쟁점부동산의 양도가 1세대 1주택의 양도인지 여부(기각)

① 쟁점부동산의 임차인 청구외 ○○이 청구인들의 동의없이 임의로 근린생활시설로 용도변경하였다하나, 용도변경절차등을 감안할 때 타당성 없는 주장으로 보이고,위 ○○이 쟁점부동산 전부를 음식점으로 사용한 사실이 확인되는 반면, 쟁점부동산에서 실제로 거주하였음을 입증하는 거증제시도 없으며,

② 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하는 경우에는 지방세과세시가표준액의 7%를 필요경비로 공제하도록 규정하고 있으므로 당초처분은 적법함..

1. 원처분 개요 청구인 OOO, OOO, OOO, OOO(이하 “청구인들”이라 한다)은 서울특별시 성동구 OO동 OOOOO 및 같은동 OOOOO 대지 720㎡와 그 양지상 건물 227.11㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 76.5.3 취득하여 90.12.28 청구외 OOO에게 양도하였다. 처분청은 쟁점부동산이 취득당시에는 거주용 주택이었으나 근린생활시설로 용도변경하여 임차인이 건물전부를 음식점으로 사용하다가 양도한 것으로 보고 1세대 1주택 양도소득세 비과세 배제하여 92.1.16 청구인들에게 양도소득세 272,968,300원 및 동 방위세 54,593,650원을 결정고지하였다. 청구인들은 이에 불복하여 92.3.16 심사청구를 거쳐 92.6.12 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 청구인들은

① 임차인인 청구외 OOO이 청구인들 모르게 임의로 쟁점부동산을 근린생활시설로 용도변경하여 음식점으로 사용하였다 하더라도 쟁점부동산의 구조를 변경하거나 영업시설을 설치한 사실이 없이 있는 그대로 거주하면서 사실상 주택으로 사용하였으므로 쟁점부동산의 양도는 1세대1주택의 양도이고,

② 청구인들은 쟁점부동산을 20년 가까이 소유하면서 매년 수백만원의 유지관리비를 지출하였는데도 이를 필요경비로 공제하지 아니하고 과세한 처분은 위법하다고 주장한다. 국세청장은

① 쟁점부동산의 임차인 청구외 OOO이 청구인들의 동의없이 임의로 근린생활시설로 용도변경하였다하나, 용도변경절차등을 감안할 때 타당성 없는 주장으로 보이고, 위 OOO이 쟁점부동산 전부를 음식점으로 사용한 사실이 확인되는 반면, 쟁점부동산에서 실제로 거주하였음을 입증하는 거증제시도 없으며,

② 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하는 경우에는 소득세법시행령 제94조 제5항에 지방세과세시가표준액의 7%를 필요경비로 공제하도록 규정하고 있으므로 당초처분은 적법하다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건은 쟁점부동산의 양도가 1세대 1주택의 양도인지 여부와 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하는 경우 공제하여야 할 필요경비는 어떻게 계산하여야 하는지 여부에 다툼이 있다.

나. 관련규정 소득세법 제5조 제6호 자목에서는 “대통령령이 정하는 1세대1주택과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적이내의 토지의 양도로 하여 발생하는 소득”은 비과세소득으로 규정하고 있으며, 같은법시행령 제15조 제1항에서 「법 제5조 제6호 자목에서 “1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 국내에 1개의 주택을 소유하고 3년이상 거주하는 것으로 한다」고 하고 있다. 한편, 같은법 제23조 제4항에 “양도가액은 그 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다”고 규정하고, 같은법 제45조 제1항 제1호에 “당해자산의 취득당시의 기준시가에 의한 금액”을 필요경비로 공제하도록 규정하고 있으며, 같은법시행령 제170조 제4항 제3호의 규정에 “양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우” 실지거래가액에 의하여 양도차익을 결정할 수 있는 것으로 규정하고 있고, 같은법시행령 제94조 제5항에 “기준시가에 의하여 양도차익을 계산하는 경우에는 제1항 내지 제4항 및 법 제45조 제2항의 규정에 불구하고 취득당시의 기준시가에 다음 각호의 1의 금액을 가산한 금액으로 한다”고 규정하고, 그 제1호에 토지 및 건물의 “취득당시의 지방세과세시가표준액 × 7/100”로 규정하고 있다.

다. 1세대1주택의 양도인지 여부 및 실제지출한 필요경비를 공제할 수 있는지 여부 첫째, 쟁점부동산의 건축물관리대장 및 등기부등본을 보면, 68.10.22 신축당시에는 1층 및 2층 주택 194.25㎡, 지하실 22.94㎡, 광(물치) 9.92㎡, 차고 19.27㎡이었으나 87.5.11 1층 및 2층 주택전체를 근린생활시설로 용도변경하여 88.10.18에 등기접수한 채 90.12.28(양도일)현재에 이르고 있음이 확인되고, 둘째, 건축관계법령에 의하면 건축물의 용도변경행위는 건축허가에 관한 규정을 적용하여 건축주 또는 도급인이 “용도변경허가신청 및 허가”를 받아야 하므로, 임차인이 임의로 용도변경하여 청구인들이 용도변경사실을 몰랐다는 주장에 신빙성이 없어 보이고, 셋째, 임차인인 청구외 OOO은 4인가족의 세대주임에도 88.3.4～89.4.21의 기간중 쟁점부동산에서 단독으로 거주한 사실이 위 OOO의 주민등록등본에 의하여 확인되고 있고, 89.4.22～90.8.23까지의 기간에 대하여는 거주한 사람이 없었던 것으로 보이는 점 등으로 미루어 쟁점부동산을 사실상 주택으로 사용하였다는 청구인들의 주장은 믿기 어렵다고 판단된다. 한편 자산양도차익예정신고 및 양도소득세과세표준 확정신고 기한까지 실지취득 및 양도가액을 확인할 수 있는 증빙서류를 제출하지 아니하여 기준시가에 의하여 양도차익을 계산한 경우에는 소득세법시행령 제94조 제5항의 규정에 의거 취득당시의 지방세법상의 과세시가표준액의 100분의7에 해당하는 금액만 필요경비로 인정된다.

이 건의 경우 청구인들은 자산양도차익예정신고 및 양도소득세과세표준 확정신고를 이행하지 아니하였으므로 쟁점부동산 양도에 대하여 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하고, 취득당시 지방세과세시가표준액의 100분의7만을 필요경비로 인정하여 과세한 처분은 적법하고, 구체적인 거증제시도 없이 년간 수백만원의 유지관리비를 지출하였다는 청구인들의 주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.