토지의 기준시가로 안분계산한 가액으로 하여야 하는지 여부(경정)

필지의 토지등급이 서로 다르고 일부만 양도하였으므로 토지의 취득당시의 기준시가의 비율로 안분계산한 가액으로 하는 것이 합리적이라고 판단됨

1. 원처분 개요 청구인은 86년도부터 89년도까지 21회에 걸쳐 여러건의 부동산을 취득하였고, 87.9.21부터 90.4.26까지 경기도 OOO시 OOO동 OOOOO OO의 대지 87.9㎡외 48건의 부동산(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 19회에 걸쳐 양도하였다. 처분청은 청구인의 쟁점부동산 양도가 부동산매매업에 해당된다고 보아 92.1.16 청구인에게 다음과 같이 고지하였다.

귀속년도 세목

87

88

89

90

종합소득세

동 방위세

1,984,460

408,160

7,914,750

1,624,000

37,591,340

7,562,170

139,797,000

27,973,980

부가가치세

제2기분

14,622,630

제2기분

1,611,170

제1기분

17,472,100

제2기분

12,280,640

제1기분

13,979,060

청구인은 이에 불복하여 92.3.14 심사청구를 거쳐 92.6.24 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 청구인은 쟁점부동산의 대부분은 신축한 연립주택이 분양되지 않아 자금을 회수할 목적으로 미분양된 주택과 교환하여 취득한 것이고 쟁점부동산의 일부는 수용에 의해 부득이 양도되었으며, 부동산임대업에 공하다가 양도된 경우도 있으므로 쟁점부동산의 양도를 부동산매매업으로 보아 과세한 처분은 부당하고, 설사 부동산매매업으로 보아 과세하더라도 90.4.26 양도한 별지②토지는 별지①토지에서 필지가 분할되어 양도되었으므로 필지

② 토지의 매매차익계산시에 그 취득가액은 별지①토지의 취득가액(814,000,000원)을 별지

① 및 ②토지의 기준시가로 안분계산한 가액으로 하여야 하는데도 처분청은 별지

① 및 ②토지의 면적으로 안분계산한 가액으로 하여 이 건 과세한 처분은 부당하다는 주장이다. 국세청장은 청구인이 여러필지의 부동산을 86년도부터 91년도까지 21회에 걸쳐 취득하고 19회에 걸쳐 양도하였으므로 쟁점부동산의 양도에 대하여 부동산매매업으로 보아 과세한 당초처분은 정당하다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

(1) 청구인의 쟁점부동산 양도가 부동산매매업에 해당되는지 여부와

(2) 별지②토지의 매매차익계산시에 그 취득가액은 별지①토지의 취득가액을 별지

① 및 ②토지의 기준시가로 안분계산한 가액으로 하여야 하는지 여부를 가리는데 다툼이 있다.

나. 쟁점(1)에 대하여 먼저 관련법령을 보면, 부가가치세법 시행규칙 제1조 제1항에서 “부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 1과세기간중에 1회이상 부동산을 취득하여 2회이상 판매하는 경우에는 부동산매매업을 영위한 것으로 본다”라고 규정하고 있는 바, 이는 1과세기간중에 1회이상 부동산을 취득하고 2회이상 판매하는 경우 등에는 사실여부를 가리지 아니하고 부동산매매업으로 간주한다는 간주규정일 뿐 동 규정의 간주사업요건에 해당되지 않는 경우에는 사업으로 인정하지 않는다고 반대해석 할 수는 없다 할 것이고 사업에 해당되는지 여부는 그 실질내용에 따라 판단하여야 하므로 결국 그 매매가 수익을 목적으로 하고 있는지와 그 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 가려져야 할 것이다(대법원 90누1045, 92.9.25, 국심91서705, 91.6.27 동지 다수).

