특수관계에 있는 자에게 저가로 제공한 임대용역을 시가로 과세한 처분의 당부(기각)

청구인이 쟁점부동산을 임대한 가액과 비교대상 물건의 임대한 가격을 비교하여 보면 평당 보증금은 비슷하나 평당 월 임대료는 쟁점부동산 임대료가 비교물건지 임대료의 22.9% 수준에 불과해 시가보다 현저하게 낮은 대가에 해당됨

1. 원처분의 개요 청구인은 청구인 소유인 서울특별시 강남구 OO동 OOOOOO OOOOO의 지하1층 지상4층 건물 중 지하1층, 지상1층 및 3층(210평으로 이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 임대하고 이에 대한 부가가치세를 신고납부 하였는 바, 청구인이 쟁점부동산을 청구인이 대표이사로 있는 (주)OO양행에 저가로 임대하고 있다는 1998.3월 용산세무서에 접수된 탈세제보 내용에 따라, 처분청은 청구인이 특수관계에 있는 자에게 부당하게 낮은 가격으로 임대용역을 제공하였다고 보아 임대용역을 시가로 계산하여 1998.6.11자로 청구인에게 1997년 제1기분 부가가치세 4,476,610원, 1997년 제2기분 부가가치세 4,475,920원 합계 8,952,530원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.8.3 이의신청 및 1998.10.21 심사청구를 거쳐 1999.2.2 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견 가. 청구인 주장 청구인은 1989.1월 쟁점부동산을 취득하여 청구인이 대표이사로 있는 (주)OO양행과 임대차계약을 체결하였으나 경기후퇴에 따른 (주)OO양행의 적자로 임대료를 받을 수 없어 재임대차계약을 체결하지 못하고 1998년 현재까지 이르렀으며, (주)OO양행의 운영난으로 경기도 안산시 OO동 OOOOO 소재 공장을 1995.9월 매도하여 은행 차입금을 변제하고도 부족하여 쟁점부동산 건물 2층을 음식점으로 임대하였는 바, 쟁점부동산 건물 2층을 시세에 맞는 임대를 하였다고 하여 2층을 기준으로 임대가격을 산정하고 실제 임대료를 받지 않은 부분까지 받은 것으로 간주하여 과세함은 부당하다.

나. 국세청장 의견 청구인은 (주)OO양행의 대표이사이고 청구인이 (주)OO양행 발행주식의 50%를 초과소유하는 과점주주에 해당되므로 청구인과 (주)OO양행은 특수관계에 있고, 청구인은 (주)OO양행이 경기부진으로 운영에 어려움이 있다는 이유로 쟁점부동산을 임대함에 있어 최초 임대계약후 현재까지 임대료를 인상하지 아니하였고 쟁점부동산의 다른 임차인보다 낮은 가액으로 임대하고 있는데 대하여 처분청은 이를 시가로 계산하여 과세하였고, 청구인은 특수관계에 있는 (주)OO양행이 경영에 어려움이 있어 임대료를 시가에 의하여 받을 수 없었을 뿐 조세를 부당하게 감소시킬 목적으로 저가 임대한 것이 아니므로 처분청의 과세처분이 부당하다고 주장하고 있으나, 처분청의 조사내용을 보면 (주)OO양행은 쟁점부동산의 4층 중에서 지하층, 1층, 3층을 임차하여 사용중이고 2층은 커피숍으로 청구외 OOO가 임차하여 사용하고 있는데 (주)OO양행은 청구외 OOO의 월임대료 대비 23%에 해당하는 임대료만 지급하고 있어 정상적인 거래에서 형성되는 가격이라고 볼 수 없으며, 부동산임대용역의 시가는 사업자와 특수관계 없는 자와의 정상적인 거래에서 형성되는 가격을 기준삼아 당해 부동산의 위치·주위환경·이용상황 등 부동산의 거래가격을 형성하는 개별적 요인은 물론 인접 및 유사지역 내의 부동산에 대한 적정거래 가능가격 등을 참작하여 산정하여야 하는데 처분청이 조사한 “부동산임대 추정수입금액산정 및 임대가액 표본조사현황”을 기준하여 산정한 가격이 쟁점부동산의 시가에 해당한다고 할 것이다.

한편, 조세부담을 부당히 감소시킬 것으로 인정되는 경우라 함은 당해 사업자가 행한 거래형태가 객관적으로 보아 경제적 합리성을 무시하고 비정상적인 것이어서 조세법적인 측면에서 부당한 것이라고 인정되는 경우라고 할 것인 바, 반드시 조세부담을 회피하거나 경감시킬 의도가 있어야만 부당하게 낮은 대가에 해당하는 것은 아니라고 할 수 있으므로(대법원 95누7260, 1996.7.12), 청구인이 특수관계에 있는 (주)OO양행이 경영난에 처해 있다고 하여 쟁점부동산을 저가로 임대한 용역에 대하여 처분청에서 시가로 계산하여 부가가치세를 과세한 당초 처분은 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구인과 특수관계에 있는 자에게 저가로 제공한 임대용역을 시가로 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.

