쟁점차입금의 이자가 청구인의 부동산임대수입금액에서 공제되는 필요경비에 해당되는지 여부

쟁점①차입금은 쟁점건물이 허가받기 1년 전의 대출이고, 쟁점②차입금은 쟁점건물 준공 후 6개월 이후의 타인 명의의 대출로서 쟁점건물과 직접적 관련성이 없어 보이는 점, 쟁점건물의 대차대조표상 임대보증금이 2000년까지 증가하고 있어 추가 대출이 필요한 것으로 보이지 않는 점, 쟁점차입금이 발생한 기간 중 청구인의 가족이 취득 또는 가등기를 경료한 부동산이 있는 것으로 확인되어 쟁점차입금이 이의 취득에 사용되었을 가능성이 있다고 보이는 점, 달리 쟁점차입금이 쟁점건물 신축에 소요되었다는 구체적인 증빙이 없는 점 등을 종합하면, 쟁점차입금의 이자를 필요경비로 인정하지 아니하고 과세한 처분에는 잘못이 없음

1. 처분개요

가. 청구인은 1986.12.29. OOO소재 대지 832㎡를 증여로 취득하고, 1995.6.30. 같은 동 310-4 소재 대지 325㎡ 중 지분 1／3를 매매로 취득한 후 위 지상 등에 1995.2.9. OOOA동, 1995.2.10. OOOB동의 건축허가를 얻고 1997.5.12. 준공하여 1995.8.1.부터 OOO 외 3필지에서 ‘OOO개발’이라는 상호로 부동산임대업을 영위하였다.

나. 처분청은 2012.3.19.～2012.3.30. 청구인에 대하여 2007년～2010년 과세연도 개인사업자 통합조사를 실시하여, 청구인이 임대수입금액 OOO원을 누락하고, 업무무관이자 OOO원을 계상한 것으로 보아 2012.5.9. 청구인에게 종합소득세OOO원(2007년 귀속 OOO원, 2008년 귀속 OOO원, 2009년 귀속 OOO원, 2010년 귀속 OOO원)을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 2012.6.8 이의신청을 거쳐 2012.9.27. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

처분청은 쟁점토지에 1993.4.1. 설정된 근저당권(채권최고액 OOO원) 및 1993.9.6. 설정된 근저당권(채권최고액 OOO원, 함께 이하 “쟁점①차입금”이라 한다) 관련 이자를 업무와 무관하다고 보아 임대사업의 필요경비에서 부인하였으나, 위 근저당권의 실제 차입금은 1995.6.30. OOO 325㎡ 중 1／3지분 매입 및 OOOA동과 OOOB동의 신축에 즈음하여 각 OOO원 및 OOO원이 차용되었던 것이다. 또한, 처분청은 OOOA 및 B동 준공(1997.5.12.) 6개월 후인 1997.11.17. 쟁점토지에 설정된 근저당권(채권최고액 OOO원) 및 1998.3.7. 설정된 근저당권(채권최고액 OOO원, 이하 “쟁점②차입금”이라 한다)은 채무자가 청구인이 아니므로 업무와 무관한 이자로 보았으나, 이는 제2금융권에 개인별 대출한도가 있어 청구인 명의로는 대출이 불가하여 가족 명의로 차용하여 실제로 건물 신축비용등에 사용한 것이다. 처분청은 쟁점차입금이 업무와 관련하여 지출되었음을 확인할 수 있는 증빙이 없고, OOO의 준공일(1997.5.12.)까지 고정자산의 취득신고 금액은 OOO원이나 1997년 대차대조표상 임대보증금은 OOO원으로 나타나 청구인이 차입을 할 이유가 없다고 보았으나, 실제 청구인이 OOO 대지 325㎡ 중 1／3 지분을 취득하기 위해 OOO원, OOOA동의 신축자금으로 OOO원,OOOB동의 신축자금으로 OOO원, 합계 OOO원이 소요되었음이 장부 및 실물에 의해 확인되고, 이에 반하여 다른 사업을 운영하여 토지취득 및 건물신축자금 OOO원을 동원할 소득과 능력이 없으며, 17년 전부터 적법하게 회계처리 및 세무신고를 하였음에도 모든 시효가 완성되어 증빙 등이 소실한 시점에서 17년간 계속 장부에 계상된 내용을 무시하고 과세처분한 것은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구인은 쟁점①차입금에 대하여 1995년 2월등 OOO 건물의 신축에 즈음하여 각각 OOO원 및 OOO원을 차용하여 사용하였다고 주장하나, 대출에 따른 근저당설정일자는 그 이전인 1993.4.1. 및 1993.9.6.로서 객관적인 증빙없이 1년 5개월전의 고액의 대출을 건물신축에 사용하였다는 청구인의 주장은 타당성이 없는 한편, 청구인이 임대사업을 개시한 후 OOO의 준공일까지 고정자산을 매입하였다고 부가가치세 신고한 공급가액은 OOO원이고, 1997년 과세연도 대차대조표상 임대보증금은 OOO원이며, 예금자산은 미미하여 전세보증금 전액이 OOO의 건축비에 사용된 것으로 판단된다. 또한, 1997년 제2기 부가가치세 신고서에는 고정자산매입 금액이 없음에도, OOO를 준공한 1997.5.12.부터 6개월 후인 1997.11.17. 청구인의 부동산을 담보로 김OOO 등의 명의로 고액의 쟁점②차입금을 차입한 데 대하여 객관적인 근거자료 없이 차입금을 OOO의 신축에 사용하였다는 주장은 이유가 없고, 1997년～2000년까지 대차대조표상 임대보증금은 증가하여 사업과 관련하여 추가 대출이 발생할 사유가 없으며, 1993년 1998년 기간 중 OOO 및 그 부지를 제외하고 청구인의 가족이 취득 또는 가취득한 부동산을 고려할 때 쟁점①,②차입금은 업무와 관련 없는 것으로 판단된다.

