감정평가의뢰하여 회보받은 감정평가액의 평균액을 실제 대출이 이루어지지 아니한 경우에도 시가로 볼 수 있는 지(기각)

토지를 담보로 제공하였다거나 상속세 및 증여세 납부외의 목적으로 평가한 사실이 확인되지 않고 단순히 감정평가서상의 평가목적만 담보목적인 경우에는 그 감정가액을 시가로 보기는 어려우므로 부과고지는 타당

1. 처분개요

1998.3.20 사망한 청구외 OOO(이하 “피상속인”이라 한다)의 상속인인 OOO외 5인(이하 “청구인”이라 한다)은 피상속인으로부터 OO광역시 OO구 OO동 OOOOO 대지 999.9㎡, 경상남도 양산시 OO읍 OO리 OOOOO 대지 175평, 같은 곳 OOOOOO 대지 11평, 같은곳 OOOOO 임야 112평등 4필지(이하 “쟁점토지”라 한다)와 OO투자신탁의 MMF공사채 및 OOOOOOO(주) 의 비상장주식등 (이하 “쟁점상속재산”이라 한다)을 상속받았다. 이 중 쟁점토지에 대하여는 청구외 OO중앙회 OOOOO지점(이하 “OO”이라 한다)이 담보설정목적으로 한국감정O OO지점(이하 “한국감정O”이라 한다) 및 경일감정평가법인에 감정평가를 의뢰하여 회보받은 감정가액의 평균액인 791,125,500O을 쟁점토지의 시가로 하여 1998.9.5 이 건 상속세를 신고하였다. 처분청은 쟁점토지에 OO 한국감정O 등의 감정가액은 해당금융기관에서 대출받은 사실이 없어 상속세 납부외의 목적으로 평가한 것으로 볼 수 없으므로 시가로 볼 수 없다며 1997.1.1기준 개별공시지가로 쟁점토지를 평가하여 과세표준 및 세액을 결정한 뒤 1999.7.2 청구인에게 1998년도귀속 상속세 137,023,540O을 결정고지하였다. 청구인은 이 중 쟁점토지의 평가차액과 관련된 상속세 110,208,660O에 대하여만 불복하여 1999.7.29 이의신청 및 1999.11.8 심사청구를 거쳐 2000.5.13 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점상속재산의 분배에 어려움이 있어 쟁점토지를 금융기관에 담보로 제공하고 자금을 대출받아 효율적으로 상속재산을 분배 하기 위하여 1998.7월경 OO의 대출담당자인 청구외 OOO에게 의논하자 최근의 IMF사태로 토지가격이 급락하고 있으므로 일단 쟁점토지에 대하여 감정기관의 감정을 받은 뒤 구체적으로 논의하자고 하면서 상속인인 OOO을 채무자로 하여 쟁점토지를 담보목적으로 기명하여 1998.7.23 한국감정O과 경일감정평가법인에 쟁점토지에 OO 감정평가의뢰를 하였고, 한국감정O과 경일감정평가법인은 쟁점토지의 감정가액을 평가하여 상속개시일로부터 6개월이내인 1998.8.3 및 1998.8.4 OO에 회보하였으나 그 당시 IMF사태로 대출이자율이 매우 높았고 상속인들간의 의견이 서로 일치하지 아니하여 실제 대출은 이루어지지 아니하였으나 상속세법 제60조 제2항 및 동법시행령 제49조 제1항 제2호의 규정에 의하여 공신력있는 2개의 감정기관에서 담보목적으로 적법하게 평가한 감정가액은 시가로 볼 수 있는 것(재정경제부 재산 46014-146, 1999.5.1 참조)이므로 청구인이 신고한 쟁점토지의 감정가액을 처분청이 시가로 보지 않고 개별공시지가로 평가하여 과세한 당초처분은 부당하다.

나. 국세청장 의견 쟁점토지에 대하여 감정기관의 감정목적대로 실제 대출이 이루어지지 않았고, 대출을 위한 감정평가라는 것이 확인되지 않고 있으며, 감정수수료도 감정의뢰인인 OO에서 지불하지 않았으므로 OO이 쟁점토지를 담보목적으로 한국감정O 등 2개의 공신력 있는 감정기관에 감정평가를 의뢰하여 감정가액을 회보받았으나 대출이자율이 너무 높아 대출이 이루어지지 아니한 것이라는 청구인의 주장은 설득력이 없어 인정하기 어렵다. 또한, 청구인이 평가대상 부동산을 담보로 제공하였거나 상속세 납부외의 목적으로 재산을 평가한 사실이 명백하게 확인되지 아니하고, 감정평가서상의 평가목적란이 단순히 담보목적으로 표기되어 있다고 하여 그 감정가액을 시가로 보기 어렵다 할 것(국심 99서1629, 2000.1.27참조)이다. 따라서 쟁점토지는 상속개시당시의 시가가 불분명하므로 상속개시일 현재 고시되어 있는 1997.1.1기준 개별공시지가를 적용하여 쟁점상속재산가액을 1,066,324,900O으로 평가하여 이 건 상속세를 부과한 것은 적법하다.

