청구인의 부동산 취득시기가 언제인지 여부(기각)

부동산의 취득대금 중 잔금은 임차인이 기왕에 지급한 임대보증금을 청구인이 인수하기로 하였으므로 거래상대방인 청구외 ○○주식회사의 장부상 기표하는 행위만으로 잔금지급이 종결되는 것으로서 ○○(주)의 회계장부상 대체처리한 91.5.31이 부동산의 취득일이고 처분청이 이 날을 부동산의 취득시기로 본 처분에 잘못이 없음

1. 처분개요

청구인은 서울특별시 OO구 OO동 OOO OOOOOOO OO OOOO 대지 680.95㎡ 및 지상건물 1,411.66㎡ 중 4분의 1지분(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 취득하여 94.7.30 양도하고, 그 취득시기를 소유권이전등기 접수일인 91.11.19로 하여 94년 8월 자산양도차익 예정신고를 하였다.처분청은, 96.6.22 서울지방국세청장으로부터 이 건 거래상대방인 청구외 OOOO주식회사가 쟁점부동산의 거래대금 중 잔금을 동 법인의 장부상 기왕의 임대보증금으로 대체처리한 날이 91.5.31로 확인되므로 이 날을 취득시기로 보아야 한다는 감사지적에 따라, 이 날(91.5.31)을 쟁점부동산의 취득시기로 하여 96.7.1 청구인에게 94년 귀속분 양도소득세 18,513,980원을 결정고지하였다.청구인은 이에 불복하여 96.8.29 심사청구를 거쳐 96.12.12 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견가. 청구주장청구인은 임대 중인 쟁점부동산을 취득함에 있어서 그 잔금을 임대보증금으로 대체하기로 하였는 바, 잔금으로 대체한 날은 91.11.1임이 거래상대방인 청구외 OOOO주식회사와 임차인인 청구외 OOOO유통주식회사가 확인하고 있고, 등기부상 소유권이전등기일도 91.11.19임이 확인되는 데도 단지, 위 OOOO주식회사가 잔금 대체일을 91.5.31로 잘못 기표한 장부를 근거로 쟁점부동산의 취득일을 91.5.31로 보았으므로 이 건 처분은 위법하다.

나. 국세청장 의견쟁점부동산의 취득대금 중 잔금은 임차인이 기왕에 지급한 임대보증금을 청구인이 인수하기로 하였으므로 거래상대방인 청구외 OOOO주식회사의 장부상 기표하는 행위만으로 잔금지급이 종결되는 것으로서 OOOO(주)의 회계장부상 대체처리한 91.5.31이 쟁점부동산의 취득일이고 처분청이 이 날을 쟁점부동산의 취득시기로 본 처분에 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건 심판청구의 다툼은 청구인의 쟁점부동산 취득시기가 언제인지 여부를 가리는 데 있다.

나. 관련법령

소득세법 제27조(양도 또는 취득의 시기) 및같은법시행령 제53조(양도 또는 취득의 시기) 제1항 제1호의 규정에 의하면, 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기는 당해자산의 “대금을 청산한 날”로 하고, 대금청산일이 분명하지 아니한 경우에는 “매매계약서에 기재된 잔금지급약정일”로 하며, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 “등기접수일”로 한다고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1)청구인과 청구외 OOO, OOO, OOO 등 4인(이하 “청구인 등”이라 한다)은청구외 OOOO주식회사 소유의서울특별시 OO구 OO동 OOO OOOOOOO OO OOOO 대지 680.95㎡ 및 지상건물 1,411.66㎡(이 중 청구인지분 4분의 1이 쟁점부동산임)를 취득하기 위하여 89.10.31 위 OOOO주식회사와의 사이에 매매계약을 체결하였는 바, 그 매매계약서에는 89.10.31 계약금 200,000,000원, 89.12.20 중도금 200,000,000원, 90.3.30 잔금 155,139,000원, 90.9.30 보증금대체 298,921,000원으로 되어 있고, 동 계약서 특약사항에 의하면, 현 임차인의 임대차기간은 90.9.30까지로 인정하되 청구인 등은 쟁점부동산 매매대금 중 90.3.30까지 위 잔금 155,139,000원을 지급한 후, 90.4.1 청구인 등과 임차인 사이에 현 임대보증금 (298,921,000원)상태로 다시 임대차계약을 체결하기로 하였음이 확인된다.

(2) 그러나, 90.3.30까지 지급하기로 하였던 잔금 155,139,000원은 90.6.22 지급되었고, 90.4.1 청구인 등과 임차인 사이에 현 임대보증금 상태로 다시 체결하기로 하였던 임대차계약은 90.11.15 전소유자인 OOOO주식회사와 임차인인 OOOO유통주식회사 사이에 매수인인 청구인 등의 동의를 받아 임대보증금을 388,597,300원으로 증액하였으며, 임대차기간도 90.10.1～91.3.30로 연장하였고, 위 임대보증금 증액분 89,676,300원은 위 OOOO주식회사가 이를 수령하여 90.11.23 청구인 등에게 지급하였음이 확인되며, 이 사실에는 다툼이 없다.

(3) 위 사실관계를 종합하여 보면, 청구인 등은 쟁점부동산의 임대보증금을 인수하기로 하고 청구인 등이 지급하여야 할 매수대금 중 최종적으로 지급할 잔금을 기왕의 임대보증금 298,921,000원으로 대체하였고, 위 임대보증금을 차감한 잔금 155,139,000원은 90.6.22 지급되었음이 확인되는 바, 임대 중인 부동산을 취득함에 있어서 임대보증금을 매수자가 잔금에서 공제하고 잔금을 청산하기로 한 경우에는 계약조건에 따라 매수자가 인수한 채무액을 차감한 잔금을 청산한 날이 당해 부동산의 취득 및 양도시기라 하겠으므로 쟁점부동산의 취득시기는 90.6.22이라 할 것이다(국심 96서2508, 96.12.28 같은 뜻임).

(4) 위와 같이 쟁점부동산의 취득시기를 90.6.22로 보아야 하므로 그 취득시기가 91.11.19이라는 청구주장은 이를 받아들일 수 없고, 쟁점부동산의 취득시기를 90.6.22로 보는 경우에는 처분청의 이 건 처분과 같이 그 취득시기를 91.5.31로 보는 경우와 동일한 취득가액이 산출되어 청구인의 세부담 면에서 차이가 없으므로 이 건 처분을 경정할 실익도 없음이 확인된다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.