토지의 양도일을 등기원인일 1983.6.29.과 잔액청산일인 1985.9.19. O 어느 날로 볼 것이지 여부(기각)

실질청산일 확인시 등기접수일로 추정 못함

1. 사실청구인은 OOO씨 OOO파 종O대표O 한사람으로 서울특별시 서초구 OO동 OOOOOO에 거주하는 자로서 경기도 화성군 동탄면 O리 OOOO 소재 임야 1,041,971평방미터(이하 “갑토지”라 한다) 및 경기도 용인군 OO읍 OO리 OOOOO 소재 임야 540,320평방미터(이하 “을토지”라 하고, 동 임야는 OOO씨 OOO파의 선산인 바, 청구인 명의로 소유권보존된 임야는 갑토지의 9분의1과 을토지의 10분의1 지분임)가 “83.6.29 매매”를 원인으로 하여 83.6.30 OO종합개발주식회사(동 법인은 골프장사업을 목적으로 하여 설립된 법인으로 85.8.23 그 상호를 OO관광개발주식회사로 변경하였고, 이하 “청구외법인”이라 한다) 명의로 그 소유권이전등기가 경료된 사실이 있는 바,처분청이 전시 종O임야O 갑토지O 18,000평과 을토지O 33,500평(이 토지O 청구인명의로 된 지분은 각 9분의1과 10분의1이고, 그 합계면적은 5,350평인 바, 이하 “쟁점토지”라 한다)은 85.4.3 청구외법인에게 양도하는 것으로 매매계약을 체결하고 그 잔금을 85.9.19 영수하였다 하여 잔금청산일을 양도시기로 보아 기준시가로 쟁점토지의 양도차익을 계산하고 90.8.20 85년도 귀속분 양도소득세 7,823,930원 및 동 방위세 1,564,780원을 결정고지하자 청구인은 이에 불복, 90.10.16 심사청구를 거쳐 91.1.15 이 건 심판청구를 제기한 것이다.

2. 청구인 주장OOO씨 OOO파 종O임야인 갑토지와 을토지를 청구외 법인에게 양도함에 있어 조상들의 분묘가 안장되어 있던 일부면적의 토지(51,500평)는 분묘의 이장문제등의 사유로 전체토지O 51,500평을 제외한 토지에 대한 매매대금 (2,193,000,000원)만 영수하고 83.6.29 소유권이전등기를 넘겨주었으나 분묘등 이장에 관련하여 문제가 된 토지 51,500평에 대하여는 복원등기 내지는 분묘이장을 원만히 해결해 주는 조건등으로 약속어음을 교부받았다가 당사자간에 의견합의가 뒤늦게 되어 그 잔금을 85.9.19 청산하였던 것으로 쟁점토지의 경우 소득세법상 양도일은 그 소유권이전등기원인일인 83.6.29 이 된다 할것인 바, 처분청이 90.8.20 과세한 이 건은 국세부과의 제척기간에 행한 처분으로 이는 무효사유에 해당되니 당초처분을 취소하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견청구인은 쟁점토지의 소유권이전등기가 잔금청산일 이전에 경료되었으므로 그 양도시기는 등기원인일인 83.6.29 이 되는 바, 이 양도일을 기준으로 하면 국세부과권의 시효는 이미 소멸되었으므로 이 건 과세처분은 취소하여야 한다는 주장이나, 당초 계약당시 쌍방간에 합의가 되지 않았던 51,500평에 대한 매매는 합의약정서 형식으로 되어 있으나 그 내용은 전시 분쟁된 토지에 대한 별도의 매매계약으로 되어 있어 이는 별개의 계약으로 볼 수 있다 할 것이고 이 계약을 토대로 85.9.19에 그 잔금이 청산된 것으로 처분청이 쟁점토지에 대한 양도시기를 85.9.19로 보아 이 건 양도소득세등을 과세한 당초처분을 정당하다는 의견이다.