청구인은 86.4.1～89.11.16에 50건에 해당하는 대지, 임야, 건물등을 21회에 걸쳐 매매나 교환등에 의하여 취득하였고, 87.9.21～90.4.26에는 쟁점부동산을 19회에 걸쳐 매매나 수용등에 의하여 양도한 사실이 처분청이 조사한 청구인의 부동산 취득 및 양도내역에 의해 확인되고 있으므로 청구인이 쟁점부동산을 취득하고 양도한 것은 사회통념상 수익을 목적으로 계속적, 반복적으로 사업을 영위한 것으로 인정되고, 청구인은 쟁점부동산의 대부분을 교환에 의하여 취득하였고 쟁점부동산에는 임대업에 공하던 부동산과 수용에 의해 양도된 부동산도 포함되어 있으므로 부동산매매업에 해당되지 않는다고 주장하나, 쟁점부동산의 취득 및 양도가 수익을 목적으로 한 사업성이 있다고 인정되는한 부동산매매업에 해당된다고 할 것이므로 처분청이 부동산매매업으로 보아 이 건 과세한 처분은 정당하다고 판단된다.

다. 쟁점(2)에 대하여 먼저 관련법령을 보면, 소득세법 제94조 제1항의 규정에 의하면 부동산매매업자가 토지등 매매차익예정신고를 하지 아니한 경우에는 정부는 즉시 그 매매차익 또는 세액을 결정하도록 규정하고 있고 같은법 시행령 제142조 제1항 제1호의 규정에 의하면 부동산매매업자가 매매차익예정신고시 제출한 증빙서류 또는 비치·기장한 장부와 증빙서류에 의하여 제141조의 규정에 의한 토지등 매매차익을 계산할 수 있을 때에는 그에 의하여 조사·결정한다고 규정하고 있으며, 같은법 시행령 제141조 · 제94조 제1항· 제86조 제1항의 규정을 모두어 보면 토지등 매매차익계산시에 취득가액은 필요경비로서 그매매가액에서 공제하도록 규정하고 있다. 다음으로 사실관계를 보면, 청구인은 청구외 OOO과 함께 88.9.30 별지①토지를 814,000,000원에 1/2씩의 지분으로 취득하였고, 별지①토지는 필지분할을 통해 별지②토지와 6필지의 임야등 1,326㎡로 분할되었으며, 청구인은 90.4.26 동인과 함께 청구외 주식회사 OO주택에 별지②토지를 1,092,700,000원에 양도하였음이 토지대장, 매매계약서등의 관련증빙에 의해 확인된다.

별지②토지의 청구인 지분(1/2지분)에 대한 매매차익계산시에 처분청은 별지①토지의 취득가액(814,000,000원)을 별지①토지의 면적(12,255㎡)에 대한 별지②토지의 면적(10,929㎡)의 비율로 안분계산한 가액(725,946,586원)에 청구인지분을 곱하여 산출한가액(362,973,293원)을 취득가액으로 하였으나, 별지①토지의 각 필지의 토지등급이 서로 다르고 별지①토지중 별지②토지는 양도되었으나 별지①토지의 그 나머지는 양도되지 아니하였으므로 별지②토지의 취득가액은 별지①토지의 취득가액을 별지①토지의 취득당시의 기준시가에 대한 별지②토지의 취득당시의 기준시가의 비율로 안분계산한 가액으로 하는 것이 합리적이라고 판단되므로 별지②토지의 취득가액은 별지①토지의 취득가액을 별지

① 및 ②토지의 기준시가에 의하여 안분계산한 가액으로 하여야 한다는 청구주장은 이유있다고 판단된다. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. 【별 지】

구분

소 재 지

지 목

면적(㎡)

①

경기도 OOO시 OO동 O OOOOO

〃 OOOOO

〃 OOOOO

〃 OOOOO

임야

전

〃

〃

6,721

4,023

979

532

②

〃 OOOOOO

〃 OOOOOO

〃 OOOOO

〃 OOOOOO

〃 OOOOO

〃 OOOOO

임야

〃

〃

전

〃

〃

332

103

5,511

77

3,927

979