건물O 양도당시 주택으로 사용한 면적이 얼마나 되는 것인지 여부(경정)

1,2,3층 총면적 O 주택면적이 주택이외의 면적보다 크므로 주택면적과 이에 부수되는 토지에 대하여는 1세대1주택 비과세를 적용하는 것이 타당함

1. 원처분개요 청구인은 1983.1.15 경기도 성남시 O원구 O동 OOO 소재 대지 78㎡ 및 1977.11.11 같은 동 OOO 소재 대지 60.8㎡를 취득한 뒤 1985.10.22 위 지상에 건물 368.56㎡(이하 “쟁점건물”이라 한다)를 신축하여 거주하다가 1995.1.17 청구외 OOO외 1인에게 양도하였다. 처분청은 쟁점건물을 주택이 아닌 기타 건물의 양도로 보아 1996.6.1 양도소득세 103,944,019원을 결정고지하였고 청구인은 이에 불복하여 1996.6.20 심사 청구를 거쳐 1996.8.31 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 가. 청구주장 청구인은 1983.1.5 경기도 성남시 O원구 O동 OOO 소재 주택을 구입하여 거주하다가 동 지상에 1985.10.22 주택 및 상가건물을 신축하면서 1,2층을 주택으로 사용할 목적으로 신축하였으나 건축허가 신청시 점포로 하는 경우 추후 용도변경 절차없이 바로 사용할 수 있다는 권유에 따라 1,2층을 점포로 허가받았을 뿐 1,2층의 실제 용도는 주택이며 신축이후 현재까지 본인과 세입자들이 1층과 2층에서 거주한 사실이 주민등록등본이나 이웃주민에 의하여 명확히 확인되고 있으며 지하창고를 제외한 쟁점건물 총면적O 1,2층 주택면적에 164.64㎡이고 주택이외의 면적이 111.78㎡로서 주택면적이 더 크므로 쟁점건물 양도에 대하여 1세대1주택 비과세가 적용되어야 한다.

나. 국세청장 의견 청구인은 1층과 2층을 모두 주택으로 사용하였다며 제시한 심리자료(사진)를 보면, 주거의 형태는 갖추었으나 누가 어디에서 거주하였는지를 알수가 없고, 그 거주자와의 임대차계약서도 없으며, 사진촬영의 날자 또한 불분명하여 객관적인 증빙으로 인정할 수가 없으며, 또한 청구인은 지하층은 용도만 다방으로 되어 있을 뿐 창고로 사용하였다고 주장하나 창고의 사용자가 누구인지 실지로 창고였는지 등 이를 입증할 구체적인 자료를 제시하지 못하고 있고, 처분청이 현장 확인하여 제시한 조사서에 의하면, 쟁점건물의 지하는 단란주점(상호 : OO)으로 조사 현재 영업O이고, 1층은 양복점(상호 : OOOO)이며, 2·3층은 모두가 OO교회가 사용하고 있음이 확인되고 있는 점에 비추어 볼 때 쟁점건물에 대하여 1세대1주택 비과세를 적용하지 아니한 당초처분은 적법하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점건물O 양도당시 주택으로 사용한 면적이 얼마나 되는 것인지 여부

나. 관련법령

구 소득세법 제5조 제6호 (자)목 및 같은 법 시행령 제15조 제1항의 규정을 모두어 보면, 거주자 및 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 국내에 1개의 주택을 소유하고 3년이상 거주한 주택과 이에 부수되는 일정범위내의 토지를 양도하는 경우의 양도소득은 양도소득세를 부과하지 아니하도록 규정되어 있고, 위 시행령 같은 조 제3항에서는 주택의 일부에 점포 등 다른 목적의 건물이 설치되어 있거나 동일지번상에 주택과 다른 목적의 건물이 설치되어 있는 경우에는, 주택부분의 면적이 주택이외의 면적보다 크면 그 전부를 주택으로 보고 주택부분의 면적이 주택이외의 면적보다 작거나 같을 때에는 주택부분 이외의 건물은 주택으로 보지 아니하도록 규정되어 있다. 한편, 소득세법 기본통칙 1-2-49...5에서는 “겸용주택의 지하실은 실지 사용하는 용도에 따라 판단하는 것이며 그 사용용도가 명확하지 아니할 경우에는 주택의 면적과 주택이외의 면적의 비율로 안분하여 계산한다”고 규정하고 있다.