청구인은 OOO 신축 및 부지취득비가 OOO원이라고 주장하나, 이에 관한 증빙 중 토지취득비용 OOO원에 관한 강OOO의 사실확인서는 특수관계자의 거래로서 신빙성이 없고, OOO 신축비용에 관한 증빙은 객관적인 금융자료등이 없어 신뢰성이 없으며, 2010년 귀속 임대보증금등의 총수입금액 조정명세서상 반영한 건설비 총액은 OOOO,OOOOOOOO OOO O OOOO OOO OOOO OOOOO OOOO OOO OOOO O OOOOO OOOO OOOOO OOO OOOO OO OOOOO OOOO, OOOO OOOOOOOOOO OOOOO OOOOO OOO,OOOOO OOOO OOOO OOOO OOOOO, OOOOOOOOOO OO OOOOOO OOOOO,OOOO원을 누락신고한바, 필요경비로 인정받기 위해서는 「소득세법」 제27조 제1항의 규정에 의하여 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로 일반적으로 용인되는 통상적이어야 하고, 아울러 증빙서류는 사업자가 수취, 보관한 서류나 비치 기장하고 있는 장부등에 의하여 지급 또는 거래된 사실이 실제로 확인되는 것이어야 하나, 쟁점①,②차입금의 이자는 토지취득 및 임대건물 신축에 사용되었다는 증빙자료가 없어 청구인의 주장은 이유없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점차입금의 이자가 청구인의 부동산임대수입금액에서 공제되는 필요경비에 해당되는지 여부

나. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1995.8.1.부터 OOO에서 ‘OOO개발’이라는 상호로 부동산임대업을 운영하는 사업자인바, 청구인의 OOO개발 관련 소유 건물 및 토지 현황은 아래 <표1>과 같다. OOOOOOOOOO OOOO OO OO OO O OO OO (OO : O)

(2) 청구인의 차입금 내역은 아래 <표2>와 같은바, 처분청은 쟁점①차입금은 OOO의 1995.2.9. 허가 1년 이전의 대출이고, 쟁점②차입금은 OOO의 1997.5.12. 준공 후 6개월 이후의 타인명의 대출인 점 등을 근거로 업무무관한 것으로 판단하여 관련 이자 OOO원을 필요경비에서 부인하는 한편, 청구인이 2007～2011년 귀속 임대수입금액 OOO원을 누락하였다고 본 것으로 나타난다. OOOOOOOOOO OOO OOO OO (OO : O)

(3) 청구인의 사업현황은 아래 <표3>과 같이 나타나는바, 쟁점①차입금이 발생한 1993년 당시에 청구인은 4개의 사업을 운영하였고, 쟁점②차입금이 발생한 1997년 및 1998년에는 2개의 사업을 운영하였던 것으로 나타난다. OOOOOOOOOO OOOO OOOO

(4) OOO 임대사업과 관련한 부가가치세 신고서에 의하면 청구인은 고정자산을 매입한 공급가액으로 1996년 제1기 OOO원, 1996년 제2기 OOO원, 1997년 제1기 OOO원, 합계 OOO원을 신고하였고, 임대보증금 등의 총수입금액 조정명세서(과세기간 2010년)에 의하면 청구인은 건설비 명목으로 OOO원을 신고한 것으로 나타난다.

(5) 청구인의 대차대조표에 의하면, 청구인의 자산 중 임대보증금은 1997년 OOO원, 1998년은 OOO원, 1999년은 OOOO,OOOO원 2000년은 OOO원으로 나타난다.

