목재류철거비용을 이건 양도차익을 산정함에 있어 필요경비에 산입할 수 있는지 여부(경정)

부동산양도위한 신문광고료는 필요경비임

1. 사실청구인이 경기도 시흥군 의왕읍 OO리 OOOOO 및 OOOOO 소재 공장(대지 8,876평방미터, 건물 2,152.5평방미터, 미등기건물 629.1평방미터 이하 “이 건 공장”이라 한다)을 86.4.29 OOOO은행으로 부터 1,067,400,000원에 취득하여 86.7.12 청구외 OOO(서울특별시 송파구 OO동 OOOO OOOOOOOOO OO OOOOO)외 1명에게 1,164,000,000원에 양도한 사실에 대하여,처분청이 88.9.19 청구인에게 양도소득세 57,960,000원 및 동방위세 11,592,000원을 부과한 바 청구인은 이에 불복하여 88.11.16 심사청구를 거쳐 89.1.31 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장청구인은 이 건 공장의 양도에 대하여 청구인이 부담한 취득세 2,561,760원, 이건 공장을 양도하기 위한 신문광고료 10,000,000원과 선전물(팜프렛) 제작비 11,640,000원, 중개인에게 지급한 중개수수료 70,200,000원, 이건 공장내에 쌓여있는 타인소유의 목재를 철거하기 위한 비용 1,500,000원 합계 95,901,760원을 필요경비로 양도가액에서 공제하여 양도차익을 산정한 후 이 건 양도소득세등을 경정하여야 한다고 주장하면서 취득세를 납부한 영수증, 이 건 관련 광고내용이 게재되어있는 OOOO신문, 선전물제작을 의뢰한 계약서, 이 건 공장을 중개의뢰한 중개계약서등을 그 거증으로 제시하고 있다.

3. 국세청장 의견청구인은 이 건 공장을 86.4.29 취득가액 1,067,400,000원에 매입하여 불과 3개월 후인 86.7.12 양도가액 1,164,000,000원에 양도한 사실에 대하여는 다툼의 제기가 없으므로 이부분 논외로 하고, 다만 필요경비 95,901,760원을 양도차익 96,600,000원에서 차감하여야 한다는 주장인 바, 먼저 중개료 70,200,000원을 필요경비로 인정할 수 있는지에 대하여 보면, 청구인이 86.7.12과 86.7.29 2차례에 걸쳐 서울특별시 강남구 OO동 OOOOOO OOO에 소재하고 있는 중개법인 OOO부동산 중개주식회사(대표이사 OOO)에게 중개수수료로 70,200,000원을 지급한 것으로 나타나고 있으나, 그 법인은 당시 상업등기만 되어 있었을 뿐 부가가치세법상 사업자로서 등록된 사실이 없고 특히 이 건 관련 중개수수료 70,200,000원은 “서울특별시 부동산 중개수수료 및 실비의 기준과 한도등에 관한 조례”에서 규정한 중개수수료요율에 의한 정상가액 1,746,000원에 현저하게 많은 금액이므로 일반적인 사회통념상 이를 정상적인 중개수수료로 인정할 수 없어서 청구주장은 신빙성 없어 보이고, 다음 신문광고료 10,000,000원에 대하여 보면 신문광고내용이 부동산중개업법인이나 청구외 OOOO공업(소재지 : 서울특별시 구로구 OOO동 OOOOOO)이 광고주가 된듯하고, 특히 이 건 광고료 10,000,000원의 영수증을 보면 광고대행회사인 신문사가 아닌 개인 OOO이 발행한 것이어서 이부분 청구주장은 신빙성이 없어 보이며, 다음 출판광고료 11,640,000원에 대하여 보면 출판광고료로 11,640,000원이 소요된 구체적 사실도 밝혀지지 아니할 뿐만 아니라 출판사인 OOO(사업자 OOO)가 계산서등에 의하지 않은 입금표에 의해 발행한

영수증이어서 역시 이를 신빙성 있다고 보기 어려우며, 다음 장애물 철거비용 1,500,000원에 대하여 보면 OOOO은행과 체결한 이 건 공장의 매매계약서상 장애물철거는 매도자책임이므로 청구인이 설사 위의 비용을 부담하였다 하더라도 소구권행사가 가능한 것이므로 청구인의 필요경비로 인정할 수 없을뿐만 아니라 더구나 청구인은 위의 비용을 지급한 증빙제시도 없으므로 이를 필요경비로 인정할 수 없는 것이고, 마지막으로 취득세 2,561,760원을 필요경비로 인정할 수 있는지에 대하여 보면 청구인은 이 건 부동산을 86.4.29 매입하기로 계약하고 계약금 106,740,000원만을 지급한 상태에서 86.7.12 다시 양도한 것이므로 청구인이 이건 부동산의 취득세를 실제 부담해야 하는 것인지가 불명확한 뿐만 아니라 청구인이 청구인의 명의로 실제 지급한 사실을 입증하는 영수증등 구체적 증거제시도 없으므로 이 또한 필요경비로 인정할 수 없다는 의견이다.