3. 쟁점 및 판단 가. 쟁점 이 건 심판청구는 OO에서 담보설정목적으로 한국감정O 및 경일감정평가법인에 감정평가의뢰하여 회보받은 쟁점토지에 OO 감정평가액의 평균액을 실제 대출이 이루어지지 아니한 경우에도 시가로 볼 수 있는 지를 가리는 데 있다.

나. 관계법령 상속세 및 증여세법 제13조 【상속세과세가액】제1항은 「상속세과세가액은 상속재산의 가액에 다음 각호에 규정하는 재산가액을 가산한 금액에서 제14조의 규정에 의한 것을 차감한 금액으로 한다.

1. 상속개시일전 5년 이내에 피상속인이 상속인에게 증여한 재산가액

2. 상속개시일전 3년 이내에 피상속인이 상속인이 아닌 자에게 증여한 재산가액」으로 규정하고 있고, 같은법 제60조 【평가의 O칙 등】제1항은 「이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 평가기준일 이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.」라고 규정하고 있고, 같은조 제2항은 「제1항의 규정에 의한 시가는 불특정 다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.」라고 규정하고 있으며, 같은법 제61조 【부동산 등의 평가】제1항은 「부동산 및 부동산에 관한 권리에 OO 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

1. 토 지 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가 (이하 개별공시지가 라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

2. 건 물 대통령령이 정하는 시가표준액에 의한 가액」으로 규정하고 있고, 같은법시행령 제49조 【평가의 O칙 등】제1항은 「법 제60조 제2항에서 수용·공매가격 및 감정가액 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것 이라 함은 평가기준일전 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다)부터 상속세과세표준신고 또는 증여세과세표준신고의 기간중 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 포함한다.

1. 당해 재산에 OO 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

2. 당해 재산에 대하여 2 이상의 총리령이 정하는 공신력 있는 감정기관이 상속세 및 증여세 납부외의 목적으로 재산을 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 당해 재산에 대하여 수용 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액 또는 공매가액 」으로 규정하고 있으며, 같은법시행규칙 제15조 【평가의 O칙등】제1항은 「영 제49조 제1항 제2호 및 영 제55조 제1항에서 총리령이 정하는 공신력있는 감정기관 이라 함은 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인을 말한다.」라고 각각 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 상속인 인적사항을 살펴 보면 다음과 같다.

주????????? 소

성 명

관계

주민등록번호

지분

비고

OO광역시 수영구 OO동 OOO

OOO

자

OOOOOO-OOOOOOO

1/6

OO광역시 OO구 OO동 OOOOO

OOO

자

OOOOOO-OOOOOOO

1/6

서울특별시 강남구 OO동 OOO

OO(O)OOOOOO

OOO

자

OOOOOO-OOOOOOO

1/6

서울특별시 강남구 OO동 OOOOOO

OOO

자

OOOOOO-OOOOOOO

1/6

서울특별시 강남구 OO동 OOO

OO(O)OOOOO

OOO

자

OOOOOO-OOOOOOO

1/6

서울특별시 송파구 OO동 OOO OOO(O) OOOOOOO

OOO

자

OOOOOO-OOOOOOO

1/6

(2) 상속인의 상속재산 현황 및 처분청의 평가금액을 살펴 본다. (단위 : O)

소재지

재산종류

신고금액

결정금액

평가차액

평가방법

OO OO구 OO동OOOOO

부동산

(대지)

694,930,500

910,908,900

215,978,400

공시지가

양산시 OO읍 OO리? OOOOO

“

66,420,000

98,430,000

39,786,000

“

OO OOOOOO

“

7,776,000

“

OO OOOOO

임야

29,775,000

49,210,000

19,435,000

“

양산시 O동 OO OOOO

임야

2,156,234

2,156,234

0

공시지가

OO OO구 OO OOOOO

도로

0

0

0

보상가격등이 없는 도로, 재산가치없음

OO투자신탁

MMF1-100공사채

524,656,822

524,656,822

0

잔고증명

〃

MMF1-50공사채

75,295,665

75,295,665

0

“

OO투자신탁

신단기 21

15,224,250

15,224,250

0

“

OO은행

예금

153,488

153,488

0

“

OOO(子)

증여(예금)

0

30,000,000

30,000,000

사전상속분

‘98.3.11송금분

OOOO

자동차(주)

비상장

주식

98,077,500

104,043,750

5,966,250

주식평가조서

계

1,506,689,459

1,817,855,109

311,165,650

(3) 한국감정O과 경일감정평가법인의 쟁점토지 감정평가내역 (단위 : O)

소?? 재?? 지

종류

면적

감? 정? 가? 액

평균가액

한국감정O

경일감정법인

OO광역시 OO구 OO동 OOOOO

대지

999.9㎡

699,930,000

689,931,000

694,930,500

경상남도 양산시 OO읍 OO리 OOOOO

대지

175평

63,960,000

68,880,000

66,420,000

경상남도 양산시 OO읍 OO리 OOOOOO

대지

11평

경상남도 양산시 OO읍 OO리 OOOOO

임야

112평

28,950,000

30,600,000

29,775,000

계

792,840,000

789,411,000

791,125,500

(4) 쟁점토지의 신고가액 및 결정가액 현황을 살펴 본다. (단위 : O)

