쟁점토지의 양도시기가 청구인의 주장하는 잔금청산일(90.5.31)인지 아니면 등기접수일(90.11.9, 90.11.27)인지 여부(기각)

쟁점토지의 잔금청산일이 불분명한 것으로 인정하여 등기접수일을 양도시기로 보아 과세한 당초처분은 정당함

1. O처분 개요 청구인은 경기도 오산시 O동 OOOOO, 같은동 OOOOO, 같은동 OOOOOO, 같은동 OOOOOO OO의 임야 2,477㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 청구외 OOO외 4인(이하 “매수인”이라 한다)에게 양도하고 양도시기를 잔금청산일(90.5.31)로 하여 91.5월에 양도소득과세표준 확정신고를 하였다. 처분청은 쟁점토지의 잔금청산일이 불분명하고 매매계약서상의 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하므로 소득세법시행령 제53조 제1항 제1호의 규정에 의하여 등기접수일(90.11.9)을 양도시기로 보아 기준시가(개별공시지가)에 의하여 양도차익을 산정하여 92.1.16 청구인에게 90년 귀속분 양도소득세 117,388,390O 및 동 방위세 23,559,100O을 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 92.3.16 심사청구를 거쳐 92.7.16 심판청구를 제기하였다.

2.

청구주장 및 국세청장 의견 청구인은 89.10.15 쟁점토지와 O동 OOOOOO 및 OOOOOO OO의 임야 935㎡를 매수인에게 500,000,000O에 양도하기로 하는 매매계약을 체결하고 89.10.15～90.4.21에 계약금 및 중도금으로 248,000,000O을 수령하여 청구외 OOO(청구인의 남편)가 경영하는 OO식품주식회사의 사업자금으로 사용하기 위하여 동 법인의 예금통장에 입금하였으며 나머지 중도금 230,000,000O은 청구인이 매수인으로부터 직접 수령하는 대신에 청구외 OOO가 OOOOO신용금고 주식회사로부터 대출받은 차입금 230,000,000O을 매수인이 승계하여 상환하기로 하였으며, 잔금 22,000,000O은 90.5.31 수령하여 쟁점토지상에 있던 무허가건물을 철거하기위한 비용으로 사용하였으며, 당초의 매매계약서를 작성할 때에는 매수인의 대표인 OOO만 매수자로 기재하였으나 그 후 건축사업승인을 받기 위하여 다른 매수인도 매수자로 추가로 기재할 것을 요구하여 당초매매계약서에 다른 매수인도 매수자로 기재하였을 뿐이고, 또한 명의이전 및 OOOOO신용금고 주식회사의 대출금에 대한 약정을 추가기재하였으나 당초부터 약정하였던 사항이므로 심판청구시 제출하는 매매계약서는 OO계약서이며, 잔금청산일(90.5.31)이후에 소유권이전등기가 된것은 매수인 등기를 지연하였을 뿐이고 청구인과는 무관한 사항이며, OOOOOO OO는 청구인 명의로 다세대주택을 신축하여 양도하였으나 매수인이 사업형편상 청구인의 명의를 빌려주도록 요청하여 단순히 그 명의만 대여해준 것에 불과하고 실지로는 매수인이 다세대주택을 신축·분양하였고 그에 따른 종합소득세등도 매수인이 부담하였으며, OOOOOOOO도 청구인이 이미 양도하였으나 도시계획상 도로로 지정되어 소유권이전등기가 불가능하여 매수인 명의로

소유권이전등기만 되지 않았을 뿐이고, OOOOOOOO의 일부 토지가 OO개발주식회사에 양도된 것은 매수인중 OOO이 양도한 것이고 청구인의 쟁점토지 양도와는 무관한 사항이므로 쟁점토지의 잔금청산일은 90.5.31이 분명하므로 처분청이 청구인의 쟁점토지 양도와 관련하여 부동산매매계약서, 잔금수령등에 대하여 확인하지도 아니하고 등기접수일(90.11.9)을 양도시기로 보아 개별공시지가에 의하여 양도차익을 산정하여 이 건 과세한 처분은 부당하다는 주장이다.

