쟁점주택 실지양도가액이 ㅇㅇㅇ억원이라는 청구주장의 당부

청구인과 쟁점주택 양수인 간의 매매조건 합의서 및 화인서 등의 기재내용에 비추어, 청구인의 쟁점주택 실지양도가액은

ㅇ

ㅇ

ㅇ억원으로 보임

1. 처분개요

가. 청구인은 2010.8.26. OOO에 있는 지하 2층~지상 2층의 상가주택(근린생활시설 및 주택, 이하 “이 건 상가주택”이라 한다)을 경매로 취득한 다음, 2010.12.2. 그 중 지상 2층에 있는 주택(이하 “쟁점주택”이라 한다)을 분할하여 서OOO에게 양도하고, 양도가액을 OOO원, 취득가액을 OOO원으로 하여 양도소득세를 신고하였다.

나. 처분청은 양도소득세 실지조사를 실시하고, 쟁점주택의 양도가액을 OOO원, 취득가액을 OOO원으로 하여 2013.6.13. 청구인에게 2010년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정ㆍ고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2013.9.11. 심판청구를 제기하였으며, 처분청은 청구인이 유치권자에게 지급한 것으로 추가 확인된 OOO원을 추가로 취득가액에 포함하여 2014.2.28. 양도소득세 OOO원을 감액경정하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 쟁점주택은 양도 당시 추가공사가 필요했기 때문에 청구인과 매수인(서OOO)은 청구인 책임하에 추가공사를 시행하되, 그 비용OOO은 매수인이 부담하는 조건으로 매매계약(매매대금: OOO)을 체결하였다. 그러나 매수인은 전소유자(건축주)와 결탁하여 OOO원으로는 불가한 내용의 공사를 요구하였고 청구인은 이를 수용할 수 없었다. 그에 따라 추가공사는 매수인 측에서 시행하기로 하고, 청구인은 매매대금으로 OOO원만 지급받은 것이므로 쟁점주택의 취득가액은 OOO원으로 경정되어야 한다.

(2) 이 건 상가주택을 경매로 취득하는 과정에서, 청구인은 유치권자들에게 OOO원을 지급하기로 합의하였는바, 동 금액은 유치권자들에게 변제해야 할 채무이므로 쟁점주택의 취득가액 안분계산시 모두 반영되어야 한다.

(3) 전소유자는 이 건 상가주택을 분양할 예정이었고, 청구인도 이를 경매로 취득한 다음, 주택과 상가로 구분하여 매각하였다. 청구인은 부동산 신축판매업을 영위한 것으로 볼 수 있으므로 쟁점주택의 취득가액은 매매가액을 기준으로 안분계산함이 타당하다.

나. 처분청 의견

(1) 등기부와 검인계약서에는 쟁점주택의 거래가액이 OOO원으로 되어 있고, 후소유자인 서OOO도 쟁점주택의 취득가액을 OOO원으로 확인하였으므로 청구인의 주장은 받아들일 수 없다.

(2)「민법」제328조에 의하면 유치권은 점유의 상실로 인하여 소멸한다고 되어 있고, 유치권자들이 이 건 상가주택의 매각대금에 대하여 가압류 등 권리행사를 한 사실도 확인되지 아니하므로 실제 지급되지 않은 유치권 포기 합의금액을 제외하여 쟁점주택의 취득가액을 안분계산하는 것이 타당하다.

(3) 청구인은 부동산 매매업자로 사업자등록을 한 사실이 없고, 이 건 상가주택 중 상가부분은 상대적으로 저가로 소유권이 이전되는 경매를 원인으로 매각되었으므로 이를 기준으로 쟁점주택의 취득가액을 안분계산하여야 한다는 청구인의 주장은 정당하지 않다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

① 쟁점주택의 실제 양도가액이 얼마인지 여부

② 실제 지급하지 않은 유치권 포기 합의금액도 쟁점주택의 취득가액 안분계산시 반영하여야 한다는 청구주장의 당부

③ 부동산 신축판매업을 영위하였으므로 매매가액 기준으로 쟁점주택의 취득가액을 안분계산하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2010.8.26. 이 건 상가주택(근린생활시설 및 주택)을 경매를 원인으로 OOO원에 취득한 다음, 2010.12.10. 그 중 쟁점주택을 분할하여 양도하고, 양도가액을 OOO원, 취득가액을 OOO원으로 하여 양도소득세를 신고하였다.