소?? 재?? 지

종류

면적

신고가액

(감정가액)

결정가액

(‘97공시지가)

‘98년도 공시지가

OO광역시 OO구 OO동 OOOOO

대지

999.9㎡

694,930,500

910,908,900

910,908,900

경상남도 양산시 OO읍 OO리 OOOOO

대지

175평

66,420,000

98,430,000

102,975,600

경상남도 양산시 OO읍 OO리 OOOOOO

대지

11평

7,776,000

8,218,200

경상남도 양산시 OO읍 OO리 OOOOO

임야

112평

29,775,000

49,210,000

52,653,400

계

791,125,500

1,066,324,900

1,074,756,100

(5) OO이 한국감정O과 경일감정평가법인에 쟁점토지를 감정평가의뢰한 경위를 살펴 본다. 청구인은 상속재산의 분배에 어려움이 있어 쟁점토지를 금융기관에 담보로 제공하여 자금을 대출받아야만 상속재산의 분배를 효율적으로 할 수 있다고 생각하고 평소 청구인과 거래하고 있던 OO에 쟁점토지를담보로 하여 대출을 신청하려고 1998.7월경 방문하여 청구외 O OO 과 대출상담을 하였음이 청구외 OOO의 확인서등에 의하여 확인되고, OO은 최근 IMF사태 등으로 부동산가액이 급락하고 있으므로 일단 쟁점토지에 OO 감정기관의 감정을 받아보고 구체적으로 의논하자고 한 뒤 OO은 상속인중 1인인 OOO을 채무자로 하고 쟁점토지를 담보목적으로 기명하여 1998.7.23 한국감정O과 경일감정평가법인에 감정평가를 의뢰하였고, 한국감정O과 경일감정평가법인은 1998.7.31 쟁점토지를 감정평가하여 OO에 회보하였음이 한국감정O 및 경일감정평가법인이 감정평가의뢰에 OO 회보공문등에 의하여 확인되며, 청구인은 당시 IMF사태로 대출이자율이 매우 높았고, 상속인간의 의견이 일치되지 아니하여 실제 대출을 받지는 않았으며, OO이 쟁점토지에 대하여 담보평가목적으로 1998.7.23 한국감정O과 경일감정평가법인에 감정평가의뢰에 따른 감정수수료는 통상 금융기관이 아닌 대출의뢰인이 지불하도록 되어 있어 청구인이 감정수수료를 부담하였음이 이 건 관련 과세기록에 의하여 확인된다.

(6) 청구인은 쟁점토지에 OO 한국감정O 등의 감정가액이 OO의 담보설정목적으로 평가의뢰하여 감정가액의 평가가 이루어졌고, 그 평가목적 역시도 담보목적으로 분명히 기재되어 있음에도 실제 대출이 이루어진 사실이 없다는 이유로 상속세 및 증여세법시행령 제49조 제1항 제2호에서 규정하고 있는 상속세납부외의 목적으로 평가한 것으로 보지 아니한 것은 부당하다고 주장하나, 상속개시일을 전후하여 6개월이내에 공신력있는 2개의 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액을 O칙적으로 시가로 보되, 이러한 경우에도 그 감정가액의 신뢰성을 전제로 하는 것이며, 그 신뢰성 여부는 사안별로 구체적으로 비교검토되어야 할 것인바, 쟁점토지의 감정가액의 평균가액인 791,125,500O은 쟁점토지의 1998.1.1기준 개별공시지가인 1,091,858,000O과 대비할 때 72.4%에 불과하고, 특히 쟁점토지중 OO광역시 OO구 OO동 OOOOO 대지 999.9㎡의 1998.1.1기준 개별공시지가가 910,000O/㎡인 반면에 한국감정O 등의 감정가액의 평균액은 700,000O/㎡으로서 개별공시지가 대비 76.9%에 불과하여 상속개시당시의 시가를 적정하게 반영한 감정가액이라고 보기는 어렵다.

(7) 한편, 쟁점토지를 담보로 제공하였다거나 상속세 및 증여세 납부외의 목적으로 쟁점토지를 평가한 사실이 확인되지 아니하고 단순히 감정평가서상의 평가목적만 담보목적인 경우에는 그 감정가액을 시가로 보기는 어렵다 할 것이며【국심 99서1629(2000.1.27) 참조】, 쟁점토지는 감정평가서상 담보목적으로 되어 있으나 실제 대출이 이루어진 사실이 이 건 관련 과세기록에 의하여도 달리 발견되지 않고 있다.

(8) 위의 사실관계 및 관련법령 등을 종합하여 볼 때 쟁점토지는 비록 감정평가서상의 평가목적이 담보목적으로 되어 있더라도 담보로 제공하였다거나 실제 대출이 이루어진 사실이 없으므로 그 감정가액을 시가로 보기는 어렵다고 판단된다.

라. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다