임대차계약 내용을 변경하여 임대보증금을 증액하고 월세를 감액하는 대신 보증금증액분을 임차인에게 대여한것으로 하여 월세감액분을 이자로 수령하였다는 주장에 대하여 당해 이자를 부동산임대수입으로 보아 부가가치세 등을 과세한 처분의 당부(기각)

쟁점이자를 사실상 월세로 보는 것이 상거래 관례나 사회통념에 부합되고, 처분청이 쟁점이자를 포함하여 임대료수입금액을 산정한 후 쟁점증액보증금에 상당하는 간주임대료 부분을 차감하여 부가가치세 및 종합소득세를 과세한 처분은 타당함

1. 처분개요

가. 청구인은 OOO(이하 “쟁점건물”이라 한다)에서 임대사업을 영위하던중 2004.1.1. 쟁점건물내 34개 점포 임차인들과 당초 임대차계약 내용을 변경하여 임대보증금을 증액(1천만원～6천만원, 이하 “쟁점증액보증금”이라 한다)하는 대신 월세를 감액(10만원～60만원)하기로 하는 임대차변경계약(이하 “쟁점임대차계약”이라 한다)을 체결한 후, 쟁점증액보증금을 임차인에게 대여한 것으로 하여 월세 감액분과 동일한 이자(이하 “쟁점이자”라 한다)를 받는 것으로 하고 쟁점임대차계약 내용에 따라 2004년～2008년 과세기간에 대한 부가가치세 및 2004년～2008년 귀속종합소득세를 신고하였다.

나. 처분청은 세무조사를 통해 쟁점임대차계약이 사실이 아니라고 보아 쟁점임대차계약 이전의 내용에 따라 임대료수입액을 산정하고 월 관리비를 합산한 후 쟁점건물 중 청구인 지분(1/2)에 대하여 2004년 제2기～2008년 제2기 부가가치세 67,594,980원 및 2004년～2008년 귀속 종합소득세 86,050,280원을 2010.2.16. 청구인에게 각 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2010.5.12. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인의 주장 쟁점건물은 청구인이 아들 김OOO와 김OOO에게 1/2지분씩 증여하였다가 김OOO가 사망하여 김OOO 지분을 김근배의 아들 김OOO가 상속하자 청구인의 며느리인 김OOO의 처가 아들 김OOO지분을 처분하려고 공유물분할청구소송을 제기하여 승소한 후, 공유물분할에 의한 경매를 신청하였고, 청구인 입장에서는 망자인 아들 김OOO와 손자 김OOO에게 기지급된 생활보조비 5억원 상당OOO을 보전하기 위하여 부득이 2004.1.1. 쟁점건물에 대한 임대차 계약내용을 변경하여 임대보증금을 쟁점증액보증금으로 하면서 쟁점증액보증금을 임차인들에게 대여하는 것으로 하여 현금보관증과 확인서를 각 작성하고, 월세를 감액하는 대신 당해 감액월세를 쟁점증액보증금 대여분에 대한 이자를 지급하는 것으로 하는 쟁점임대차계약을 각 임차인들과 체결하였는바, 쟁점임대차계약서는 쟁점건물내의 임차인들과 자유합의에 의하여 각 작성되었고, 쟁점증액보증금에 대한 현금보관증도 임차인이 직접 작성한 것으로서 임차인들이 2009.10.30. 스스로 작성한 사실확인서상에 쟁점임대차계약 내용대로 임대보증금이 존재하며, 매월 계약서대로 임대료를 지급하고 있고 인상된 보증금에 대한 차용금액(현금보관증)에 대하여 매월 1부 이자를 지급하고 있다고 진술한 것이 나타나고, 또한 쟁점건물의 전 소유자OOO가 청구인과 아들 김OOO를 상대로 쟁점임대차계약서가 사실과 다른 허위계약서라고 하여 임대료 사기로 2009년 8월에 형사고소한데 대하여 허위계약서가 아니라고 무혐의처리 되었으며, 쟁점건물 내 1층 세입자들이 공유물분할소송 분쟁에 대하여 중립을 표방하면서 월임대료를 별도 관리통장을 만들어 입금하고 있는 사실이 나타나 쟁점임대차계약이 허위의 계약이 아니라 하겠는데도 쟁점임대차계약 사실을 인정하지 아니하고 부가가치세 등을 과세한 것은

부당하다.

