부동산 취득계약서 가액에 임대차보증금액을 포함하여 취득가액을 산정해야 된다는 주장의 당부(기각)

증빙으로 제시한 전세계약서와 사실확인서는 전세계약서 내용의 사실관계가 불분명하고, 확인서는 사인간의 임의 작성이 가능한 것이므로 매매가액에 임대차보증금을 포함한 가액을 실지취득가액으로 하여야 한다는 청구주장은 이유없음

1. 처분개요

가. 청구인은 2001.11.2. 청구인의 부 OOO로부터 취득한 OOOOO OOO OOO OOOOO 대 91.9㎡, 위 지상 다가구주택 199.44㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 2006.7.28. 양도하고, 2007.5.21. 양도가액을 800,000천원으로 취득가액을 기준시가로 환산한 522,482천원으로 하여 2006년 귀속 양도소득세 74,254천원을 신고·납부하였다.

나. 2008.7. OO지방국세청장은 처분청에 대한 감사에서 청구인이 신고한 취득가액은 검인계약서에 의한 실지거래가액이 확인됨에도 취득가액을 기준시가로 환산하여 양도소득세를 과소신고한 것이라며 검인계약서에 의한 120,000천원을 취득가액으로 지적하여 처분청에 통보하였고, 처분청은 쟁점부동산의 취득가액을 검인계약서에 의해 확인된 120,000천원으로 하여2008.9.16. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 160,336천원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2008.12.3. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인이 쟁점부동산을 OOO로부터 취득한 가액은 120,000천원이 아니라 다가구주택 입주자들의 임대차보증금 110,000천원을 청구인이 인수하는 것으로 합의를 하고 취득한 것으로, 처분청이 쟁점부동산의 취득가액을 검인계약서 상의 가액 120,000천원에 임대차보증금 110,000천원이 포함된 230,000천원으로 하여 2006년 귀속 양도소득세 과세표준과 세액을 경정하여야 한다.

나. 처분청 의견

쟁점부동산의 거래는 직계존비속간의 거래로서 청구인이 사실을 왜곡하여 신고하였고, 취득계약서에 임대차보증금에 관한 언급이 없는 점, 검인계약서 상의 매매금액인 120,000천원이 쟁점부동산의 실지취득가액이 아니라는 객관적인 증빙자료를 제시하지 못하는 점 등에 비추어 쟁점부동산 취득시 임대차보증금이 포함된 거래라는 청구인의 주장은 신빙성이 없으므로 검인계약서 상의 가액 120,000천원을 취득가액으로 하여 2006년 귀속 양도소득세를 부과한 당초처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점부동산의 취득가액을 검인계약서 가액에 임대차보증금액을 포함한 가액으로 경정하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

(1)소득세법(2006.12.30. 법률 제8144호로 개정되기 전의 것)제97조 (양도소득의 필요경비계산)

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액제100조 (양도차익의 산정)

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

(2)소득세법 시행령 제163조(양도자산의 필요경비)

⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 “대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액”이라 함은 제176조의 2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다.제176조의 2 (추계결정 및 경정)