나. 관계법령 부가가치세법 제13조 (과세표준) 제1항에서 “재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각호의 가액의 합계액(이하 ‘공급가액’이라 한다)으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다.

1. 금전으로 대가를 받는 경우에는 그 대가

2. 금전 이외의 대가를 받는 경우에는 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가

3. 부당하게 낮은 대가를 받거나 대가를 받지 아니하는 경우에는 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가

4. 폐업하는 경우의 재고재화에 대하여는 시가”라고 규정하고 있고, 같은법 시행령 제50조 (시가의 기준) 제1항에서는 “법 제13조 제1항 각호에 규정하는 시가는 사업자와 특수관계 있는 자( 소득세법시행령 제98조 제1항 각호 또는 법인세법 시행령 제46조 제1항 각호에 규정된 자를 말한다. 이하 같다) 외의 자와의 정상적인 거래에 있어서 형성되는 가격으로 한다”라고 규정하고 있으며, 부가가치세법 시행령 제52조 제1항에서는 “법 제13조 제1항 제3호에 규정하는 부당하게 낮은 대가는 사업자가 그와 특수관계에 있는 자와의 거래에 있어서 재화와 용역의 공급가액에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킬 것으로 인정되는 시가보다 현저하게 낮은 대가로 한다”라고 규정하고 있다.

다. 심리 및 판단 청구인은 (주)OO양행의 대표이사이며 대주주(74% 지분소유)로서 청구인과 쟁점부동산의 임차인인 (주)OO양행이 특수관계자이고, 쟁점부동산은 지하1층, 지상4층 각층 70평으로서 지하 및 1,2,3층은 임대를 하고 4층은 본인이 거주하고 있으며, 1997년도 쟁점부동산의 전체부동산에 대한 청구인의 임대소득 신고 내용은 아래와 같고 이러한 사실관계에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다. <청구인의 임대소득 신고내용> (단위: 천원)

층 별

면적(평)

임차인

용 도

임대계약 내용

보 증 금

월임대료

지하1층, 1,3층

210

(주)OO양행

매장, 공장

사무실

100,000

2,000

2층

70

OOO

커피숍

30,000

2,900

그리고 기준이 된 청구외 OOO에 대한 평당 임대료와 특수관계자인 (주)OO양행에 대한 평당임대료를 비교하면 다음과 같다. <평당 임대료 비교> (단위: 원)

임 차 인

면 적

임 대 계 약 내 용

보 증 금

월임대료

(주)OO양행(A)

210 평

476,190

9,524

OOO(B)

70 평

428,571

41,428

A/B, (%)

111.1

22.9

청구인은 청구인과 특수관계에 있는 (주)OO양행에 쟁점부동산을 시가보다 낮게 임대한 것은 사실이지만 조세의 부담을 부당하게 감소시키기 위한 것이 아니고 (주)OO양행이 운영난으로 부도직전에 있어 시가에 맞는 임대료를 받을 수 없었다고 주장하고 있으나, 부가가치세법 제13조 제1항 제3호에서 규정하고 있는 부당하게 낮은 대가는 조세부담을 부당하게 낮추려는 납세자의 의도와는 상관없이 “특수관계 있는 자와의 거래에 있어서 재화와 용역의 공급가액에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킬 것으로 인정되는 시가보다 현저하게 낮은 대가”라고 동 시행령 제52조 제1항에서 규정하고 있으며, 청구인이 쟁점부동산(지하 및 1층, 3층)을 특수관계에 있는 (주)OO양행에 임대한 가액과 쟁점부동산 건물 2층을 타인에게 임대한 가액을 비교하여 보면 평당 보증금은 비슷하나 평당 월 임대료는 쟁점부동산 임대료가 2층 임대료의 22.9% 수준에 불과하여 위 시행령 제52조 제1항에서 규정하는 “조세의 부담을 부당하게 감소시킬 것으로 인정되는 시가보다 현저하게 낮은 대가”에 해당된다고 판단된다. 한편 청구인은 실제임대료를 받지 아니한 부분까지 받은 것으로 보아 부가가치세를 과세함은 부당하다고 주장하고 있으나, 청구인이 청구외 (주)OO양행에 대하여 임대용역을 1997년도에 이미 제공하였으므로 비록 임대료를 일부 수령하지 못하고 있다 하더라도 관련 법령( 부가가치세법 제1조 )에 따라 용역의 공급이 있었으므로 이에 대하여 청구인에게 부가가치세를 부과하였음은 적법하다고 판단된다.

라. 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.