국세청장은 OO식품주식회사의 예금통장에 입금된 198,000,000O은 매수인이 입급하였다고 볼 수 있는 금융자료등의 제시가 없으므로 쟁점토지의 양도대금인지 여부가 불분명하고, 매수인이 동 법인의 차입금 230,000,000O을 승계받아 매월 차입금에 대한 이자 3,400,000O을 청구인에게 송금하였다고 주장하면서 제시하는 무통장 입금증등은 OOOOO신용금고 주식회사가 OO식품주식회사에 어음대출을 하면서 어음할인시 년 17%의 선이자를 받은 사실이 확인되므로 OOOOO신용금고로부터 대출받은 차입금에 대한 이자라기 보다는 매수인이 매매대금 500,000,000O중 230,000,000O을 지연 지급한데 따른 지연이자로 보여지므로 동 차입금의 승계여부 및 승계일자등이 불분명하고, 청구외 OOO(매수인의 자금담당자)의 무통장입금증 및 청구외 OOO의 영수증과 건물철거합의서는 청구인이 90.5.31 매수인으로부터 잔금 22,000,000O을 수령하였다는 직접적인 증빙으로는 볼 수 없으며, 청구인이 심사청구시 제출한 매매계약서는 확정신고시 제출한 당초의 매매계약서에 매수인 및 매매대금 결제조건이 추가기재되어 있고 매매계약서상의 매수인과 등기부상의 매수인이 일치되지 않으므로 심사청구에 임하여 임의기재한 것으로 보여지고, 당초 매매계약서에는 양도물건이 쟁점토지와 OOOOOO 및 OOOOOOOO였고 청구인도 그렇게 주장하고 있으나 쟁점토지중 OOOOOOOO는 매수인에게 양도되지 않았으므로 당초 매매계약서상의 매매대금 500,000,000O에 변동이 있어야 함에도 전혀 변동이 없고, 또한 OOOOOO OO의 양도에 대하여 양도소득세를 신고납부한 사실이 없으므로 OOOOOO OO도 쟁점토지에 포함하여 함께 양도하였다는 주장은 신빙성이 없으며, 매수인중 OOO은 매매대금의 지급사실을 입증할 수 있는

증빙서류가 거의 없다고 진술하였으므로 매수인의 사실확인서는 신빙성이 없다고 보여지므로 처분청이 쟁점토지의 잔금청산일이 불분명한 것으로 인정하여 등기접수일을 양도시기로 보아 과세한 당초처분은 정당하다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지의 양도시기가 청구인이 주장하는 잔금청산일(90.5.31)인지 아니면 등기접수일(90.11.9, 90.11.27)인지 여부를 가리는데 다툼이 있다.

나. 관련법규 소득세법 제27조 에 「자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다」고 규정하고 같은법시행령 제53조 제1항에 「법 제27조에 규정하는 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다」고 규정하면서 같은항 제1호에 「대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일로 한다」고 규정하고 있으며, 같은법 제60조 및 같은법시행령 제115조 제1항과 같은령 부칙(대통령령 제12994호, 90.5.1 개정) 제1항 및 제2항의 규정을 모두어 보면, 90.9.1 이후 양도하는 토지는 개별공시지가에 의하여 기준시가를 결정하도록 규정하고 있음을 알 수 있다.

다.

쟁점토지의 양도시기가 언제인지 여부 먼저 사실관계를 보면, 청구인이 89.10.15 매수인중 OOO과 체결한 매매계약서에는 매매대상 토지가 OOOOO, OOOOO, OOOOO OO의 임야 3,412㎡로 되어있고 매수인중 OOO만 매수자로 되어 있으며 매매대금은 500,000,000O으로서 잔금지급약정일이 90.5.31이며, 위 3필지의 토지는 90.4.30 OOOOOOO(3,412㎡)로 합병되었다가 90.5.29 다시 쟁점토지와 OOOOOO 및 OOOOOO OO의 임야 935㎡로 분할되었으며 청구인은 91.5월에 쟁점토지의 양도시기를 90.5.31로 하여 양도소득과세표준 확정신고를 하였으며, 91.3월에 OOOOOO OO의 472㎡의 472분지 19.5의 양도시기를 90.12.27로 하여 자산양도차익예정신고를 하였으며 OOOOOO OO는 예정신고 또는 확정신고를 하지 아니하였고, 이 건 심판청구시 청구인이 제출한 매매계약서는 당초의 매매계약서에 매수인중 OOO, OOO, OOO이 추가로 기재되었으며 또한 명의이전 및 OO신용금고 대출금에 대한 약정이 추가로 기재되었고 쟁점토지의 소유권이전등기 사항을 보면, 쟁점토지중 OOOOO, OOOOOO, OOOOOO OO는 90.11.9 각각 OOO, OOO, OOO에게 소유권이전등기되었으며 나머지 OOOOOOOO는 90.11.27 OOO 및 OOO에게 소유권이전등기되었고, OOOOOOOO의 472㎡의 472분지 19.5는 OO개발주식회사에 양도되었으며 OOOOOOOO는 청구인의 명의로 동지상에 다세대주택이 신축된 후에 양도되었음이 확인되고, 매수인중 OOO, OOO, OOO은 청구인의 대지사용승락을 받아 90.6.5～90.7. 각각 OOOOO, OOOOOO, OOOOOO OO에 연립주택 신축허가를 받아 90.12.18 신축완공하였으며 청구인은

OOOOOOO와 OOOOOO OO에 다세대주택신축허가를 받았으나 90.12.14 OOOOOO OO에만 신축완공하고 OOOOO OO는 매수인중 OOO으로 건축허가 명의가 변경되었으나 미착공되었음이 확인되고 있다.

