양수자가 근저당권자에게 지급한 연체이자가 양도인의 양도가액에 포함할 수 있는지 여부(취소)

근저당권자들은 토지의 계약일 이후 명도일 이전에 경매를 신청함으로써 근저당권 해제를 담보로 매수자로부터 저당금액을 받은 것은 매매대금으로 볼 수 없음

1. 처분개요

가. 청구인은 2006.5.4. OOOOO OO OOO OOOO 대 4,668.7㎡ 및 OO O OOOO 대 32.1㎡(이하 2필지의 토지를 “쟁점토지”라 한다) 를 (O)OOOO에게 양도한 후 양도가액을 31억원 (계약금 1억원, 근 저당권자에 대한 채무 30억원 대위변제)으로 하여 양도소득세를 신 고하였다.

나. 처분청은 청구인에 대한 양도소득세 조사를 통해 (O)OOOO 이 쟁점토지의 근 저당권자에게 채무원금 30억원 이외에 이에 대한 연체이자 10억원 (이하 “쟁점금액”이라 한 다)을 추가 로 지급하였다 하 여 쟁점금액을 쟁점토지의 양 도가액에 합산한 41억원을 양도가액으로 확정 하여 2008.1.10. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 418,147,490원을 경 정고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2008.3.28. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 쟁점토지 양도시 계약금 1억원과 잔금 30억원을 청구인이 근저당권자에 대한 채무변제로 갈음한다는 약정 이외에 양도 가액과 관련하여 어떠한 약정을 한 바 없고, 양수인이 근저당권자 에게 지급한 쟁점금 액은 청구인과 아무런 약정 없이 양수인의 사 정에 의해 일방적 으로 지급한 금액으로 양도소득과는 무관한 근 저당권자의 소득이 므 로 쟁점금액을 양도가액에 포함시켜 과세한 이 건 처분은 부당하 다.

나. 처분청 의견

(O)OOOO 이 쟁점토지의 취득자금을 대출받기 위해 은행에 제출 한 매매계약서(2004.2.24.)의 매매금액은 60억원으로 되어 있고, 은 행이 감 정평가의뢰하여 나온 감정가액이 약 55억원, 대출금액은 48 억원인 점, 근저당권자가 청구인에게 보낸 채무이행통고서의 내용 등 을 종합 해 보면 쟁점금액은 청구인의 근저당권자에 대한 채무원금 의 지연이 자로 봄이 타당하므로, 청구인이 현금으로 수령한 계약금 1억원 및 양수인이 근저당권자에게 송금한 40억원을 합한 41억원을 쟁점토 지의 양도가액으로 보아 과세한 이 건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점 쟁점토지의 실지거래 양도가액이 얼마인지의 여부

나. 관련법령

(1) 국세기본법 제14조 【실질과세】

① 과세의 대상이 되는 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사 실상 귀속 되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하 여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한 다.

(2) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호의 규정 에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간 에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

(3) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규 정 에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표 준과 세액을 경정한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건의 사실관계를 살펴본다. (가) 2003.1.23. 청구인은 쟁점토지를 취득하기 위하여 쟁점토지 의 소유자인 파산자 (O)OOOOOOOO의 파산관재인 OOOOOO와 매매대금 27억원, 2003.1.23. 계약보증금 2억 7,000만원, 2003.4.22. 잔 금 24억 3,000만원, 매매대금 지급기일에 대금을 미지급할 때에는 그 익일부터 연체이율(연 18%)을 적용한 금액을 손해배상금으로 지 급하기로 하는 매매계약을 체결하였다. (나) 2003년 9월 청구인은 시행자의 자격으로, OOOOOO OOOOO(이하 이들 3인을 “OOO외 2인”이라 한다)은 투자자의 자격으로 상호간 쟁점토지에 주상복합아파트를 건립하기 위한 약정서를 아래와 같이 작성하였다.

1) 투자자가 30억원을 투자함과 동시에 약정서의 효력이 발생하며 30억원을 인계한 때를 투자일로 보고, 시행자는 법무사인 입회 인에게 쟁점토지에 관한 모든 서류를 맡기며, 입회인은 쟁점토지 의 소 유권이전등기와 동시에 투자일을 근저당권설정계약일로 하고 투자자를 근저당권자로 하는 채권최고액 50억원의 근저당권을 설정한다.

