검인계약서에 기재된 잔금지급약정일(95.6.30)을 양도시기로 보아 "95.1.1 기준 개별공시지가"를 적용하여 과세한 처분의 당부(쟁점토지가 95.3.3 잔금청산이 실제 이루어졌는지 여부)(기각)

고시된 ‘95.1.1 기준 개별공시지가’를 적용하여 과세한 이 건 처분은 정당한 반면, 이O 다른 청구주장은 이유 없는 것으로 판단됨.

1. 원처분 개요청구인은 경기도 여주군 가남면 OO리 OOOOO 공장용지 4,948㎡ 및 같은리 OOOOO 임야 1,372㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 양도하고 양도일을 95.6.29로 하여 ‘94.1.1기준 개별공시지가’로 양도차익을 계산하여 96.5.31 소득세 확정신고(과세미달)를 하였다.처분청은 검인매매계약서상의 잔금지급약정일인 95.6.30을 쟁점부동산의 양도일을 보아 ‘95.1.1기준 개별공시지가’로 양도차익을 계산하여 96.9.16 청구인에게 95년도 귀속분 양도소득세 126,921,810원을 결정고지하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견가. 청구인 주장쟁점토지를 양도함에 있어서 실제 잔금을 청산한 날은 95.3.3이나, 매수인은 잔금청산 즉시 소유권 이전등기를 할 수 없는 사정(토지거래허가지연 등)으로 인하여 소유권이전 등기절차가 지연되면서 사실과 다르게 잔금지급약정일을 95.6.30로 기재한 매매계약서를 작성하여 관할관청의 검인을 받아 등기소에 제출(등기접수일 95.7.3)한 것일 뿐이므로 처분청에서 검인계약서에 기재된 잔금지급약정일(95.6.30)을 쟁점토지의 양도일로 보아 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 부당하다.

나. 국세청장 의견등기신청서 부본에 첨부된 검인계약서상 잔금약정일이 95.6.30이고 과세적부심사청구시 제출한 매매계약서O 심사청구시 제출한 매매계약서가 서로 달라 잔금청산일을 알 수 없으며, 제출된 통장사본으로는 중도금 내역 등을 알 수 없기 때문에 잔금청산 여부를 알 수 없으므로, 처분청에서 관할관청의 검인을 받은 검인계약서에 기재된 잔금지급약정일(95.6.30)을 양도시기로 보아 과세한 이 건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

검인계약서에 기재된 잔금지급약정일(95.6.30)을 양도시기로 보아 ‘95.1.1 기준 개별공시지가’를 적용하여 과세한 처분의 당부(쟁점토지가 95.3.3 잔금청산이 실제 이루어졌는지 여부)를 가리는데 있다.

나. 관계법령

(1) 소득세법(94.12.22 법률 제4803호로 전면개정되기 전의 것) 제27조[양도 또는 취득의 시기] 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.

(2) 소득세법 시행령(94.12.31 대통령령 제14467호로 개정되기 전의 것) 제53조[양도 또는 취득의 시기]

① 법 제27조에 규정하는 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다.

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일

다. 사실관계 및 판단

(1) 우선 제출된 자료O 관련한 사실관계 등을 정리해 보면, 청구인은 쟁점토지를 양도하고 그 양도시기를 95.6.29로 하여 ‘94.1.1기준 개별공시지가’로 96.5.31 종합소득세 확정신고를 하였으며, 이O 별도로 소유권이전등기시 제출한 검인매매계약서(계약일 95.6.30, 잔금지급약정일 95.6.30 ; 매매대금 59,628,400원)를 작성하여 소유권이전 등기(등기접수일 95.7.3)를 하였으며, 처분청은 검인매매계약서에 기재된 잔금지급약정일(96.6.30)을 쟁점토지의 양도일로 보아 ‘95.1.1 기준개별공시지가’로 양도차익을 계산하여 양도소득세를 결정고지하였음이 ‘과세자료’ 및 ‘등기부 등본’ 등에서 확인된다. 한편, 청구인은 처분청에 ‘과세적부심사청구’를 하면서 자신이 거래하는 OOOO은행 통장에 입금된 70백만원(입금일자 95.2.25 ; 쟁점토지의 잔금지급액이 아님)이 쟁점토지의 잔금이었다고 주장하며, 그 입증자료로서 자신이 거래하고 있는 ‘OOOO은행 통장’과 잔금지급약정일을 95.2.25로 기재한 ‘허위매매계약서’(계약일 95.2.1 ; 잔금지급약정일 95.2.25 ; 매매대금 80백만원)를 작성하여 제출하였다.

