무허가주택이 있는 토지의 양도가 1세대1주택 부수토지의 양도에 해당하는지 여부(취소)

무허가 주택과 토지가 공부상 상이한 지번으로 기재되어 관리되어 왔으나, 실제 무허가 주택이 토지위에 있었던 사실이 인정되므로 1세대1주택의 부수토지로 보아 양도소득세를 비과세한 사례

1. 처분개요

청구인은 경기도 의정부시 OO동 OOOOO 대지 131㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 1993.10.11 서울특별시 도봉구청에 수용으로 양도하고 무신고하였다.처분청은 이를 나대지의 양도로 보아, 1998.12.16 청구인에게 1993년 귀속 양도소득세 2,847,500원을 결정고지하였다.청구인은 이에 불복하여 1999.3.9 이의신청과 1999.6.28 심사청구를 거쳐 1999.11.9 이건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견가. 청구주장청구인의 母인 청구외 OOO 소유의 무허가 주택(이하 “쟁점주택”이라 한다)이 공부상으로는 경기도 의정부시 OO동 OOOOO에 소재한 것으로 되어 있으나, 실제 쟁점토지의 지상에 쟁점주택이 있었고, 청구인은 쟁점주택외에 다른 주택을 소유하고 있지 않았으므로, 쟁점토지는 1세대1주택의 부수토지에 해당되어 양도소득세가 비과세되어야 한다.

나. 국세청장 의견쟁점토지의 지번과 쟁점주택의 지번이 서로 상이하므로, 쟁점토지를 1세대1주택의 부수토지로 보지 아니하고 쟁점토지의 양도를 나대지의 양도로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지상에 쟁점주택이 실제 있었는지 여부를 가리는데 있다.

나. 관련법령

쟁점토지 양도당시의소득세법 제5조【비과세소득】제6호 자목에서 대통령령이 정하는 1세대1주택(대통령령이 정하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득은 양도소득세를 부과하지 아니한다고 규정하고 있다.같은법시행령 제15조【1세대 1주택의 범위】제1항은 「법 제5조 제6호 (자)에서 “1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 국내에 1개의 주택을 소유하고 3년이상 거주하는 것으로 한다.(단서 생략)」고 규정하고 있다.같은법시행규칙 제6조【1세대 1주택의 범위】제2항은 「주택에 부수되는 토지를 분할하여 건물이 정착되지 아니한 부분의 토지를 양도하는 경우에 그 양도하는 부분의 토지는 법 제5조 제6호에 규정하는 1세대 1주택에 부수되는 토지로 보지 아니하며, 1주택을 2이상의 주택으로 분할하여 양도한 경우에는 먼저 양도하는 부분의 주택은 그 1세대 1주택으로 보지 아니한다. 다만, 거주하던 주택 및 그 부수토지의 전부 또는 일부를 공공용지의 취득 및 손실보상에 관한 특례법이 적용되는 공공사업용으로 당해 사업의 시행자에게 양도하거나 토지수용법 기타 법률에 의하여 수용되는 경우에는 그러하지 아니하다.」고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지의 지번은 경기도 의정부시 OO동 OOOOOOO로 되어 있고, 쟁점주택은 공부상 같은동 OOOOO로 되어 있다. 또한, 의정부시청의 도시계획확인원 및 지적도에 의하면, 쟁점토지와 쟁점주택의 지번이 인접되어 있는 사실이 확인된다. 이에 대하여 청구인은 쟁점주택등의 공부상 지번은 잘못 기재된 것으로 쟁점주택이 쟁점토지위에 실제 있었다는 주장인 바, 이에 대하여 살펴본다.

(2) 쟁점주택 및 쟁점토지의 취득 경위에 관하여 살펴보면, 청구인은 경기도 의정부시 OO동 OOOOO의 원소유자인 청구외 OOO의 허락하에 청구외 OOO이 1960년경에 OO동 OOOOO의 지상에 쟁점주택을 지어 거주하였고, 이 때문에 의정부시청의 무허가건축물 관리대장상에 쟁점주택의 지번이 OO동 OOOOO로 기재되었다고 주장하고 있으며, 이후 1974.5.29 쟁점주택을 OOO으로부터 청구인의 母인 청구외 OOO이 취득한 사실이 OOO이 의정부시청에 제출한 건축물 취득세 신고서에 의해 확인되고 있다. 그런데, 1978년 OO동 OOOOO의 인접지번인 OOOOOOO의 소유자인 청구외 OOO외 4인이 지적측량을 한 결과 쟁점주택이 실제 OOOOOOO상에 있음을 확인하여, 이때부터 OOO은 토지사용료로 쌀 1가마씩을 실제 소유자인 OOO외 4인에게 지급해 오다가, 1985년에 지적측량을 거쳐 쟁점토지를 OOO외 4인으로부터 취득하였다고 주장하면서, 매매계약서·지적측량서 및 대지사용승락서를 증빙으로 제시하고 있다.