2) 시행자가 사업을 시행하기 위하여 토지신탁으로 시행사 를 변경할 시에 시행자는 위 근저당권설정을 해지키로하면서 시행자는 토지신탁으로 하여금 50억원에 해당하는 우선 수익증권을 투자자에게 지급하게 한다.

3) 투자금에 대한 회수는 투자일로부터 만 1년으로 하되, 6개 월 이내에 분양이 80%될 때에는 바로 투자금이 회수될 수 있도록 시행자와 시행자의 연대보증인이 책임지며, 투자금에 대한 보장은 6개월 내에 회수시에는 45억원을, 6개월 초과후 회수시에는 50억원을 시행자가 투자자에게 지급하고 이 때 투자자는 시행자에게 우선수익증권을 반납한다(투자금에 대한 보장 및 그 방법).

4) 투자금 및 투자수익금으로 인하여 발생하는 각종 세금 및 등기비용 등 제반 공과금은 시행자가 부담한다. (다) 쟁점토지는 2003.9.9. 청구인에게로 소유권이전등기되었고, 2003.9.15. OOO외 2인을 근저당권자로 하고 채권최고액을 50억원 으 로 하는 근저당권이 설정(설정계약일 2003.9.9.)되었다. 한편 파산 관재인인 OOOOOO 가 2003.9.8. 청구인에게 발행한 영수증에 의하 면, 쟁점토지의 매매대금은 입찰보증금 2억 7,000만원(2003.1.23.), 연체이 자 3,590만원(2003.6.11.), 연체이자 1억 3,062만원(2003.9.8.), 잔금 24억 3,000만원(2003.9.8.)이 지급된 것으로 나타난다. (라) 2005.5.16. OOO외 2인의 신청으로 쟁점토지에 대한 경 매개시가 결정(OOOOOO OOOOOOOOOOO)되었다가 2005.9.20. 경 매가 취하된 사실이 등기부등본으로 확인된다. (마) 2006.5.4. 청구인은 쟁점토지를 (O)OOOO에게 양도 하 는 매매계약을 체결하였는바, 그 내용은 매매대금 31억원으로, 계약 금 1억원은 청구인이 현금으로 수령하고, 2006.5.30. 지급하는 잔금 30억 원은 채권자(근저당권자)에 대한 채무변제로 갈음하며, 2006.5.30. 부 동산을 명도한다는 것이다. 한편 근저당권자 OOO외 2인은 쟁점토지에 대해 다시 경매를 신청하여 2006.5.17. 경매개시가 결정(OO OOOO OOOOOOOOOOO)되었다가 2006.6.7. 취하를 원인으로 2006.6.12. 임의경매 개시결정등기가 말소되었음이 쟁점토지의 등 기부등본으로 확인된다.

(바) 2006.5.17. (O)OOOO이 근저당권자인 OOO외 2인의 각 통장으로 40억원을 송금한 사실에 대해서는 처분청도 다른 이견이 없으며, 쟁점토지는 2006.5.4. 매매를 원인으로 2006.5.30. 청구인에게 서 (O)OOOO로 소유권이전등기가 경료되었다.

(2) 처분청은 청구인과 (O)OOOO간에 쟁점토지의 매매대금을 31억원으로 약정하였으나 (O)OOOO이 근저당권자 OOO외 2인에 게 송금한 40억원 중 쟁점금액 10억원은 청구인이 근저당권자에게 지급 하여야 할 채무원금의 지연이자에 해당하여 10억원을 쟁점토지의 양 도가액에 포함하여야 한다는 의견으로 아래와 같은 자료 등을 제시하고 있다. (가) 근저당권자 중 1인인 OOO은 ‘채권자 대표 OOO’이라 는 명의로 ‘ 2003.9.8. 30억원을 이자 월2부, 변제기일 2004.3.7. 로 청구인 에게 대여하고, 2003.9.15. 쟁점토지에 채권최고액 50억원의 근 저 당 권설정등기를 경료하였는데 원금은 물론 이자를 지급치 않 아 채 무이행을 촉구하고 경매실행까지 하였으나 토지를 매각하여 채 무 를 변제하겠다고 하여 경매를 취하하였으나 이행이 지체되어 최종으로 대여원금 30억원과 이에 대한 2003.9.8.부터 다 갚는 날까 지 연 24%의 이자금을 변제하여 달라’라는 내용증명을 2006.4.14. 청 구인에게 발송하였다. (나) (O)OOOO이 (O)OOOOOOOO에서 2006.6.5. 23억원 을 대출받음에 있어 계약일이 2004.2.24., 매매대금이 60억원, 근저당권에 대해서는 언급이 없는 쟁점토지 매매계약서를 첨부한 사실이 있다. (다) (O)OOOO은 (O)OOOOOOOO과 (O)OOOOOOOO에 대출신청을 하였고 (O)OOOOOOOO이 (O)OOOOOOOOO에 감정의뢰한 쟁점토지의 2006.5.16.자 감정평가액은 55억 4,694만원으로 평가되어 (O)OOOO은 총 48억원을 대출받았다.

