부동산의 취득가액을 환산가액으로 신고한 것에 대하여, 검인계약서상 매매가액을 취득가액으로 하여 과세한 처분의 당부(기각)

시장/군수 등(자치단체장)에게 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약대로 작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었음을 입증하지 못하는 한 검인계약서상 실지취득가액으로 과세함은 정당함

1. 처분개요

가. 청구인은 2005.3.7. 취득한 OOOOO OO OO동 157-1 토지 31.1㎡ 및 건물 68.26㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 2009.12.28. OOOOO주식회사(이하 “OOOOO”라 한다)에 양도하고 양도가액은 실지거래가액인 550,000천원, 취득가액은 환산취득가액인 378,892천원으로 하여 2010.2.28. 2009년 귀속 양도소득세를 예정신고하였다.

나. 처분청은 청구인이 쟁점부동산의 취득시 관할구청에 제출한 검인계약서를 확인하여 동 검인계약서상의 매매가액인 285,000천원(쟁점부동산 외 2필지를 공동으로 취득) 중에서 청구인의 소유지분에 해당하는 142,500천원을 취득가액으로 하여 2010.12.13. 청구인에게 2009년 귀속 양도소득세 82,098,090원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은이에 불복하여 2010.10.18. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

검인계약서상 기재된 매매가액은 거래당시 실지로 약정된 가액이 아니고 지방세시가표준액에 불과한 금액을 법무사가 관행적으로 임의기재한 것이며, 동 검인계약서에는 잔금정산시 공제하여야 할 임대보증금에 대한 사항이 누락되는 등 중대한 흠결이 있고, 양도자가 서명한거래사실확인서에 의하여 검인계약서가 신빙성이 없는 것이 확인된다.

나. 처분청 의견

매매당사자들이 작성하여 시장·군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약대로 작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 이를 주장하는 자가 입증하여야 하는데도 청구인은 검인계약서상의 매매가액이 실지 취득가액이 아니라는 주장만 할 뿐, 쟁점부동산의 취득가액을 확인할 수 있는 객관적인 증빙을 제시하지 못하므로 처분청이 검인계약서상의 매매가액을 실지취득가액으로 보아 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구인이 쟁점부동산의 취득가액을 환산가액으로 신고한 것에 대하여, 처분청이 검인계약서상 매매가액을 취득가액으로 하여 과세한 처분의 당부나.관련법률소득세법제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

3. (삭제, 2000. 12. 29.)

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2005.1.30. 쟁점부동산과 OOOOO OO OO동 157-8 대지 1.3㎡ 및 같은 동 157-9 대지 34㎡(이하 “쟁점외부동산”이라 한다)를 이OO와 공동으로 전소유자 나OO과 매매계약을 체결하고 2005.3.7. 쟁점부동산은 청구인 명의로, 쟁점외부동산은 이OO 명의로 소유권이전등기를 경료하였다.그리고, 청구인은 2009.12.28. 쟁점부동산을 OOOOO에 양도하고 양도가액은 실지거래가액인 550,000천원, 취득가액은 환산취득가액인 378,892천원으로 하여 2010.2.28. 2009년 귀속 양도소득세 예정신고를 하였다.이에 대하여, 처분청은 검인계약서상의 매매가액인 285,000천원(쟁점부동산 및 쟁점외부동산의 매매가액) 중에서 청구인의 소유지분에 해당하는 142,500천원을 취득가액으로 하여 이 건 경정·고지하였다.

(2) 처분청의 과세근거는 아래 (가) ～ (나)와 같다.(가) 처분청의 조사서(2010년 10월) 내용은 아래

1) ～ 3)과 같다.

1) 청구인이 제시한 전소유자 나OO의 거래사실확인서는 작성일자가 누락되었고, 처분청이 나OO에게 거래사실을 확인하고자 하였으나 통화 및 대면을 기피하고, 확인공문에도 회신을 하지 아니하는 점 등으로 보아 나OO의 거래사실확인서는 신빙성 있는 것으로 보기 어렵다.

2) 청구인과 이OO는 쟁점부동산 및 쟁점외부동산의 취득가액을 1/2씩 부담하고 취득하였다고 주장하면서, 위 지상의 건물에 대하여는 청구인이 단독으로 등기한 사실이 확인된다.

3) 청구인은 쟁점부동산의 취득시 기존 임차인인 OO조명(개인사업자)에 대한 임대보증금 6,500천원을 승계한 것에 대하여 검인계약서에아무런 기재가 없어 신빙성 있는 계약서로 보기 어렵다고 주장하나, 취득가액을 1/2씩 공동부담하고 건물의 소유권은 청구인이 단독으로 등기한 것은 통상의 계약관행을 벗어난 것으로서 청구인은 그 사유와 자금원천을 밝힐 수 없어 실지계약서를 제출하지 못하고 있는 것으로 보인다.(나) 나OO과 청구인 및 이OO 간에 작성된 검인계약서(2005.1.30.)에는 청구인과 이OO는 쟁점부동산 및 쟁점외부동산을 나OO으로부터 285,000천원에 취득하는 것으로 계약체결되어 있다.

(3) 청구인이 제시한 증빙은 아래 (가) ～ (다)와 같다.(가) 청구인이 제시한 거래사실확인서에 의하면, 나OO은 2005.3.20.발급된 인감증명서를 첨부하여 쟁점부동산 및 쟁점외부동산을 양OO 외 1인에게 750,000천원에 양도한 것으로 확인하고 있으나, 확인날자가 기재되어 있지 않다.(나) 검인계약서 매매대금 산출내역서에 의하면, 2005년 지방세 시가표준액에 근거하여 산출한 토지가액은 268,256천원이고, 건물가액은 16,245천원으로 나타난다.(다) 기준시가 상승률 대비 실지거래가액 상승률은 아래 <표>와 같다.OOOOOOOOO OOOO OOO OO OOOOOO OOO (OO O OO, O)

(4) 살피건대, 청구인은 이 건 검인계약서는 신빙성이 없어 환산취득가액으로 신고한 것이 정당하다고 주장하나,매매당사자들이 작성하여 시장·군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약대로 작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 이를 주장하는 자가 입증하여야 하는 바(OO OOOOOOOOO, OOOOOOOOO OO OO),청구인이 제시하는 거래사실확인서 등의 증빙만으로는 이 건 검인계약서가 실제와 달리 작성되었는지가 확인되지 않으므로 처분청이 검인계약서상의 매매가액을 실지취득가액으로 보아 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」 제81조및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.