청구인이 제시한 매매계약서 및 지적측량서에 의하면, 1985.3.28 지적측량을 거쳐 쟁점주택을 청구인과 OOO외 4인간에 1,382,500원에 매매계약을 체결한 것으로 되어 있는 바, 매매계약서의 종이 지질이 낡고 오래되었으며, 또 지적측량서에 대한지적공사 의정부출장소장의 직인이 1985.3.30자로 날인되어 있는 점으로 보아 실제 계약체결 당시에 작성된 진실된 계약서로 보여 지고,청구인이 매매를 통해 취득한 토지는 OO동 OOOOO 전체 311㎡중 가운데 부분(지적측량서상 “ㄴ” 표시) 131㎡의 토지로서, 쟁점토지의 취득시에 측량까지 한 후에 매매 대상 토지를 ㄴ부분으로 특정하였는 바, 토지소유자가 동일 지번내에서 일부 토지만을 매도하는 경우에는 토지 전체를 공유로 하거나 또는 상·하·좌·우 중에서 어느 한 쪽만을 특정하여 나머지 땅의 효용을 저해하지 않는 것이 일반적인 거래 행태라 할 것인 바, 쟁점토지의 매매시에 가운데 부분을 구분하여 매도한 것은 쟁점토지상에 쟁점주택이 있었기 때문이었을 개연성이 인정된다. 또한, 쟁점토지위에 쟁점주택이 없었다면 쟁점토지를 거주 목적이외에 투자등의 목적으로 구입하였다고 보아야 할 것이나, OOO과 청구인 등이 쟁점주택에 거주하다가 쟁점토지가 수용된 후에 장기임대아파트로 이주한 영세민인 점으로 볼 때 이와 같이 보기는 어렵다 할 것이다.

(3) 쟁점주택 및 쟁점토지 지번에 관한 의정부 시청의 확인내용을 살펴본다. 청구인의 건축물 소재 지번 확인 요청에 대한 의정부시청의 회신 공문 (의정부 도시 58430-135, 1998.1.24)에 의하면, OO동 OOOOOOO상에 주택이 소재하였는지는 도봉차량기지로 수용되어 철거되었으므로 현재 확인이 불가능하며, 의정부시의 건축물관리대장상 쟁점주택이 의정부시 OO동 OOOOO에 OOO 소유로 등재되어 있다고 청구인에게 회신한 바 있고, 또, 처분청의 동일지번 확인요청에 대하여도 공문(의정부 지적 13500-2159, 1997.12.9)을 통하여 쟁점토지의 지번과 쟁점주택의 지번을 동일지번으로 볼 수 없다고 회신한 바 있다. 또, 청구인의 행정정보공개 청구에 대하여 일부 공개한 의정부시 시정조정위원회 심의안에는 쟁점주택이 청구인소유로서 OO동 OOOOOO에 소재한 것으로 기재되어 있다. 동 심의안을 보면, 의정부시 OO동 OOOOO 일대 주민들의 경우 지적공부상 지번과 주민등록상 주소지의 지번이 다른 사례가 발견되는 바, 청구외 OOO는 의정부시 OO동 OOOOO가 주소로 되어 있으나 무허가주택의 소재지는 같은동 OOOOO로 되어 있고, 청구외 OOO는 의정부시 OO동 OOOOO가 주소지만 무허가 주택의 소재지는 같은동 OOOOO로 기재되는 등 OO동 OOOOO 일대의 지번에 대한 정비가 제대로 이뤄지지 않은 것으로 보여진다.

이와같이 의정부시는 수차례에 걸쳐 쟁점토지와 쟁점주택의 지번이 상이하다는 것을 확인하고 있지만, 이는 의정부시의 무허가주택 건축물관리대장상 기재된 공부상에 근거한 것으로서, 청구주장과 같이 최초 작성시에 잘못 기재되었다고 한다면 무허가 주택에 대하여 체계적으로 관리가 이루어지고 있지 못한 현실을 고려한다면, 이건 쟁점토지의 양도시까지 사실과 다른 채로 유지되었을 개연성 또한 전연 배제할 수는 없다 할 것이다.

(4) 청구인이 제시한 쟁점주택의 지장물 철거 계약서를 보면, 이는 1994.5.1 지하철7호선 도봉차량기지 건설사업과 관련하여 도봉구청과 체결한 철거계약서로서, 동 계약서 내용중에 지장물의 종별 총면적중 토지 바닥면적과 관련된 부분을 보면, 건물 41㎡, 장독대 5㎡, 창고 18㎡, 바닥(블록) 45㎡로 기재되어 있어 이를 합하면 109㎡로 계산되는 바, 그렇다면 쟁점토지(131㎡)의 지상에 쟁점주택이 있었을 개연성이 있어 보인다.

(5) 청구인은 쟁점토지의 수용당시에 의정부시청 도시과에 근무한 청구외 OOO의 확인서를 제시하고 있는 바, OOO은 쟁점토지의 수용후에 장기임대아파트 공급과 관련하여 쟁점주택을 여러차례 방문하여 정확히 기억하고 있다고 하면서, 쟁점주택이 공부상으로는 의정부시 OO동 OOOOO로 표기되어 있으나, 실제로는 의정부시 OO동 OOOOOOO 지상에 있었음을 확인해 주고 있으며,또, 의정부시 OO동 OOOOO의 원 소유자였던 OOO의 아들로 당시 반장이었던 청구외 OOO과 쟁점토지의 수용당시에 인근에서 거주하였던 청구외 OOO, OOO, OOO 등이 주민등록 및 인감증명을 첨부하여 쟁점주택이 OO동 OOOOOOO에 위치해 있다고 확인해 주고 있다.

(6) 청구인은 쟁점토지의 양도당시에 쟁점주택외의 주택을 소유한 사실이 없고, 쟁점주택 양도후에 다른 주택을 취득한 사실이 없음이 국세청의 전산자료에 의하여 확인된다.

(7) 위의 내용을 종합하여 볼 때, 쟁점주택과 쟁점토지는 공부상으로는 상이한 지번으로 기재되어 관리되어 왔으나, 실제 쟁점주택이 쟁점토지위에 있었던 사실이 인정되므로, 쟁점토지의 양도는 1세대1주택 부수토지의 양도에 해당되어 관련 법령에 의거 비과세함이 타당하다고 판단된다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.