(3) 이에 대해, 청구인은 쟁점토지 매수 당시 신탁회사와의 접촉 을 통해 매입대금을 담보대출받기로 하였으나 이후에 무산됨으로써 쟁 점토지의 잔금을 지급하지 못한 상태에서 근저당권자를 알게되어 근저당권자의 투자자금으로 연체이자 및 잔금을 지급하게 되었고, 쟁점토지에 지하 1층, 지상 2층의 건물이 신축되다가 중단된 상 태에서 쟁점토지를 매수하였으며, 신축중단된 건물에 대한 유 치 권자들과의 마찰 때문에 주상복 합건물의 신축분양 사업약 정이 실 패하게 되어 쟁점토지를 매각하기에 이르러 근저당권자에게 는 투자 원금만을 돌려준 것으로서, 쟁점금액 10억원은 (O)OOOO이 근저 당권 말소조건으로 청구인 모르게 자기들끼리 화해하기 위하여 근저당권자에게 지급된 것이므로 쟁점토지의 양도금액과는 무 관 하며 근저당권자에게 기타소득으로 과세하여야 한다고 주장하며 아 래와 같은 주장 및 관련자료를 제시하고 있다. (가 ) 청구인이 쟁점토지상에 건축중단된 지하 2층, 지상 2층의 철근콘크리트 골조에 대해 지상권 설정을 주장하는 금비건설(주)를 상대로 ‘지장물 철거 등’의 소송을 제기하였던 판결문(OOOOOO OOOOOOOOOOO, OOOOOOOOOO O OOOOOO OOOOOOOOOO, OOOOOOOOO)을 제시하였다.

(나) ‘ 청구인이 쟁점토지를 공매받았으나 중도금 및 잔금을 마련하 지 못해 근저당권자들이 30억원을 투자하였고, 쟁점토지에 근 저당권을 설정한 금액은 50억원이나 예상치 못한 기 존 유 치권자들의 반 발 및 분쟁으로 장기간 사업을 진행하지 못해 투 자금의 회수가 불분명하게 되어 쟁점토지를 근저당권자에게 넘 겨주던지 아니면 쟁점토지를 처분한 대금으로 투자금을 상환하라고 청구인에게 제안하였으며, 근저당권자들은 청구인에게 대여조로 돈 을 지 원한 것이 아니고 투자조로 돈을 지원한 것이고, 쟁점금액 10억원은 청구인 모르게 근저당권자들이 그간 사 업진 행을 위해 소요한 사업추진비, 은행금융비용, 경매비용, 점유권 소송비용 등의 대가로 (O)OOOO과 손해배상조로 협의하여 O OOO로부터 받은 것이다’라는 근저당권자 2인(OOO, OOO)의 확인서 및 인감증명서를 제 시하였다. (다) 근저당권자들이 2005.5.16. 쟁점토지에 대해 경매개 시 결정을 받았다가 취하한 이유는 1차 최저경매가 41억 3,670만원 으로 유찰되었고 2차 최저경매가가 28억 9,569만원으로 하락함 에 따라 투자원금도 회수가 어려운 것으로 판단하여 이를 취하하 였다고 주장한다. (라) 청구인은 변호사 보수를 지급하였다는 세금계산서, 취득세 영수증 등을 제시하였다.