4. 쟁점이 건 심판청구의 다툼은 청구인이 실지로 부담하였다고 주장하는 취득세, 신문광고료, 선전물제작비, 중개수수료, 목재류철거비용을 이건 양도차익을 산정함에 있어 필요경비에 산입할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.

5. 심리 및 판단

처분청이 이 건 공장의 취득가액을 1,067,400,000원, 양도가액을 1,164,000,000원으로 보아 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정한 사실에 대해서는 청구인과 다툼이 없고, 다만 청구인은 이 건 양도차익을 산정함에 있어 취득세 2,561,760원, 신문광고료 10,000,000원, 중개인수수료 70,200,000원, 선전물(팜프렛)제작비 11,640,000원, 목재류철거비용 1,500,000원을 필요경비로 계상하여야 한다고 주장하고 있어서 이에 대하여 항목별로 보면,첫째, 부동산등을 취득한 자가 부담하는 취득세는소득세법 제45조제1항 제1호 및같은법시행령 제86조제1항 제1호의 규정에 의하여 취득가액에 포함되므로 양도가액에서 필요경비로 공제할 수 있는 것이고, 청구인이 86.7.29 취득세 2,561,760원을 납부한 사실이 시흥군 수입금 출납원이 발행한 영수증에 의하여 확인되고 있으므로 이부분 청구주장은 이유있다고 보여진다. 둘째, 부동산등을 양도하기 위한 신문광고비는같은법 제45조제1항 제4호 및같은법시행령 제94조제4항의 규정에 의하여 자산을 양도하기 위하여 직접지출한 비용으로서 양도가액에서 필요경비로 공제(국세청 예규 법인 22601-2421, 88.8.27 같은취지)할 수 있다 하겠다.

그런데 청구인은 신문광고비로 10,000,000원을 지급하였다고 주장하고 있으나 당심이 이건 공장 매각광고를 게재한 OOOO신문에 조회한 바, 청구인은 광고비로 693,000원을 지급한 사실이 확인되고 있어 청구주장은 신빙성이 없어보이고 청구인이 실지로 광고비로 지급한 693,000원(693,000원은 부가가치세를 포함한 가액이며 청구인은 부가가치세법상 일반과세자로서 사업용으로 이 건 공장을 취득한 것이 아니므로 부가가치세를 포함한 가액이 필요경비에 해당함)을 양도가액에서 필요경비로 공제하는 것이 정당하다고 보여진다.

셋째, 청구인은 이 건 공장의 중개수수료로 70,200,000원, 선전물(팜프렛)제작비 11,640,000원 목재류철거비용 1,500,000원을 실지로 지급하였다는 거증으로 이 건 공장을 매각의뢰한 청구인과 청구외 OOO부동산 중개주식회사(대표이사 OOO, OOO)가 체결한 계약서사본, 선전물제작을 의뢰한 청구인과 출판물제작을 하는 OOO(사업자 OOO)가 체결한 계약서 사본등을 제시하면서 이들 금액을 양도가액에서 필요경비로 공제하여 양도차익을 산정하여야 한다고 주장하고 있으나, 청구인은 계약서사본만을 제시할뿐 그 계약내용대로 실지로 그 계약이 이행되었는지에 대한 구체적이고 명백한 거증자료를 제시하지 못하고 있고, 그 계약내용에 있어서도 중개수수료 70,200,000원은 “서울특별시 부동산 중개수수료 및 실비의 기준과 한도등에 관한 조례”에서 정한 중개수수료 보다 현저하게 많은 금액인 점, 선전물(팜프렛)도 계약서내용대로라면 1매당 단가가 3,880원(총 10쪽으로 제작되었음)이나 되어 일반사회통념으로 볼 때 현저하게 높은 가액인 점, 청구인이 목재류철거비용으로 1,500,000원을 지급한 거증을 제시하지 못하고 있는 점등으로 미루어 볼 때 이부분 청구주장은 이유없다고 판단된다.

6. 결론

이 건 심판청구 심리결과 청구인의 주장은 일부 이유있다고 인정되므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.