡1층 113.49㎡2층 121.68㎡인 것으로 부동산등기부등본 및 건축물대장에서 확인된다.

(2) 2000.11.20. 김OOO의 모친 임OOO가 쟁점부동산을 경매로 취득하여2009.10.12. 청구인들에게 증여하였고, 임OOO 및 임OOO의 남편 김OOO가 2001.9.19. 쟁점부동산에 전입하여 2009.10.14. 전출한 것으로 주민등록표에 나타난다.

(3) 청구인들은 쟁점부동산을 사업장으로 하여 부동산임대업으로 2009.11.1. 사업자등록OOO하였고, 2009.10.24.부터 2011.10.23.까지 쟁점부동산 전체를 보증금 OOO원 및 월세 OOO원에 사무실임대차계약서를 작성하여 김OOO에게 임대하였고, 김OOO은 2009.11.6. 쟁점부동산을 OOO심리연구소(서비스/심리상담)의 사업장으로 사업자등록하였으며, 청구인들은 2012.7.19.부터 2014.7.18.까지 쟁점부동산 전체를 보증금 OOO원 및 월세 OOO원에 사무실월세계약서를 작성하여 ㈜OOO에게 임대하였고, ㈜OOO(서비스/증권정보제공 및 온라인 제공)는 2012.8.2. 쟁점부동산을 법인소재지로 사업자등록한 것으로 답변서 등의 심리자료에서 나타난다.

(4) 청구인들이 취득한 이후 쟁점부동산에 주민등록 전출입 내역은 아래 <표1>과 같고, ㈜OOO의 대표이사 신OOO의 배우자 이OOO 및 자녀는 2012.8.5.부터 2014.6.29.까지 캐나다에서 거주하였으며, ㈜OOO가 임차한 기간 중 1층은 임직원 8∼10명이 사무실로, 2층은 방 3개로 대표이사 신OOO 및 원거리 직원 2∼3명이 숙소로, 지하층은 법인의 창고 및 소유차량, 방문고객·직원 차량(4대)의 주차장으로 사용한 것으로 조사종결보고서에서 나타난다.

(5) 청구인들이 2015.1.30. 쟁점부동산을 OOO원에 양도한 후 1세대 1주택의 고가주택으로 양도소득세를 신고하였고, 처분청은 쟁점부동산이 사업장으로 임대되었으며 2층은 임직원의 합숙소에 불과하여 주택이 아닌 것으로 보아 아래 <표2>와 같이 양도소득세를 과세한 사실이 결정결의서 등에서 확인된다.

(6) 청구인들은 임대기간이 종료된 후 공가상태였던 쟁점부동산을 2014.10.14. 촬영한 사진, 주택으로 분류되어 재산세가 과세된 2012년 1기분 고지서 및 ㈜OOO의 대표이사 신OOO이 2층에서 거주하였고 지하층 창고에 본인의 가재도구 등을 보관하였다는 취지의 확인서를 제출하였다.

(7) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 공부상 주택을 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조·기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지·관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보아야 할 것인바(대법원 2005.4.28. 선고 2004두14960 판결, 같은 뜻임), 쟁점부동산은 공부 및 사진상 주택으로 주방, 거실이 존재하는 등 본래 주거용 주택의 형태를 가지고 있는 것으로 보이고 업무용이나 상업용으로 볼만한 구조·기능상의 변경사항이 확인되지 아니하는 점, 청구인들의 부모가 증여하기 전에 쟁점부동산에 주민등록을 이전하여 주택으로 사용한 점, 청구인들이 취득한 기간에도 계속 주택분 재산세가 과세된 점, 청구인들이 쟁점부동산 외의 다른 주택을 소유하였다가 양도하였다면 1세대 1주택 비과세가 적용받게 되어 불합리한 점 등에 비추어 쟁점부동산의 1층을 사무실용으로 임대사용하였다는 사실만으로 쟁점부동산 전부를 주거용 건물이 아닌 업무용 건물로 보아 1세대 1주택 비과세 대상에서 제외하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로「국세기본법」 제81조및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.