부동산의 주택과 그 부수토지에 대하여 비과세하고 나머지 건물과 그 부수토지에 대하여 과세한 처분의 당부(기각)

멸실 후 신축한 건물이 주택의 면적보다 근린생활시설의 면적이 큰 경우에는 주택이외의 부분은 주택으로 보지 아니하는 것이므로 부수토지에 대하여는 비과세하고 나머지 근린생활시설과 그 부수토지에 대하여는 과세한 처분은 타당함

1. 원처분 개요청구인은 ’83.12.4 협의분할에 의한 재산상속을 원인으로 취득하여 보유하고 있던 서울특별시 동대문구 OO동 OOOOOOO 대지 185㎡, 주택 129.72㎡(이하 대지와 주택을 합하여 “구주택”이라고 한다)을 멸실하고 그 지상에 ’93.10.16 근린생활시설 317.12㎡, 주택 162.62㎡(이하 대지와 건물을 합하여 “쟁점부동산”이라고 한다)를 신축하여 ’95.5.30 쟁점부동산을 청구외 OOO에게 양도한 후, 쟁점 부동산의 건물 중 근린생활시설만 과세하고 토지는 전부 비과세하는 것으로 하여 자산양도차익 예정신고(세액:4,251,200원)를 하였다.처분청은 청구인의 예정신고 내용을 부인하고 쟁점부동산의 청구인이 거주한 주택과 그 부수토지에 대하여는 비과세하는 것으로 하고, 나머지 건물 및 그 부수토지에 대하여는 과세하는 것으로 하여 ’96.1.3 청구인에게 95년 귀속 양도소득세 26,764,300원을 결정고지하였다.청구인은 이에 불복하여 ’96.2.9 심사청구를 거쳐 ’96.3.28 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인주장 및 국세청장 의견가. 청구인주장쟁점부동산의 경우 재건축한 겸용주택이므로 거주기간과 보유기간을 계산함에 있어서 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 기간을 통산하여야 하는 것인바, 비과세 요건을 충족한 멸실된 주택의 부수토지 위에 신축한 쟁점부동산의 경우 건물이 과세대상이라고 하여도 그 부수토지는 멸실된 주택 면적의 5배 이내일 경우 비과세 할 수 있음에도 쟁점부동산의 토지를 안분계산하여 쟁점부동산의 주택 부분의 부수토지에 대하여만 비과세함은 부당하다.

나. 국세청장 의견

(1) 청구인은 구주택을 ’83.12.4 상속으로 취득하여 거주하다가 ’93.5.10 동 주택을 멸실한 후 쟁점부동산을 ’93.10.16 신축하여 ’95.5.30 양도한 사실이 건축물관리대장 및 등기부등본에 나타나고 있다.

(2) 쟁점부동산의 경우 4층 건물로서 총면적 484.74㎡ 중 주택의 면적은 167.62㎡(3층, 4층) 뿐이고 주택이외의 면적(근린생활시설 317.12㎡)이 더 크기 때문에 처분청에서는 쟁점부동산의 주택 부분과 이에 부수되는 토지인 63.977㎡에 대하여만 비과세되는 1세대 1주택으로 보아 과세대상에서 제외하였다.

(3) 청구인은 쟁점부동산이 재건축된 주택이므로 이에 대한 1세대 1주택 비과세 여부는 멸실된 주택을 기준으로 하여 멸실된 주택면적의 5배 이내에 해당하는 185㎡ 전체를 과세대상에서 제외함이 타당하다고 하나, 이는 재건축한 주택의 경우에 적용될 수 있는 것이고 쟁점부동산의 경우와 같이 겸용주택으로서 주택면적이 주택이외의 면적보다 적을 경우에는 주택부분과 이에 부수되는 토지에 대하여만 1세대 1주택으로 보아야 하는 것이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점쟁점부동산의 주택과 그부수토지에 대하여 비과세하고 나머지 건물과 그 부수토지에 대하여 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.

나. 관련 법령

소득세법 제89조제3호와같은법 시행령 제154조를 종합하여보면 「거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족들과 함께 구성하는 1세대가 국내에 1개의 주택을 보유하고 3년이상 거주하거나 5년이상 보유하다가 양도하는 경우 그 주택과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 비율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세를 과세하지 아니한다. 이때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우에 주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택이외의 부분은 주택으로 보지 아니하며, 거주기간 또는 보유기간을 계산함에 있어서 거주하거나 보유하는 중에 소실·도괴·노후등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택의 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 기간을 통산한다」고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 본건은 청구인이 ’83.12.4 협의분할에 의한 재산상속을 원인으로 하여 구 주택을 취득한 후 동 주택을 멸실하고 ’93.10.16 쟁점부동산을 신축하여 ’95.5.30 청구외 OOO에게 양도한 사실과 쟁점부동산의 경우 주상복합건물로서 근린생활시설의 면적(317.12㎡)이 주택의 면적(162.62㎡)보다 큰 사실이 건축물관리대장과 등기부등본에 의하여 확인된다. 한편, 청구인이 구주택과 쟁점부동산을 통산 5년이상 보유하고 3년이상 거주한 사실에 대하여는 다툼이 없다.

(2) 청구인은 구주택의 면적을 기준으로 하여 부수토지를 계산하여 비과세되는 토지의 면적을 산정하여야 한다는 주장이나, 본건의 경우와 같이 멸실 후 신축한 건물이 주택의 면적보다 근린생활시설의 면적이 큰 경우에는 위의 관련법령에 따라 주택이외의 부분은 주택으로 보지 아니하는 것이므로, 처분청이 양도당시의 현황에 따라 청구인이 실지 거주한 주택의 면적과 그 부수토지에 대하여는 비과세하고 나머지 근린생활시설과 그 부수토지에 대하여는 과세한 당초처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

라. 따라서 심판청구 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.