또한 청구인은 위 ‘과세적부심사청구’가 기각되자, 국세청 ‘심사청구 및 이 건 심판청구’를 하면서 쟁점토지의 실제 잔금청산일은 95.3.3이라고 주장하며, 그 입증자료로서 ‘과세적부심사청구’를 할 때 제출한 위 매매계약서O 다른 매매계약서[계약일 94.11.20(계약금 1천만원), 중도금지급약정일 94.12.30(중도금 120백만원), 잔금지급약정일 95.3.3.(잔금 100백만원) ; 매매대금 230백만원]를 제출하면서, 이 매매계약서의 내용에 따라 매수자 OOO이 청구인의 母 OOO이 거래하는 OO은행 통장으로 쟁점토지의 중도금 120백만원이 입금되었다며 ‘母 OOO’의 ‘OO은행 통장’을 제출하였다. 그리고 매수자 OOO이 쟁점토지(OOOOO)를 창고부지로 사용하기 위하여 95.4.24 여주군청에 창고공사 신축신고를 하고 95.5.31 산림훼손허가를 받는 등 96.6.30(검인계약서에 기재된 잔금지급약정일이며 ‘95.1.1 기준 개별공시지가’ 고시일) 전에 쟁점토지 사용권을 매수자가 실제 행사한 사실로 미루어 보아, 95.3.3에 잔금청산이 되었다는 것을 추정할 수 있다며 여주군청의 ‘창고공사 신축신고수리 공문’ 및 ‘산림훼손허가증’을 제출하고 있으며, 또한 95.3.3 쟁점토지의 잔금이 청산되었다는 매수자 OOO의 ‘거래사실확인서(인감첨부)’O 96.6.16 발급된 ‘토지거래계약허가증’를 제출하였다.

(2) 95.3.3 쟁점토지의 잔금이 청산되었는지 여부를 살펴보면, 청구인은 96.5.31 쟁점토지에 대한 ‘소득세 확정신고’를 할 때에는 양도일을 96.6.29이라고 신고하였다가, ‘과세적부심사청구’를 할 때에는 자신의 통장에 95.2.25 입금된 70백만원을 근거로 잔금지급약정일을 95.2.25로 기재한 허위매매계약서를 작성하여 제출하면서 이 날(95.2.25)에 잔금이 청산되었다고 주장하였고, 이 건 ‘심판청구’를 할 때에는 母 OOO의 통장에 95.3.3에 입금된 100백만원 등을 근거로 잔금지급약정일이 95.3.3로 기재된 다른 매매계약서를 제출하면서 이 날(95.3.3)이 실제 잔금청산일이라고 주장하고 있는 바, 청구인의 연령(95년 양도당시 35세) 및 OOOO은행의 거래통장 등으로 미루어 보아 쟁점토지의 매매대금이 청구인의 통장으로 입금되지 아니하고 母 OOO의 OO은행 통장으로 입금될 만한 납득할 이유를 찾을 수 없고, 이 건과 같은 거액의 부동산 매매에 있어서는 중개인이 있는 것이 일반적이나 청구인이 제출한 매매계약서에는 중개인이 없이 쌍방합의에 의하여 계약이 체결되어 있는 점 등으로 미루어 보아, 95.3.3 모 OOO의 OO은행 통장에 입금된 100백만원이 있음을 근거로 하여 청구인이 이에 맞춰 사실과 다른 매매계약서를 작성하여 제출한 것으로 추정되며, 청구인은 중도금을 OOO(누나) 등에게 대여하고 매달 이자를 받고 있다고 주장하며 母 OOO 명의의 OO은행 통장을 제시하고 있으나 그 진위에 대하여 구체적으로 확인되지 아니한다.

한편 96.6.30(검인계약서에 기재된 잔금지급약정일이며 ‘95.1.1 기준 개별공시지가’ 고시일) 전에 쟁점토지 사용권을 매수자 OOO이 실제로 행사한 사실로 미루어 보아 95.3.3에 잔금청산이 되었다는 것을 추정할 수 있다며 청구인이 제출한 여주군청의 ‘창고공사 신축신고수리 공문(95.4.24)’, ‘산림훼손허가증(95.5.31)’ 및 ‘토지거래허가서(96.6.16)’ 등은 쟁점토지의 잔금청산 또는 소유권 이전과 관련 없이 이행될 수 있는 것이므로, 쟁점토지의 잔금이 실제로 95.3.3. 청산되었는지 여부를 판단할 수 있는 자료가 될 수 없고, 위O 같은 상황에서 매수자 OOO의 ‘거래사실확인서(인감첨부)’ 역시 그 내용을 인정하기 어렵다 할 것이다.

(3) 관계법령에서 본 바O 같이, 자산의 양도시기는 대금을 청산한 날로 하고 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일을 양도시기로 보도록 규정하고 있는 바, 위에서 검토한 바O 같이 이 건 쟁점토지는 청구인이 제출한 입증자료로는 그 잔금청산일이 실제 95.3.3로 확인된다고 할 수 없으며 제출된 매매계약서의 내용이 서로 달라 어느 것도 진실한 것으로 인정하기 어려우므로 잔금지급약정일이 확인되지 아니하는 경우라 할 것이다.

따라서 위 관계법령에서 본 바O 같이, 잔금청산일이 불분명하고 매매계약서의 잔금지급약정일이 확인되지 아니한 이 건 쟁점토지는 그 등기접수일(95.7.3)을 양도시기로 보아야 할 것이므로 95.6.30 고시된 ‘95.1.1 기준 개별공시지가’를 적용하여 과세한 이 건 처분은 정당한 반면, 이O 다른 청구주장은 이유 없는 것으로 판단된다.

라. 결론이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.