다음으로 쟁점토지의 양도시기에 대하여 보면, 첫째, 청구인이 89.10.15 매수인중 OOO과 체결한 매매계약서에는 매매대상 토지가 쟁점토지와 OOOOOO 및 OOOOOO OO였고 매매대금은 500,000,000O 이었으나 실제로 매수인에게 양도된 토지는 OOOOO, OOOOO, OOOOOO, OOOOOO OO 뿐이고 OOOOOO 및 OOOOOO OO는 매매계약서상의 매수인에게 양도되지 않고 OO개발주식회사등의 제3자에게 양도되거나 청구인명의로 소유권이 보존되어 있는 점, 매매대상토지의 면적이 줄어들었는데도 매매대금의 변동이 전혀 없는 점, 청구인은 90.5.31 잔금을 수령하고 쟁점토지와 OOOOOO 및 OOOOOOOO를 함께 양도하였으나 매수인이 소유권이전등기를 지연하였을 뿐이라고 주장하나, 설사 매수인들이 지연등기를 하였다고 하더라도 매수인이 90.11.9～90.11.27에 쟁점토지중 4필지는 소유권이전등기를 하여 그중 3필지는 매수인 명의로 연립주택을 신축하였으나 OOOOOO OO만 매수인이 소유권이전등기를 하지않고 청구인 명의로 다세대주택을 신축할 사유가 없는 점, 매수인이 OOOOOO OO상의 다세대주택을 청구인 명의로 분양함에 따라 청구인에게 과세된 종합소득세등을 대신 납부하였다고 주장하나 이를 뒷받침할 수 있는 증빙이 없는 점 등으로 보아 당초 매매계약서상의 매매대상 토지 및 매매대금은 신빙성이 없다고 보여지고, 둘째, 당초의 매매계약서에는 매수인의 대표인 OOO만이 매수자로 기재되었으나 건축사업승인을 받기 위하여 나머지 매수인의 요구에 응하여 나머지 매수인을 매수자로 추가기재하였다고 주장하나, 매수인중 OOO, OOO, OOO이 90.6.5～90.7.3 연립주택신축허가를 받았으므로 청구인의 주장대로라면 적어도 연립주택신축허가를 받기 이전에는 이미 당초 매매계약서에

나머지 매수인을 추가기재하였을 것이고, 따라서 청구인은 이 건 심판청구시 제출한 추가기재된 매매계약서를 첨부하여 91.5월에 양도소득세 과세표준확정신고를 할 수 있었음에도 당초의 매매계약서를 첨부하여 확정 신고한 사실로 보아 당초 매매계약서에 매수인을 추가기재한 시기가 확정신고를 한 91.5월 이후로 보여지므로 건축사업승인을 받기 위하여 당초매매계약서에 매수인을 추가기재하였다는 청구주장은 신빙성이 없으며, 셋째, 당심이 OOOOO신용금고 주식회사에 조회하여 받은 할인어음O장에 의하면 청구외 OOO는 청구외 OOO을 차주로 하여 OO식품주식회사가 발행한 어음을 할인받은 것으로 되어 있는 바, 청구인이 매수인에게 승계하였다는 차입금 230,000,000O과 동 할인어음O장상의 대출잔액과 일치하는 때가 없는 점, 매수인이 동 차입금을 승계하였다는 증빙으로 매수인이 동 차입금에 대한 이자를 지급하기 위하여 매월 3,400,000O을 청구인에게 송금한 입금표 및 영수증등을 제시하고 있으나 OOOOO신용금고 주식회사는 어음할인시 할인액의 년 17%에 해당되는 할인료를 받았을 뿐이고 차입금 23,000,000O에 대한 지연이자 3,400,000O을 받은 사실이 확인되지 않는 점 등으로 보아 매수인들이 동 차입금을 승계하였는지 여부와 승계날자등이 불분명하다고 보여지고, 넷째, 청구인은 90.5.31 잔금 22,000,000O을 수령하여 동 잔금으로 무허가건물 철거비로 사용하였다고 주장하면서 잔금수령영수증 및 철거 비지급 영수증등을 제시하고 있으나 그 증빙만으로는 청구인이 90.5.31 잔금 22,000,000O을 매수인으로부터 수령하였다고 보기는 어려운 점 등의 사실을 종합하여 볼 때, 잔금을 청산한 날이 불분명한 것으로 인정되고 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일(90.5.31)로부터

등기접수일(90.11.9, 90.11.27)까지의 기간이 1월을 초과하므로 소득세법시행령 제53조 제1항 제1호의 규정에 의하여 쟁점토지의 양도시기는 등기접수일로 인정되므로 처분청이 쟁점토지가 90.9.1 이후에 양도된 것으로 보아 개별공시지가에 의하여 양도차익을 산정하여 이 건 과세한 처분은 정당하다고 판단된다. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.