② 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액”이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가제3항 제1호의 매매사례가액 × ────────────또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2001.11.2. OOO로부터 취득한 쟁점부동산을 2006.7.28. 양도하고, 2007.5.21. 양도소득세 신고시 양도가액을 실지거래가액 800,000천원으로 취득가액은 환산취득가액 522,482천원으로 계산하였고, 처분청은 청구인이 신고한 환산취득가액을 부인하고 검인계약서 상의 가액 120,000천원을 실지취득가액으로 하여 2006년 귀속 양도소득세 160,336천원을 부과한 사실이 경정결의서 등 심리자료에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 쟁점부동산의 취득가액은 검인계약서 상의 가액 120,000천원에 당시 임대차보증금 110,000천원이 포함된 230,000천원으로 하여 경정하여야 한다고 주장하므로 이에 대하여 본다.(가) 쟁점부동산에 대한 토지 및 건물 등기부등본을 보면, 토지의 경우 대 91.9㎡로 되어 있고, 건물의 경우철근콘크리트 연와조 스라브 3층 다가구용 단독주택(4가구)1층 51.54㎡, 2층 51.54㎡, 3층 44.82㎡, 지층 51.54㎡로 되어 있는 사실이 확인된다.(나) 2001.9.24. 쟁점부동산 취득시 체결된 청구인과 OOO간의 ‘부동산매매계약서’를 보면, 매매대금을 120,000천원으로 하여 계약금 15,000천원을 계약시에, 중도금 없이 잔금 105,000천원을 2001.11.2.에 지불(청구인의 계좌에서 105,000천원이 OOO의 계좌로 이체된 사실이 확인된다)하는 것으로 되어 있고, 특약사항은 없는 것으로 나타난다.(다) 청구인은 쟁점부동산을 취득할 당시 임대차계약이 체결된 임차인의 임대차보증금을 인수하기로 합의하였다면서 제시한 OOO명의의 임대차계약서의 내용은 다음 <표1>과 같고, 청구인 명의의 임대차계약서의 내용은 다음 <표2>와 같다.

<표1>

OOO 명의 전세계약서(OOOOO)<표2>청구인 명의 전세계약서(OOOOO)(라) 청구인이 제시한 2008.11. 작성된 OOO의 사실확인서를 보면, 쟁점부동산에 4가구의 임차인이 살고 있었는데 그 구체적인 내역은 임차인 OOO(임대차보증금 4천만원), 임차인 OOO(임대차보증금 2천 5백만원), 임차인 OOO(임대차보증금 3천 5백만원) 및 임차인 OOO O OOO(임대차보증금 2천만원)이었다는 내용과, 임차인들의 임대차계약이 종료되고 새로운 임차인이 들어올 때, 청구인을 대리하여 새로운 임차인들로부터 임대차보증금을 전달받아 기존 임차인들에게 지급함으로써 임대차관계를 정리하였다는 내용으로 되어 있다.(마) 국세청통합전산망에 의한 쟁점부동산에 대한 부동산임대사업자 등록여부를 확인한 바, 청구인과 OOO의 사업자등록 자료는 없는 것으로 나타나고, OOO는 OOOOO OO OOO OOOOOO에서 부동산 임대업을 영위하는 것으로 나타난다.

(3) 살피건대,「소득세법」제100조(양도차익의 산정)의 규정에 의하면, 양도가액을 실지거래가액에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액에 의하는 것으로 규정되어 있어 청구인이 쟁점부동산의 양도가액을 실지거래가액으로 하여 신고한 경우 취득가액도 실지거래가액으로 하여야 하는 것으로서 취득가액을 실지거래가액으로 하는 경우, 매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성된 것으로 추정된다고 볼 수 있다(OOO OOOOOOO, OOOOOOOOO OO).청구인은 검인계약서 상의 매매가액 120,000천원이 쟁점부동산의 취득가액이 아니라는 사실에 대한 증빙으로 전세계약서와 김송자의 사실확인서 등을 제시하고 있으나, 청구인이 2001.11.14. 쟁점부동산을 취득하기 전의 OOO 명의 전세계약서는 그 임차기간이 종료되거나 계약일이 불분명하고 임대인 란이 대리인 OO으로 되어 있는 등 전세계약서 내용의 사실관계가 불분명하고, OOOO 작성한 확인서는 사인간의 임의작성이 가능한 것으로 보여지므로, 검인계약서상의 매매가액에 임대차보증금을 포함한 가액을 실지취득가액으로 하여 양도소득세를 경정하여야 한다는 청구인의 주장을 받아들이기는 어려운 것으로 판단된다.

따라서, 처분청이 검인계약서 상의 가액을 쟁점부동산의 실지 취득가액으로 보아 실지거래가액에 의한 양도차익을 계산하여 청구인에게 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로「국세기본법」제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.