(6) 쟁점①차입금과 쟁점②차입금이 발생한 1993년∼1998년 기간 중 OOO 건물 및 부속토지를 제외하고 청구인의 가족이 취득 또는 가등기한 부동산은 아래 <표4>와 같이 나타난다. OOOOOOOOOO OOO OO OO (OO : O, OO)

(7) 청구인은 OOO개발의 토지 및 건물 취득을 위해 소요된 자금의 총액은 합계 OOO원으로서 OOO대지 325㎡ 1／3 지분 취득에 OOO원, OOO동 신축자금으로 OOO원, OOOB동 신축자금으로 OOO원(도급금액 OOO원, 전기공사 OOO원, 개발비용 OOO원, 취등록세 OOO원, 설계비 OOO원)이 소요된바, 쟁점①차입금과 쟁점②차입금은 모두 이에 지출되었다고 주장하면서, 이에 관한 증빙으로서, 청구인의 처 강OOO이 작성한 토지 매입대금 관련 사실확인서, OOO의 신축공사 도급계약서(1996.4.6.), 전기공사 도급 계약서, 사단법인 OOO의 OOO신축부지조성공사 개발비용 산정보고, 건축물 사용승인서 등을 제출하였다.

(8) 그 밖에 청구인은 OOO의 토지 및 건물에 대한 재산세, 도시계획세, 공동시설세, 지방교육세의 세목에 대하여 2009년 OOO원, 2010년 OOO원을 완납하였다고 나타나는 세목별 과세(납세)증명서(2012.5.4. OOO구청장 발행), 토지 취득 및 건물신축 명세, 담보설정 내용에 의한 차입금 명세, 이자비용 계산 명세, 임대보증금 변동상황, 사하소방서장의 소방시설완공검사필증(1997.4.22.), 기계식주차장 검사필증(1997.3.31.), OOO전화국장의 구내통신선로설비 준공검사 의견서(1997.4.19.) 등을 제출하였고, 이의신청 결정문에 의하면 쟁점①차입금과 쟁점②차입금의 대출 금융기관인 OOO저축은행주식회사(구 주식회사 OOO상호신용금고)와 OOO 새마을금고는 쟁점①차입금, 쟁점②차입금과 관련된 증빙은 보존기간 경과로 폐기처분되어 확인이 불가능하다는 내용의 확인서를 제출한 것으로 나타난다.

(9) 「소득세법」 제27조 제1항에서는 사업소득금액을 계산할 때 필요경비에 산입할 금액은 해당 과세기간의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제55조 제1항 제13호에서는 총수입금액을 얻기 위하여 직접 사용된 부채에 대한 지급이자를 부동산임대소득과 사업소득의 각 연도의 총수입금액에서 대응하는 필요경비로 규정하고 있다.

(10) 살피건대, 청구인은 쟁점①차입금과 쟁점②차입금이 모두 OOO개발의 운영에 필요한 토지취득과 건물신축 비용 합계 OOO원에 소요되어 그 차입금의 이자는 필요경비로 인정되어야 한다고 주장하나, 필요경비의 공제는 납세의무자에게 유리한 것일 뿐 아니라 필요경비의 기초가 되는 사실관계는 대부분 납세의무자의 지배영역 안에 있는 것이어서 과세관청으로서는 그 입증이 곤란한 경우가 있으므로, 그 입증의 곤란이나 당사자 사이의 형평을 고려하여 납세의무자로 하여금 입증케하는 것이 합리적인 경우에는 입증의 필요를 납세의무자에게 돌려야 할 것으로서(대법원91누10909, 1992.7.28.), OOO운영 관련 필요경비는 처분청으로서는 조사하기 어렵고 청구인에게는 입증하기 용이한 것들이므로 청구인에게 그 입증의 필요가 있다고 보이는바, 쟁점①차입금은 OOO의 1995.2.9 허가 1년 이전의 대출이고, 쟁점②차입금은 OOO의 1997.5.12. 준공 후 6개월 이후의 타인 명의의 대출로 나타나고 있어 그 대출시기와 명의가 OOO와 직접적 관련성이 없어 보이는 점, 청구인은 OOO 신축비용으로 약 OOO원이 소요되었다고 주장하면서 강OOO의 사실확인서 등의 증빙을 제출하였으나, 청구인이 OOO의 준공일까지 고정자산을 매입하였다고 부가가치세 신고한 공급가액은 OOO원으로 나타나고 있어 청구인의 제출 증빙에 신빙성이 부족한 점, 1997년 과세연도 대차대조표의 자산상으로 임대보증금은 OOO원이고 2000년까지 임대보증금이 증가하는 것으로 나타나고 있어 청구인에게 OOO의 운영에 추가 대출의 필요가 없었던 것으로 보이는 점, 쟁점①차입금과 쟁점②차입금이 발생한 1993년∼1998년 기간 중 OOO 건물 및 부속 토지를 제외하고 청구인의 가족이 취득 또는 가등기를 경료한 부동산이 있는 것으로 확인되어

쟁점①차입금과 쟁점②차입금이 이의 취득에 사용되었을 개연성이 있다고 보이는 점, 달리 쟁점①차입금과 쟁점②차입금이 OOO 신축에 소요되었다는 구체적이고 직접적인 증빙은 없는 점 등을 종합하면, 쟁점①차입금 및 쟁점②차입금의 이자를 필요경비로 인정하지 아니하고 과세한 처분에는 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.