다. 사실 및 판단 청구인은 쟁점건물을 취득하여 10년이상 소유 및 거주하여 왔고 쟁점건물 소유기간동안 다른주택을 소유한 사실이 없는 것으로 확인되고 있어 1세대1주택 비과세요건을 갖춘 사실에는 다툼이 없음을 알 수 있다. 쟁점건물은 지하 및 지상 3층 건물로 되어 있으며 각층별 면적이 92.14㎡로서 총 건물면적이 368.56㎡로 나타나고 있으며 공부상 용도는 지하층 다방, 1층 소매점, 2·3층 종교시설로 되어 있으나 실제 용도가 공부상 내용과는 다르다는 청구주장이므로 각 층별로 양도당시의 실제용도가 어떻게 사용되었는지를 따져본다. 먼저, 1층 92.14㎡의 실제 용도에 대하여 살펴본다. 첫째, 쟁점건물 1층에서 청구인이 취득이후 양도시까지(1982.3.1～1995.3.30) 거주하여 왔고 청구인의 아들도 상당기간(1982.3.1～1989.4.30) 청구인과 함께 거주하여 온 사실이 주민등록표상 확인되고 있고 쟁점건물 양도이후에는 양수인이 전세를 주어 세입자인 청구외 OOO가 현재까지 거주하고 있는 것으로 주민등록표 및 전세계약서(전세보증금 20,000,000원, 면적은 1층 방 2개로 되어 있음)등에 의하여 나타나고 있다. 둘째, 청구인이 1988년도에 (주)OO상호신용금고로부터 금전을 차입할 때 (주)OO상호신용금고가 쟁점건물을 감정 평가하면서 조사한 조사표(조사일자 1988.1.12)에 의하면 쟁점건물 1층의 약 ½이 주택(방 2개와 부엌)으로 되어 있고 나머지는 점포등으로 기재되어 있는 것으로 확인되고 있다. 셋째, 당 심판소에 현지출장하여 조사한 바에 의하면 청구인이 양도당시 1층면적 ½인 46.07㎡를 주택으로 사용하고 있었던 것으로 인근주민들에 의하여 확인할 수 있었으며 주택부분은 방 2개와 부엌등 별도의 독립된 주거시설을 갖추고 있는 것으로 확인되고 있다.

위와 같은 사실을 종합하여 보면 쟁점건물 1층O 46.07㎡는 공부상 용도에 불구하고 건물신축이후 양도시까지 주거에 공한 면적으로서 이를 주택으로 인정하는 것이 타당한 것으로 판단된다. 다음으로, 2층(92.14㎡)과 3층(92.14㎡)은 건물신축이후 현재까지 교회가 임차하여 사용하고 있는 것으로 확인되고 있는데 청구인은 이 O 2층(92.14㎡)은 교회에서 목사와 관리인등이 주거로 사용하였다고 주장하고 있는 바, 목사 및 관리인의 주민등록이 되어 있는 사실은 확인되고 있으나 교회관리인 등이 거주하는 방이 있다는 이유만으로 이를 별도의 독립된 주거시설로 보기는 어렵다고 판단되고 또한, 일정규모이상의 임대의 공한 건물은 비록 주거에 사용되었다 하더라도 다른 목적의 건물로 보는 것이 타당하므로(국심 94서6058, 1995.7.7자등 같은 뜻임) 2층건물을 주택으로 보기는 어려운 것으로 판단된다. 한편, 지하실면적(92.14㎡)의 용도를 살펴본다. 당 심판소의 현지출장 조사시 확인한 바에 의하면 쟁점건물 양도이후인 1995.12.1부터 청구외 OOO가 단란주점을 경영하고 있는 것으로 나타나고 있으나 양도당시에는 교회가 일부를 창고로 사용하였고 일부는 공가상태로 있었던 것으로 확인되고 있고 OO교회 목사 OOO도 당시 비어있는 지하층을 교회창고로 사용하였었다고 사실확인하고 있어 지하층 면적은 그 사용용도가 명확하지 아니한 것으로 보이므로 이러한 경우에는 주택면적과 주택이외의 면적의 비율로 안분하여 계산하는 것이 타당한 것으로 판단된다. 따라서, 용도가 불분명한 지하실면적을 제외한 1,2,3층 총면적 276.42㎡O 주택면적이 46.07㎡이고 주택이외의 면적이 230.35㎡이므로 주택면적 46.07㎡과 이에 부수되는 토지에 대하여는 1세대1주택 비과세를 적용하는 것이 적법한 것으로 판단된다.

그러므로 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있어 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호·제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.