건축물 신축비를 선수임대료로 보아 과세한 처분의 당부

쟁점건축물의 소유권이 청구인 명의로 보존등기되었고, 임대차계약서에 당초 기재되었던 계약조건에 월세 중 일부의 5년치 해당액을 월세선납금으로 하여 쟁점건축물 신축비용으로 선지급하기로 하는 내용이 나타나는 바, 처분청이 쟁점건축물의 신축비용을 선수임대료로 보아 과세한 처분은 타당함

1. 처분 개요

가. 청구인은 2004.3.25. OOO 582-17 대지 571㎡를 OOO 주식회사(이하 “OOO”라 한다)에게 임대하면서 그 지상 토지에 임차인의 비용으로 건축물을 신축하여 청구인 명의로 소유권이전등기를 경료하는 것을 주요내용으로 하는 토지 및 건축물 임대차계약을 체결하였고, 청구인은 2004년 4월 주식회사 OOO종합건설에 공사금액 240,807,000원(공급가액이고 이하 “쟁점건축물 신축비용”라 한다)에 도급을 주어 2004.6.30. 연면적 638.47㎡의 지상 2층 건축물(이하 “쟁점건축물”이라 한다)을 완공하였다.

나. 처분청은 쟁점건축물 신축비용을 선수임대료로 보아 임대기간으로 안분계산한 후, 2011.3.7. 청구인에게 부가가치세 OOO원(2006년 제1기분 OOO원, 2006년 제2기분 OOO원, 2007년 제1기분 OOO원, 2007년 제2기분 OOO원, 2008년 제1기분 OOO원, 2008년 제2기분 OOO원, 2009년 제1기분 OOO원)을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2011.5.26. 이의신청을 거쳐 2011.9.23. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 기존 건축물의 철거 보상조로 쟁점건축물의 소유권을 청구인 명의로 등기경료하였는바, 이는 철거한 기존 건축물과 동등한 가액으로 대체취득한 것으로 임대차계약에 따른 대가관계에 기인한 것은 아니며 임대용역에 대한 경제적 이익을 취하지 아니하였음에도 임대용역에 대한 선수금으로 보아 과세한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

OOOO가쟁점건축물의 신축비용을 지급하고 소유권이 청구인에게 이전등기된 이상 그 소유권이 임차인인 OOO의 소유라는 법원의 확정판결 등에 의하지 아니하고는 청구인 소유로 보는 것이 타당한 점, 임차인이 임대차기간 만료시 철거하는 조건으로 설치하는 시설물은 자본적지출에 해당하지 아니하는 것이나 임대차변경계약을 체결하면서 임대인인 청구인에게 쟁점건축물의 소유권을 이전하기로 한 점을 보면 쟁점건축물 신축비용은 청구인의 쟁점건축물 임대용역 제공에 대한 선수임대료로 보는 것이 타당하므로 과세처분은 타당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점건축물 신축비를 선수임대료로 보아 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1)부가가치세법 제7조【용역의 공급】

① 용역의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 역무를 제공하거나 재화ㆍ시설물 또는 권리를 사용하게 하는 것으로 한다.제13조 【과세표준】

① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각 호의 가액을 합한 금액(이하 “공급가액”이라 한다)으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다.

1. 금전으로 대가를 받는 경우 : 그 대가

2. 금전 외의 대가를 받는 경우: 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가(時價)(2)부가가치세법 시행령 제22조【용역의 공급시기】법 제9조 제2항에 규정하는 용역의 공급시기는 다음 각 호에 따른다. 다만, 폐업 전에 공급한 용역의 공급시기가 폐업일 이후에 도래하는 경우에는 그 폐업일을 공급시기로 본다.

4. 제49조의 2 제1항ㆍ제2항 및 제4항의 규정에 의하여 계산하는 공급가액의 경우에는 예정신고기간 또는 과세기간의 종료일제48조【과세표준의 계산】

① 법 제13조 제1항에 규정하는 과세표준에는 거래상대자로부터 받은 대금ㆍ요금ㆍ수수료 기타 명목여하에 불구하고 대가관계에 있는 모든 금전적 가치 있는 것을 포함한다.제49조의2【부동산임대용역에 대한 과세표준계산의 특례】

④ 사업자가 2과세기간 이상에 걸쳐 부동산임대용역을 공급하고 그 대가를 선불 또는 후불로 받는 경우에는 당해 금액을 계약기간의 월수로 나눈 금액의 각 과세대상기간의 합계액을 그 과세표준으로 한다. 이 경우 월수의 계산에 관하여는「소득세법 시행령」 제51조제2항의 규정을 준용한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 부가가치세 경정결의서 등에 의하면 처분청은 쟁점건축물 신축비용 OOO원을 임대기간(60개월)으로 안분계산(2006년 제1기～2008년 제2기는 각각 OOO원, 2009년 제1기는 OOO원)한 후, 부과제척기간이 경과한 과세기간분을 제외하고 경정·결의한 것으로 나타난다.

