1세대 1주택 비과세요건을 갖춘 구주택을 멸실하고 다가구주택을 신축하여 2층에서 거주한 경우 지층 및 1층 부분에 대하여 과세한 처분이 타당한 지 여부(경정)

구주택에 대하여 비과세되는 1세대1주택의 요건을 갖추었던 청구인의 이 건 다가구주택 신축·양도의 경우에도 건물부분의 증가분 109.74㎡에 대하여는 비과세요건을 갖추지 못하였으므로 과세해야 할 것이고, 토지부분 114.4㎡는 구주택에 따른 비과세 한도이내 이므로 과세대상이 아니라 할 것임

1. 원처분개요 청구인은 서울특별시 도봉구 OO동 OOOOOO 대지 114.4㎡, 단독주택 54.91㎡(이하 “구주택”이라 한다)를 83.11.30 취득하고 87.10.31부터 거주하던중 구주택 지상에 다가구주택 164.65㎡(지층 58.37㎡, 1층 53.14㎡, 2층 53.14㎡)(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 91.12.31 재건축(준공)하여 거주하던 중 93.12.11 쟁점주택 및 그 부속토지 114.4㎡를 양도한 사실이 있다. 처분청은 청구인이 쟁점주택중 2층부분은 5년이상 거주·보유한 것으로 보아 비과세하였으나, 신주택 중 지층 및 1층 부분은 청구인이 거주하지 아니하고 임대한 사실을 확인하고 쟁점주택의 비거주부분이 과세대상에 해당한다고 보아 94.10.17 청구인에게 93년귀속분 양도소득세 25,749,390원을 결정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 94.12.6 심사청구를 거쳐 95.3.21 심판청구를 하였다.

2. 청구인주장 및 국세청장의견 가. 청구주장 청구인은 83.12.31 구주택을 취득하여 거주하던중 구주택을 헐고 90.3.6 쟁점주택의 재건축허가를 받아 91.12.31 재건축(준공)한 후 93.12.11 쟁점주택을 청구외 OOO에게 양도하였는 바 청구인은 양도시까지 쟁점주택의 2층에서 거주하여 구주택 취득 이후 쟁점주택의 양도시까지 8년 2개월 이상 거주하였으며, 쟁점주택은 여러 가구가 한 건물에 거주할 수 있도록 다가구용 단독주택의 건축기준에 의하여 허가를 받아 건축된 단독주택에 해당되므로 단독주택으로 보아야 할 것이며 쟁점주택의 양도는 1세대1주택의 양도이므로 이 건 과세는 부당하다.

나. 국세청장의견 청구인은 83.12.31 구주택을 취득하여 거주하다가 구주택을 멸실하고 그 자리에 91.12.31 4가구가 거주할 수 있는 다가구용 단독주택을 재건축하여 청구인의 가족이 거주하다가 93.12.11 양도하여 동주택에서 8년 2월 거주하였음이 등기부등본, 건축물 관리대장 및 주민등록등본에 의하여 확인되고 있으며, 처분청은 청구인의 가족이 거주한 부분은 비과세하고 나머지 면적(3세대분)에 대하여만 양도소득세를 과세하였음이 확인되고 있으며, 쟁점주택은 건설부장관의 다가구용 단독주택의 기준에 의하여 허가받아 건축된 다가구용 단독주택으로 건축물관리대장에 등재되어 있는 바, 다가구주택은 설계 및 건축단계부터 여러 세대가 살수 있도록 물리적으로 구분되어 있고 각 세대가 단위 마다 독립하여 생활시설이 설치되어 있어서 각각 독립된 주거생활을 영위할 수 있도록 되어 있으며, 대지, 벽, 계단, 복도 기타설비 등은 각 세대가 공동으로 사용하도록 되어 있어 다세대 주택과 유사한 공동주택이므로(대법원 93눈 7075, 93.8.24, 같은 뜻임) 각 세대별로 구획된 부분을 하나의 주택으로 보아야 할 것이고 청구인이 거주하는 부분을 제외한 3세대 부분에 대하여 각각 하나의 주택으로 보아야 하므로 이 부분에 대하여 1세대 2주택 이상으로 보아 과세한 당초 처분에 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건은 청구인이 1세대 1주택 비과세요건을 갖춘 구주택을 멸실하고 다가구주택을 신축하여 2층에서 거주한 경우 지층 및 1층 부분에 대하여 과세한 처분이 타당한 지 여부를 가리는 데 그 쟁점이 있다.

나. 관련법령

소득세법 제5조 제6호 자목에 의하면 「대통령령이 정하는 1세대 1주택과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세를 비과세 하도록」규정하고 있고, 같은법 시행령 제15조 제1항에 의하면 「법 제5조 제6호 자목에서 “1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 국내에 1개의 주택을 소유하고 3년이상 거주하는 것으로 한다.」라고 규정하고 있으며, 같은조 제11항에 의하면 「제1항의 규정에 의한 거주기간 또는 보유기간을 계산함에 있어서 거주하거나 보유하는 중에 소실·도괴·노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택에 대한 기간을 통산한다」라고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 구주택인 서울특별시 도봉구 OO동 OOOOOO 대지 114.4㎡, 단독주택 54.91㎡를 83.11.30 취득하고 87.10.31부터 거주하던 중 구주택 지상에 91.12.31 쟁점주택인 다가구주택 164.65㎡(지층 58.37㎡, 1층 53.14㎡, 2층 53.14㎡)를 재건축하여 거주하다가 93.12.11 쟁점주택을 양도하였는 바, 처분청은 청구인이 쟁점주택중 2층부분은 5년이상 거주·보유한 것으로 보아 비과세하였으나, 처분청은 청구인이 거주한 2층 건물 53.14㎡ 및 전체 토지 114.4㎡ 중 청구인이 거주부분을 쟁점주택 전체면적으로 안분한 토지 36.92㎡는 1세대1주택의 비과세 요건을 갖춘 것으로 보아 비과세하였으나 쟁점주택 중 지층 및 1층의 건물 111.41㎡ 및 비거주 부분으로 안분한 토지 77.48㎡에 대하여는 양도소득세를 과세하였음이 확인되고 있다.

(2) 한편 “1세대1주택”의 양도에 대한 그 간의 재무부·국세청 예규와 대법원판례, 당심의 선결정례 등의 취지를 보면 주택 신·증축시 증가된 건물부분면적은 과세 대상이 되나(증가된 부분에 대하여 비과세요건을 충족한 경우에는 물론 비과세 됨) 토지와 건물, 기존건물과 증축건물이 각기 독립적으로 과세대상 물건이므로 주택의 부속토지가 기왕에 이미 비과세 요건이 충족된 경우에는, 이를 새로이 비과세대상에서 제외할 규정이 있지 아니한 것으로 보고 있음을 알 수 있다.(91.5.7 국심 91서14 같은 뜻임)

(3) 그렇다면 구주택에 대하여 비과세되는 1세대1주택의 요건을 갖추었던 청구인의 이 건 다가구주택 신축·양도의 경우에도 건물부분의 증가분 109.74㎡(164.65㎡ - 54.91㎡)에 대하여는 비과세요건을 갖추지 못하였으므로 과세해야 할 것이고, 토지부분 114.4㎡는 구주택에 따른 비과세 한도(54.91㎡ × 5 = 274.55㎡) 이내 이므로 과세대상이 아니라 할 것이다(국심 94서4618, 95.2.28 동지). 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.