평가심의위원회의 자문을 거친 평가기준일 6개월 이전의 매매사례가액(기각)

평가심의위원회의 자문을 거친 평가기준일 6개월 이전의 매매사례가액을 시가로 보아 상속세를 과세한 처분은 정당함

1. 처분개요

가.청구인은 2005.6.8. 사망한 배우자 OOO로부터 상속받은 OOOO OOO OOO OOO OOOO 토지 553.2㎡ 및 건물 158.52㎡(지분 2/5, 이하 “쟁점①부동산”이라 한다)을 기준시가 7,827만원과 임대보증금환산액 1억 2,000만원 중 큰 금액인 1억 2,000만원으로, OOO OOO OOO OOO OO외 1필지 토지 411.5㎡ 및 건물 197.11㎡(지분 1/2, 이하 “쟁점②부동산”이라 하고, 쟁점①부동산을 합하여“쟁점부동산”이라 한다)을 기준시가 6,644만원으로 평가하여2005.12.6. 상속세를 신고하였다.

나. 처분청은 청구인이 신고한 쟁점부동산에 대한 상속재산가액을 부인하고 OO지방국세청「평가심의위원회」의 자문에 따라 쟁점①부동산의 상속재산가액을 2004.1.9. 피상속인의 당해 부동산 취득가액 1억9,600만원으로, 쟁점②부동산의 상속재산가액을2004.8.13.피상속인의당해 부동산 취득가액 1억 7,250만원으로 평가하여2009.6.8. 청구인에게 2005.6.8. 상속분 상속세 37,564,210원을 추가로 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2009.9.1. 이의신청을 거쳐 2009.12.30. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점①부동산은 상속개시일인 2005.6.8. 전·후 6개월 내에 시가로인정할 만한 가격이 존재하지 아니하여 기준시가와 임대재산평가액 중 큰 금액인 임대재산평가액으로 신고한 것이고, 쟁점②부동산은 취득일이 2004.8.13.로 상속개시일로부터 9개월여 전의 거래가액이고, 상속개시일 전·후의 공시지가 변화가 2003년 이후 급격히 하락하는등 쟁점부동산의 가격변동에 특별한 사정이 없다는 것에 대하여 인정할 수 없다.

나. 처분청 의견

피상속인이 쟁점부동산을 상속개시일로부터 6개월 이전에 취득한매매사례라 하더라도 이는 OO지방국세청「평가심의위원회」의 자문을 거친 것으로서 가격변동에 특별한 사정이 없는 가액이므로이를 매매사례가액으로 보아 상속세를 경정·고지한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점평가심의위원회의 자문을 거친평가기준일 6개월 이전의 매매사례가액을 시가로 보아 상속세를 과세한 처분의 당부나. 심리 및 판단

(1) 관련 법령(가)상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙 등】

① 이 법에의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로본다.

② 제1항의 규정에 의한시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격및감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여시가로 인정되는 것을 포함한다.제61조【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다. (1998.12

28. 개정)

1. 토 지지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하“개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

2. 건 물 (1999.12.28. 개정)건물의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

⑦ 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 경우에는 임대료 등을 기준으로 하여 대통령령이 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제1항 내지 제6항의 규정에 의하여 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다. (1998.12.28. 신설)(나)상속세 및 증여세법시행령 제49조【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 1의 규정에의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각 호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만,그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각 호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는매매계약일

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.제56조의2(2006.2.9. 대통령령 제19333호로 개정되기 전의 것)【평가심의위원회에 의한 비상장주식의 평가 등】

① 비상장주식의 평가에 있어서 다음 각 호에 모두 해당하는 법인이 발행한 비상장주식과 관련하여 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조에서 “납세자”라 한다)가 법 제67조의 규정에 의한 상속세과세표준신고기한 만료 4월전(증여의 경우에는 법 제68조의 규정에 의한 증여세과세표준신고기한 만료 2월전)까지 제54조 내지 제56조의 규정에 의하여 평가한 가액 및 그 평가부속서류와 함께 신청하는 경우에는 제54조내지 제56조의 규정에 불구하고 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회가 심의하여 제시하는 평가가액에 의하거나 동 위원회가 제시하는 평가방법 등을 감안하여 계산한 평가가액에 의할 수 있다.(2003.12.30.신설)

⑦ 평가심의위원회는 제1항의 규정에 의한 평가와 관련한 심의 외에상속세 및 증여세와 관련한 재산의 공정하고 타당한 평가를 위하여 필요하다고 인정되는 경우에는 국세청장ㆍ지방국세청장 또는 관할세무서장의 재산평가에 대한 자문에 응할 수 있다. (2003.12.30. 신설)

