부동산임대업에 공하던 건물을 양도한 것을 재화의 공급으로 보는지 여부(경정)

건물이 양도계약 당시부터 철거됨을 전제로 하여 양도된 경우 양도시점에 양도인의 폐업시 잔존재화로서 과세하는 것이 타당함

1. 처분개요

청구인은 부동산임대사업자로 1996.3.23 OOO 대지 4,972.6㎡ 및 지상건물 1,340.8㎡(1992.7.31 준공된 시장점포; 이하 “쟁점건물”이라 하고, 대지와 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)을 경락받아 임대하다가 2002.12.5 (주)OOO(이하 “청구외법인”이라한다)에 총매매대금 3,910,000,000원에 양도하였다.처분청은 쟁점건물의 양도를 재화의 공급으로 보아총매매대금을 토지·건물의 기준시가 비율로 안분하여 계산한 555,064,373원을 쟁점건물의 공급가액으로 하여, 2003.7.15 청구인에게 2002년 2기분 부가가치세 64,659,070원을 경정고지하였다.청구인은 이에 불복하여 2003.9.23 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 1996.10.23부터 쟁점건물을 임대하여 왔으나 IMF여파로 임대료를 제대로 받지 못하였고, 세입자들과의 명도소송 등으로 쟁점건물은 임대용부동산으로서의 가치가 없어졌으며, 사실상 인근 주민들의 주차장으로 사용되어 오다가 다세대주택 건설업자인 청구외 법인에게 양도되었는 바, 쟁점건물의 양도대가는 커녕 철거비용을 청구인이 부담하기로 하는 조건으로 매매거래가 이루어졌으므로 쟁점건물의 양도가액은 없는 것임에도, 처분청이 쟁점부동산의 총매매 대금을 토지·건물의 기준시가 비율로 안분하여 계산한 가액을 쟁점건물의 공급가액으로 하여 과세한 이 건 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

쟁점부동산의 양도일 현재 쟁점건물은 철거되지 아니하였으며, 토지와 건물의 양도가액이 불분명하므로 총매매대금을 토지·건물의 기준시가 비율로 안분하여 계산한 가액을 쟁점건물의 공급가액으로 하여 부가가치세를 과세한 이 건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구인이 부동산임대업에 공하던 쟁점건물을 양도한 것을 재화의 공급으로 보고 부가가치세를 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

(1)부가가치세법 제6조【재화의 공급】

④ 사업자가 사업을 폐지하는 때에 잔존하는 재화는 자기에게 공급하는 것으로 본다(후단생략)부가가치세법시행령 제49조【자가공급 등에 대한 과세표준의 계산】

① 과세사업에 공한 재화가소득세법시행령 제62조또는법인세법 시행령 제24조에 규정된 감가상각자산(이하 감가상각자산 이라 한다)에 해당하는 경우에 당해 재화를 법 제6조 제2항 내지 제4항의 규정에 의하여 공급으로 보는 때에는 다음 각호의 산식에 의하여 계산된 금액을 당해 재화의 시가로 본다. 이 경우 경과된 과세기간의 수는 법 제3조의 규정에 의한 과세기간 단위로 계산하되, 건물 또는 구축물의 경과된 과세기간의 수가 20을 초과하는 때에는 20으로, 기타의 감가상각자산의 경과된 과세기간의 수가 4를 초과하는 때에는 4로 한다.

1. 건물 또는 구축물5당해 재화의 취득가액 × (1 - 100 × 경과된 과세기간의 수)(2)부가치세법시행령 제48조의 2【과세표준의 안분계산】

④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그밖의 구축물 등 (이하 이 조에서 건물 등 이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다.

1. 토지와 건물 등에 대한소득세법 제99조의 규정에 의한 기준 시가(이하 이 조에서 기준시가 라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다(단서 생략)

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1996.3.23 쟁점부동산(1992.7.31 사용승인)을 경락 받아 임대사업에 공하다가, 2002.5.8 청구외법인에게 양도하는 매매 계약을 체결하고, 2002.12.5 소유권이전등기가 경료되었음이 건축물 관리대장, 부동산매매계약서, 등기부등본 등에 의하여 확인된다.

(2) 쟁점부동산의 매매계약서(2002.5.8)에 의하면, 매매대금은3,910백만원, 잔금지급약정일은 2002.8.31이며, 특약사항에 “만약 건물의 철거로 인해 매도자의 양도소득세가 달라질 경우 그 증가분은 매수자가 부담한다”고 약정하고 있다.

(3) 쟁점건물의 임차사업자들OOO은 쟁점 부동산의 양도계약 이전인 2002.5.3부터 2002.12.31까지 폐업하였고, 청구인의 부동산임대업도 2002.12.5 폐업한 사실이 폐업사실증명원에 의하여 확인된다.

(4) OOO법원 화해조서(2001자506, 2001.11.15) 및 화해조서 송달증명원(2002.10.2), OOO법원의 최고조서 등본(2002본12507, 2002.10.8)에 의하면, 쟁점부동산의 양도계약이 체결된 후로 청구인과 쟁점부동산의 임차사업자들 사이에 건물명도를 둘러싸고 다툼이 있었다는 사실이 확인된다.

(5) 청구외법인은 주택건설업을 하는 법인으로, 쟁점부동산을 취득한 후 2002.12.5 대차재조표상 토지계정에 쟁점부동산의 취득 가액을 계상하고 동일자로 소유권이전등기를 경료하였음이 청구외 법인의 등기부등본, 대차대조표 등에 의하여 확인되고, 청구외법인이 빌라신축을 위하여쟁점건물을 철거OOO한사실이 확인된다.

(6) 살피건대, 위와같이 쟁점건물이 양도계약 당시부터 철거됨을전제로 하여 양도되고 양수인에 의하여 철거되었다면쟁점건물은 양도된 시점(이 건의 경우 소유권이전등기일)까지만 부가가치세 과세사업에 공하여지고 양도시점 이후에는 부가가치세 과세사업에 제공되지 아니하게 된다 하겠다.이러한 경우 일방 당사자인 양도인이 쟁점건물에 대한 부가가치세상당액을 포함시킨 가격을 매매대금으로 하여 양수인으로부터 지급받아 이 중 부가가치세 상당액을 정부에 신고·납부하고, 다른 당사자인 양수인이 거래징수당한 부가가치세 상당액을 매출세액에서 공제받도록 하기보다는, 철거가 예정된 건물이 양도시점 이후에는 부가가치세 과세사업에 더 이상 제공되지 아니하므로 양도시점에 양도인의 폐업시 잔존재화로서 과세하는 것이 폐업시 잔존재화를 자기에게 공급한 것으로 보아 과세하도록 규정한 부가가치세법 제6조 제4항의 규정에 비추어 보아 타당하다 하겠다.

따라서, 처분청이 쟁점건물의 양도를 폐업시의 잔존재화가 아닌 재화의 공급으로 보아 과세한 이 건 처분은 잘못이 있다 하겠다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.