(2) 청구인이 제시한 임대차계약서(2004.3.25. 작성, 2004.6.3. 공증인가 OOO종합법무법인 공증)의 주요내용은 다음과 같다.(가) 임대차 목적물은 OOO 582-17 대지 571㎡ 및 위 지상 신축예정건축물 전체이고, 임대보증금은 OOO백만원, 월세는 OOO백만원이며, 월세의 기산일은 기존 임차인의 퇴거 및 OOO로의 명도시점으로 한다고 되어 있다.(나) 계약조건으로 임대차 기간은 잔금지급시점에서 5년간(60개월)으로 하고, 신축건축물은 청구인 명의로 소유권 보존등기하며, OOO는 계약만료시 청구인에게 신축건축물과 관련하여 유익비, 필요비, 권리금 등 어떠한 명목으로도 금전을 청구할 수 없고, 청구인은 OOO가 목적물을 사용, 수익할 수 있게 현상유지하도록 되어 있다.(다) 임대차기간 종료 및 계약해지 등 사유에 의해 계약이 종결된 경우 OOO는 자신의 부담으로 목적물을 원상회복키로 하되 단, OOO가 설치한 내장설비가 목적물과 일체된 경우로서 청구인이 원상회복의 필요가 없다고 인정하는 경우에는 그렇지 아니하다고 되어 있다.(라) 임대차계약서에 별첨된 확인각서 내용에 의하면 OOO는 자신의 책임하에 건축물을 신축하고, 동 건축물에 대해 최초 소유권보존등기는 임대인인 청구인 명의로 실시하되 단, 임대차 기간 동안의 사용 및 수익권은 OOO에 있으며 임대인은 이에 동의하고, 계약기간 만료 후 OOO는 상기 신축건축물에 대한 일체의 권리를 주장할 수 없으며 건축물에 대한 모든 권리는 임대인에게 이전하고, 임대차기간 만료시 청구인과 OOO는 상호협의하여 재임대를 추진함에 성실하게 임한다고 되어 있다.

(3) 위 임대차계약서의 계약조건 중 밑줄로 삭제된 부분을 보면 임대보증금 OOO백만원에 월세는 OOO원으로 하되 월세의 지급방법으로 월세 중 매월 OOO원의 5년치 월세분 OOO백만원을 월세선납금으로 하여 쟁점건축물 신축비로 선지급하기로 하는 내용이 나타난다.

(4) 2009.3.25. OOO가 작성한 확인각서에 의하면 상기 부동산에 대한 임대차계약기간은 2009.3.25. 종료되므로 임대차계약서 내용과 같이 계약기간 완료 후 OOO는 상기 신축건물 소유권에 대한 일체의 권리를 주장할 수 없으며, 소유권에 대한 모든 권리는 임대인에게 이전된다고 확약한 사실이 나타난다.

(5) 청구인과 OOO간에 2009.3.25. 체결한 임대차일부변경계약서에 의하면 토지와 쟁점건축물에 대해 2009.3.26.부터 2011.3.25.까지 2년간 보증금 OOO억원, 월세 OOO백만원에 임대차계약을 일부 변경체결하면서 기타 모든 약정은 기본계약서상 효력을 그대로 유지하기로 하고 2009.3.25. 건축물 소유권 일체의 권리를 청구인에게 양도하기로 약정한 사실이 나타난다.

(6) 처분청 조사담당자가 2010.1.11. 작성한 조사종결복명서에 의하면 쟁점건축물 신축과 관련하여 수급자에게 지급된 자기앞수표OOO에 대한 금융조회결과, 발행인이 OOO 직원인 김OOO이고, OOO는 품의서에 동 지급금액을 2004년 4월부터 2009년 4월까지의 임대료(건축비 선지급)로 기재하였으며, 청구인은 공사수급자인 주식회사 OOO종합건설로부터 공급가액 240,807,000원의 세금계산서를 수취하였다고 되어 있다.

(7) 쟁점건축물의 건축물대장 및 등기부등본에 의하면 건축주는 청구인이고, 공사시공자는 주식회사 OOO종합건설이며, 2004.6.30. 사용승인되어 청구인 명의로 소유자등록되었고, 2004.11.8. 청구인 명의로 소유권보존등기가 경료된 것으로 나타난다.

(8)살피건대, 청구인은쟁점건축물 신축비용을 선수임대료로 보아 과세한 처분이 부당하다는 주장이나,쟁점건축물의 소유권이 청구인 명의로 보존등기된 점, 임대차계약서에 당초 기재되었던 계약조건을 보면 월세 중 일부의 5년치 해당액인OOO백만원을 월세선납금으로 하여 쟁점건축물 신축비용으로 선지급하기로 하는 내용이 나타나는 점, 쟁점건축물 신축비용을 OOO에서 실제 부담한 것으로 나타나는 점 등에서 처분청이 쟁점건축물의 신축비용을 선수임대료로 보아 과세한 처분은 타당한 것으로 판단된다.

4. 결 론심리결과 청구주장이 이유없으므로「국세기본법」제81조및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.