실지 양도가액을 확인 후 취득가액은 검인계약서상금액으로 양도차익 산정한 처분(취소)

유사한 토지의 매매사례가액이나 당해 토지에 대한 감정가액의 제시가 없으므로 취득가액은 환산가액을 적용하는 것이 타당함

1. 처분개요

청구인은 2005.4.12. 취득한 OOO 답 1,286㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)을 2005.5.17. 양도한 후 2005.5.30. 검인계약서상의 기재금액을 실지거래가액(양도가액 35,000천원, 취득가액 33,000천원)으로 하여 양도차익을 산정하고 양도소득과세표준 예정신고를 하였다. 처분청은 이에 대해 쟁점토지의 매수자로부터 확인한 가액을 양도가액(103,000천원)으로 하고 실지취득가액이 확인되지 않는다 하여 검인계약서상 기재금액(33,000천원)으로 양도차익을 산정하고 2007.12.1. 청구인에게 2005년 귀속 양도소득세 35,541,340원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2008.2.27. 이 건 심판청구를 제기하였 다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 2005.4.12. 쟁점토지를 101,500천원에 취득하면서 2005.3.7. 계약 금 15,000천원 및 2005.3.23. 중도금 30,000천원은 전소유자 주OOO에게 계좌이체를 하였고 잔금 56,500천원은 2005.4.11. 친구 이OOO으로부터 50,000천원을 빌려 2005.4.12. 지급하였는 바, 양도가액 103,600천원에 대하여는 이의가 없고 실지취득계약서를 분실해 제출하지 못하나 처분청이 결정한 취득가액 33,000천원은 34일만에 가격이 3배나 상승한 것이어서 비현실적이므로, 전소유자가 확인한 실지취득가액 101,500천원으로 양도차익을 산정하여야 한다.

나. 처분청 의견

청구인이 계약금 및 중도금을 전소유자 주OOO에게 지급한 사실이 불분명하고, 청구인이 제시한 매매계약서의 양식이 취득일 이후의 것으로 원본이 아니며, 청구인이 주장하는 실지취득가액 101,500천원을 확인할 수 있는 객관적인 증빙자료를 제시하지 못하므로, 청구인이 신고시 제출한 검인계약서에 의하여 실지취득가액이 확인되는 것으로 보아 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점 쟁점토지의 실지양도가액을 전소유자로부터 확인한 가액으로 하고 실지취득가액이 확인되지 않는다 하여 검인계약서상 기재금액으로 하여 양도차익을 산정하여 과세 한 처분의 당부

나. 관련법령

소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우 같은법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액 가. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확 인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정 가액 또는 환산가액 같은법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정 할 수 있다. 같은법 시행령 제176조의 2 【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

② 법 제114조 제7항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액”이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규 정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하 여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 × ──────────── 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가 )

다. 사실관계 및 판단

(1) 부동산등기부등본 및 양도소득세 결정결의서 등에 의하면, 청구인은 2005.4.12. 쟁점토지를 취득하고 2005.5.17. 양도한 후 검인계약서상 기재금액인 양도가액 35,000천원 및 취득가액 33,000천원을 실지거래가액으로 하여 양도차익을 산정하고 양도소득과세표준 확정신고를 하였고, 처분청은 OOO세무서장이 쟁점토지의 양수자로부터 확인·통보한 103,000천원을 양도가액으로 하고 실지취득가액은 확인되지 않는다 하여 신고시 제출된 검인계약서상 기재금액인 33,000천원을 취득가액으로 하여 양도차익을 산정하고 이 건 양도소득세를 과세한 사실이 확인된다. 〈양도소득세 신고 및 경정내용〉OOO

(2) 청구인은 쟁점토지의 양도가액 103,000천원에 대하여는 이의가 없으나 실지취득가액이 101,500천원이라고 주장하면서 전소유자 주OOO의 거래사실확인서 및 대금영수증, 예금통장사본 등을 제시하고 있는 바, 이를 살펴보면 2005.3.7. 계약금 15,000천원 및 2005.3.23. 중도금 30,000천원이 청구인 명의의 통장OOO에서 전소유자의 대리인임을 주장하는 김OOO에게 계좌이체된 사실만 있을 뿐 동 입금액이 전소유자에게 귀속되었는지가 불분명하고, 또한 청구인은 2005.4.12. 친지 이용원의 계좌OOO로부터 출금된 80,000천원 중 50,000천원을 빌려서 보유 현금 6,500천원과 합해 잔금 56,500천원을 지급하였다고 하나 동 금액의 차용이나 변제사실을 확인할 수 있는 입증자료의 제시가 없으므로 청구인이 주장하는 실지취득가액을 인정하기 어렵다 할 것이다.

(3) 처분청은 청구인이 매매계약서의 원본을 제시하지 아니하고 대금지급증빙자료가 부족하여 달리 쟁점토지의 취득가액을 확인할 수 없으므로 청구인이 양도소득세 신고시 제출한 검인계약서의 기재가액 33,000천원을 취득가액으로 적용한 것은 잘못이 없다는 의견이나, 처분청 스스로도 쟁점토지의 취득당시(2005년 5월) 인근의 부동산중개업소(2곳)에 확인한 시세가 77,600천원～103,680천원이라는 의견으로서 이는 실지취득가액 33,000천원이라는 처분청의 또다른 의견과도 상반되고, 청구인이 쟁점토지를 취득하여 양도한지 불과 34일 만에 가격이 3배 이상 상승한 결과가 되어 일반적인 상거래관행에 맞지 아니하며(쟁점토지의 2005년 기준시가는 2004년에 비해 53.8% 상승), 처분청도 실지취득가액이 확인되지 않아서 차선으로 검인계약서의 기재가액을 적용한 것이므로 쟁점토지의 취득가액을 33,000천원으로 보는 것은 양도소득세 계산시 취득가액이 불분명한 경우 환산가액 등을 적용하도록 규정한 소득세법 제115조 제5항의 규정에 비추어 그 타당성이 부족해 보인다.

(4) 살피건대, 소득세법 제114조 제5항 및 같은법 시행령 제176조의 2 제2항 및 제3항에서 실지거래가액을 적용하여 양도소득세 경정시 취득가액이 불분명한 경우에는

① 지목 및 이용현황이 유사한 토지의 3월 이내의 매매사례가액,

② 당해 토지에 대한 감정평가법인의 감정가액,

③ 당해 토지의 양도당시 실지거래가액을 기준시가비율로 환산한 취득가액,

④ 당해 토지의 기준시가를 순차로 적용하도록 규정하고 있는 바, 처분청이 확인한 실지양도가액에 대하여는 다툼이 없는 이 건의 경우 청구인이나 처분청이 쟁점토지와 유사한 토지의 매매사례가액이나 당해 토지에 대한 감정가액의 제시가 없으므로 그 다음으로 쟁점토지의 취득가액은 환산가액을 적용하는 것이 타당하고OOO 따라서 처분청이 쟁점토지의 양도차익을 산정함에 있어서 취득가액은 확인된 실지양도가액을 기준시가비율로 환산한 가액을 적용하고 이 건 양도소득세를 경정함이 타당하다 하겠다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으나 과세처분에 일부 잘못이 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다 .