(2) 사실관계 및 판단(가)처분청이 제시한 심리자료를 보면, 처분청은청구인이 2005.6.8.사망한 배우자로부터 상속받은 쟁점 ①부동산에 대하여는 기준시가 7,827만원과 임대보증금환산액 1억 2,000만원 중 큰 금액인 1억 2,000만원으로, 쟁점 ②부동산에 대하여는 기준시가 6,644만원으로 평가하여 상속세를 각각 신고한 가액을 부인하고, OO지방국세청「평가심의위원회」자문에 따라 쟁점 ①부동산의 상속재산가액을 피상속인의 2004.1.9. 당해 부동산 취득가액인 1억9,600만원으로, 쟁점 ②부동산의 상속재산가액을 피상속인의2004.8.13. 당해 부동산 취득가액 1억 7,250만원으로 평가하여 2009.6.8. 청구인에게 2005.6.8. 상속분 상속세 37,564,210원을 경정·고지한 것으로 나타난다. (나) 처분청의 쟁점부동산에 대한 자문의뢰서 등을 보면, 처분청은매매당시와 평가기준일(상속개시일)사이에 물건변동 없이 재산의 형태 및 이용 상태가 동일성을 유지하고 있고, 지가변동률을 살펴보아도 큰변화가 없어 당초 취득가액을 평가기준일 현재 시가로 볼 수 있으므로청구인의 기준시가 평가는 적합하지 않다고 기재되어 있고,피상속인의취득가액1억9,600만원과 쟁점 ②부동산에 대한 피상속인의취득가액1억 7,250만원을 상속재산의 시가에 포함할 수 있는지 여부에 대하여OO지방국세청「평가심의위원회」에 자문을 의뢰하자OO지방국세청장은동 위원회의 심의를 거쳐동 가액을 시가에 포함할 수 있음을2009.3.23. 처분청에 통보한 것으로 나타난다.

(다) 쟁점부동산평가 내역과 연도별 개별공시지가 변동내역을 비교하여 보면 아래 <표1>, <표2>와 같다.OOOOOOOOOO OOOO OOOO OOOOOOO OO(OO O O)O) ( )O OO OO OOO(O)(라) 청구인은쟁점①부동산은 상속개시일인 2005.6.8. 전후 6개월내에 시가로 인정할 만한 가격이 존재하지 아니하여 기준시가와 임대재산평가액 중 큰 금액인 임대재산평가액으로 신고하였고, 동 부동산의 시가하락으로 임차인 OOO으로부터 임대료를 인하하여줄 것을 요구받아 보증금 5,000만원을 2004.7.28. 반환한 사실이 있는것으로 임대재산평가액은 시가를 가장 잘 반영한 가액이며, 쟁점②부동산은 취득일이 2004.8.13.로 상속개시일로부터 9개월여 전의거래가액이고, 상속개시일 전·후의 3개년의 공시지가 변동 폭이 크며, 2003년 이후 급격히 하락하는 등 쟁점부동산의 가격변동에 특별한 사정이 있다고 주장하였다. (마) 한편 쟁점②부동산 중 OOO OOO OOO OOO OO소재 건물에 대한 사업장현황자료(TIS)를 보면, 동 부동산의 임대인은청구인이며, 2004.5.10.부터 2005.1.20.까지 이○○가 OOOOOOOOOO라는 상호로 음식점업을 하고, 2006.12.26.부터 2009.12.18.까지는 박○○가 같은 상호로 같은 업종의 영업을 한 것으로 나타난다.

(바) 위 사실관계를 종합하여 보면,쟁점부동산은 매매계약일이(2004.1.9. 및 2004.8.13.으로 쟁점부동산의 평가기준일인 상속개시일(2005.6.8.)에 비하여 약 1년 5개월 또는 10개월 전이기는 하나 피상속인과 상속인이 공동명의로 취득한 당해 부동산으로서 거래가액이 존재하고, 재산의 형태 및 이용 상태에 있어 동일성을 유지하고 있고,상속개시연도와 취득연도의 공시지가를 비교하여 보면, 쟁점 ②부동산 중 OOO OOO OOO OOO OOOO 토지는 ㎡당 400원이 하락하여 전년 대비 변동률이 1.1% 하락하여 변동 폭이 미미할 뿐이고, 쟁점 ①부동산 중 OOOO OOO OOO OOO OOOO 토지는 33.7%로 오히려 대폭상승하고, 쟁점②부동산 중 OOO OOO OOO OOO OO 토지의 경우3.0% 상승한 점에 비추어 OO지방국세청「평가심의위원회」의자문은 신뢰할 수 있다고 보이므로처분청이 동 자문에 따라 청구인에게 상속세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.