(5) 위 사실들을 종합해 볼 때, 처분청의 의견처럼 근저당권자 1인 이 청구인에게 2006.4.14. 발송한 내용증명 우편에 근거하여 청구인이 30 억원 을 근저당권자들로부터 대여받은 것으로 보아 쟁점금액 10억원 이 채무원 금에 대한 이자로도 볼 수 있다고 하겠으나, 청구인과 근저당 권자들간에 작성한 2003년 9월의 약정서에 의하면 상호간 주상복합 아 파 트를 건립하기로 하고 투자 및 이행조건을 정하였는바 투자원금 에 대 한 회수 및 수익보장을 위해 쟁점토지에 대해 근저당권을 설정하고 80% 분양시 투자원금을 상회하는 45억원 또는 50억원을 수수하기로 약정하였고 약정서에 투자원금에 대한 이자지급과 관련한 언급이 전 혀 없는 점, 2003년 9월부터 2006년 4월 사이에 30억원에 대한 이 자를 전혀 지급받지 못하였다는 근저당권자 1인의 주장은 청구인에 게 제공한 원금이 상당한 데도 그 기간 중에 이행조치를 취하지 않다가 내용증명 우편을 발송한 반면 근저당권자 2인은 청구인에게 제공한 금원이 대여가 아니라 투자하였다고 확인하고 있어 근저당권자 1인이 보낸 내용증명 우편에 기재된 내용을 사실로 인정하기는 어려운 점, 청구인이 쟁점토지 취득 당시 기존에 존치한 건축중단 건물에 대해 건설업체와의 소송분쟁으 로 공사를 진행하지 못하다가 2006.5.4. (O)OOOO과 쟁점토지의 양도계약(쟁점토지 명도일은 2006.5.30.) 체결 후 근저당권자들에 의해 2006.5.17. 경매개시가 결정되었고 동 일자에 (O)OOOO이 근저당권자들의 계좌로 쟁점금액 10억원을 포함한 40 억원을 송금함으로써 2006.5.30. 소유권이전등기가 경료되고 2006.6.7. 경매 가 취하된 것으로 보아 쟁점금액 10억원은 (O)OOOO이 근저당권을 해제하기 위하여 근저당권자들에게 송금한 것으로 판단되는

점, 쟁점토지의 감정평가액이 2006.5.16. 기준으로 55억 4,694만원으로 산 정되었으나 동 평가액에는 신축중단된 건물에 대한 평가반영이 이 루어지지 아니하였으며 쟁점토지의 평가액이 공정하다면 (O)OOOO이 지급한 총액 41억원과의 차액분에 대해 청구인이 양도차익을 발생시킬 수 있었음에도 그 차액분이 청구인에게 귀속되지 않은 점, 또한 청구인이 쟁점토지를 취득하기 위해 매매계약(2003.1.23. 계약보 증금 2억 7,000만원 지급)을 체결하 고 잔금 24억 3,000만원을 2003.4.22.에 지급하기로 하였으나 미지급으로 인해 근저당권을 설정 하고 근저당권자들의 자금으로 연체이자 및 잔 금을 지급하였음이 OOOOOO 의 발행 영수증으로 확인되는 점 등을 고려해 보면, 청구인은 쟁점토지를 단독으로 취득한 후 근저당권자들과 공 동으로 주상복합건물을 신축하기로 하고 이익금을 분배하기로 하였다가 쟁점토지상의 신축중단 건물과 관련한 소송분쟁 등으로 사업추진이 실패함에 따라 근저당권자들은 원금을 회수하기 위해 경매를 신청하 였다가 취하하였고, 청구인은 투자원금을 반환하기 위해 (O)OOOO 에게 쟁점토지를 매각하는 과정에서 근저당권자들은 쟁점토지의 계 약일 이후 명도일 이전에 경매를 신청함으로써 근저당권 해제를 담 보로 (O)OOOO로부터 쟁점금액을 보전받는 조건으로 근저당권 을 해제한 것으로 보는 것이 보다 합리적이라고 하겠으므로 쟁점금액 10억원은 쟁점토지의 양도가액과 관련없이 (O)OOOO과 근저당권자들간에 이루어진 자금의 이전에 해당한다고 하겠다.

따라서, 청구인과 (O)OOOO간에 작성한 쟁점토지 계약서 상의 매매 대 금 31억원 이외에 (O)OOOO이 근저당권자들에게 지급 한 쟁점금 액 10억원을 쟁점토지의 양도가액에 산입하여 과세한 이 건 처분 은 잘못 이 있는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본 법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한 다.