(2) 위 신고자료에 의하면, 청구인은 이 건 상가주택의 경락금액OOO에다 취득부대 비용(유치권 포기 합의금액 OOO원 등)을 합하고, 이를 경매시 감정가액 비율(쟁점주택 26.13%)로 안분하여 취득가액을 산정한 것으로 나타난다.

(3) 처분청은 양도소득세 실지조사를 실시하고, 쟁점주택의 양도가액을 OOO원, 취득가액을 OOO원으로 하여 이 건 양도소득세를 부과하였는바, 주요 조사내용은 다음과 같다.(가) 이 건 상가주택은 청구인이 취득할 당시 완공되지 않은 상태였고, 전소유자의 공사대금 미지급으로 유치권 OOO원이 설정되어 있었다.(나) 청구인은 유치권자들에게 OOO원을 지급하기로 합의하고 이 건 상가주택을 취득하였으나, 유치권자들에게 실제 지급한 금액은 OOO원으로 확인된다.(다) 등기부등본과 검인계약서에는 쟁점주택의 거래가액이 OOO원으로 되어 있고, 쟁점주택의 후소유자인 서OOO도 유선상으로 취득가액을 OOO원으로 확인하였다.

(4) 청구인은 쟁점주택을 양도하고 실제로 OOO원을 지급받았다며, 청구인과 서OOO 명의로 되어 있는 매매조건 합의서와 확인서를 증빙으로 제출하였는바, 매매조건 합의서(2010.12.9.)에는 OOO원을 주택 하자보수 및 추가비용으로 공제한다고 되어 있고, 확인서(2012.11.9.)에는 쟁점주택의 매매대금으로 OOO원을 수수하였다고 되어 있다.

(5) 쟁점①에 대하여 본다.처분청은 쟁점주택의 양도가액을 OOO원으로 판단하였으나, 앞서 본 바와 같이 이 건 상가주택은 청구인이 경락받을 당시 완공되지 않은 상태였고, 청구인과 매수인 명의로 되어 있는 매매조건 합의서와 확인서에도 매매대금에서 주택 하자보수 및 추가비용으로 OOO원을 공제하고 OOO원을 수수한 것으로 되어 있으므로 쟁점주택의 거래가액은 OOO원으로 봄이 타당하다고 판단된다.

(6) 쟁점②에 대하여 본다.청구인은 유치권 포기에 따른 합의금 OOO원을 쟁점주택의 취득가액 안분계산시 반영하여야 한다고 주장하나, 청구인이 이 건 상가주택의 소유권을 취득하는 과정에서 유치권 해결명목으로 실제 지급한 금액은 총 OOO원으로 확인되므로 지급하지 않은 금액은 취득가액 안분계산시 제외함이 타당하다고 판단된다.

(7) 쟁점③에 대하여 본다.청구인은 실질적으로 부동산 신축판매업을 영위한 것으로 볼 수 있으므로 매매가액을 기준으로 쟁점주택의 취득가액을 안분계산하여야 한다고 주장하나, 부동산 매매업자로 사업자등록을 한 사실이 없고, 이 건 상가주택을 주택과 상가로 구분하여 매각하였다는 이유만으로 부동산 신축판매업을 영위하였다고 볼 수도 없으므로 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.

4. 결 론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로「국세기본법」 제81조및 제65조 제1항 제2호ㆍ제3호의 규정에 따라 주문과 같이 결정한다.