4. 쟁점이 건 심판청구의 다툼은 문제가 된 쟁점토지의 양도일을 “소유권이전등기원인일”과 “잔금청산일”O 어느날로 볼 것인가를 가리는 데 있다 할 것이다.

5. 심리 및 판단

처분청은 쟁점토지의 양도시기가 잔금청산일인 85.9.19 이 된다는 의견인 반면, 청구인은 잔금을 청산하기전에 쟁점토지의 소유권이전등기를 “83.6.29 매매”를 원인으로하여 83.6.30 에 이미 경료한 바 있으므로 그 양도시기는 등기원인일인 83.6.29 이 된다는 주장이다. 먼저, 자산양도시기를 규정하고 있는소득세법 제27조및동법시행령 제53조제1항 제1호를 보면, 「자산의 양도시기는 그 대금을 청산한 날을 원칙으로 하되, 대금을 청산한 날이 분명하지 아니하거나 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기부에 기재된 소유권이전등기원인일」을 그 양도시기로 보도록 규정하고 있다. 다음으로 쟁점토지의 매매에 대한 사실관계를 살펴본다.

첫째, OOO씨 OOO파 종O과 청구외법인간에 체결된 83.3.24 자 부동산매매계약서에 의하면, 부동산대금은 평당 5,100원으로 확정하여 총평수 481,500평O 분묘보전지역 약 51,500평을 제외한 430,000평에 준하여 지급한다고 되어 있는 바, 그 매매대금은 2,193,000원(430,000평×5,100원)으로 표기되어 있어 그 당시 양도된 토지는 분묘보존지역인 51,500평을 제외한 430,000평이었음을 알 수 있고,둘째, 쟁점토지의 등기부등본에 의하면, 전체토지(갑과 을토지 전체면적으로 481,500평임)는 “83.6.29 매매”를 원인으로 83.6.30 청구외법인 명의로 그 소유권이전등기가 경료되었는 바, 그 등기는 83.3.24 자 매매계약내용과 부합되지 않는 등기로 전체면적O 430,000평에 대해서만 유효하고 쟁점토지가 포함된 분묘보존지역인 51,500평에 대해서는 효력이 없다 할 것이며,셋째, OOO씨 OOO파 종O과 청구외법인간에 작성된 85.4.3 합의약정서에 의하면, 분묘보존지역으로 유보되어 있던 51,500평의 토지를 560,000,000원에 매매할 것에 합의하고 「본 매매계약에 따른 등기이전은 83.6.30 기히 소유권이전등기된 것으로 가름한다」라는 매매조건이 있었으며, 동 합의약정에 따른 토지의 잔금은 85.9.19 청산한 것으로 확인되고 있는 바, 85.4.3 자 합의약정서는 형식상으로만 합의서로 되어 있지 그 실질내용은 별개의 법률행위인 매매계약으로 인정함이 합당하다 할 것이다. 또한 “본 매매계약에 따른 등기이전은 83.6.30 기히 소유권이전등기된 것으로 가름한다”라는 매매조건을 추인한 것으로 본다 하더라도민법 제139조의 규정에 의하면, 「무효인 법률행위는 추인하여도 그 효력이 생기지 아니한다.

그러나 당사자가 그 무효임을 알고 추인한 때에는 새로운 법률행위로 본다」라고 규정하고 있어 85.4.3 합의약정서는 새로운 법률행위에 해당됨은 분명하다고 할 것이다. 위에서 살펴본 사실관계를 관계법령에 비추어 볼 때 83.6.30 경료된바 있는 소유권이전등기O 쟁점토지에 대한 등기효력은 그 당시에는 없었던 것이고 85.4.3 합의약정서를 근거로 잔금이 청산된 85.9.19 에서야 유효하게 된 것으로 판단된다.

따라서 쟁점토지의 양도시기가 83.6.29 이라는 청구주장은 이유가 될 수 없는 반면, 잔금청산일인 85.9.19 을 양도시기로 본 당초처분은 정당하다고 할 것이다.

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 인정되므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.