나. 처분청 의견

처분청이 임차인들로부터 징취한 임대차계약확인서에 의하면 쟁점임대차계약서 작성내용과 쟁점이자 및 월세를 구분하여 지급하여야 하는 내용에 대하여는 알지 못하고 단지 건물주에게 매월 쟁점임대차계약 전과 동일한 금액을 지급하는 월세로 알고 있고, 현금보관증 외에 대여금 조달 관계서류의 제시가 없으며, 현금보관증에 의하면 임차인들이 퇴거할 경우 증액한 대여금을 회수하여야 함에도 회수하지 않았음이 퇴거한 사업자들의 ‘임대차계약조회 회신문’에 의해 확인되고, 과세전적부심사 불채택 이후인 2010.5.7. 대여금을 상환하였다는 것은 실제의 임대보증금 반환이라 볼 수 없어 쟁점임대차계약서와 현금보관증은 청구인이 일방적으로 작성한 문서로 보이므로, 쟁점임대차계약 내용을 인정하지 아니하고 부가가치세 등을 과세한 것은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

임대차계약 내용을 변경하여 임대보증금을 증액하고 월세를 감액하는 대신 보증금증액분을 임차인에게 대여한 것으로 하여 월세감액분을 이자로 수령하였다는 주장에 대하여 당해 이자를 부동산임대수입으로 보아 부가가치세 등을 과세한 처분의 당부 나. 관련법률

(1) 국세기본법 제14조 【실질과세】

① 과세의 대상이 되는 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다.

(2) 부가가치세법 제21조 【결정 및 경정】 사업장 관할세무서장ㆍ사업장 관할지방국세청장 또는 국세청장은 사업자가 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에 한하여 그 과세기간에 대한 부가가치세의 과세표준과 납부세액 또는 환급세액을 조사에 의하여 결정 또는 경정한다.

1. 확정신고를 하지 아니한 때

2. 확정신고의 내용에 오류 또는 탈루가 있는 때

(3) 소득세법 제80조 【결정과 경정】

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제70조ㆍ제71조 및 제74조의 규정에 따른 과세표준확정신고를 한 자(제1호의2 및 제1호의3의 경우에는 제73조의 규정에 따라 과세표준확정신고를 하지 아니한 자를 포함한다)가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 당해년도의 과세표준과 세액을 경정한다.

1. 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 때

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청의 청구인에 대한 개인사업자 조사종결보고서(2009.11.25.)를 보면, 다음과 같이 되어 있다. (가) 쟁점사업장 소유지분 현황은 청구인 50%, 김OOO 35%, 김OOO 15%이다. (나) 청구인은 쟁점임대차계약이 실제 계약이라고 하며 차용증을 제시하였으나, 현재의 임차인과 기 퇴거한 임차인들에게 실제 임대차내역을 조사한 바, 쟁점임대차계약서는 사실과 다른 것이 확인되므로 2004년～2008년 임대료 수입금액을 누락한 것으로 판단하였다. (다) 처분청은 쟁점이자 및 관리비를 합한 금액을 월세로 산정하고 쟁점임대차계약 전의 임대보증금 가액에 대한 간주임대료를 합산(505백만원)한 후, 청구인이 쟁점임대차계약에 따라 신고한 증액임대보증금 가액에 대한 간주임대료(108백만원)를 차감한 다음 청구인 지분(50%)을 적용하여 임대료 수입금액을 산정하였다.

(2) 처분청의 쟁점건물에 대한 임대차계약 서면조사 결과를 보면, 다음과 같이 되어 있다. (가) 쟁점건물 다이 7호 김OOO 및 다이 9호 김OOO의 확인서를 보면, 2001년 상가 입주시 보증금 1천만원, 월세 45만원으로 계약하였고, 2004년 쟁점건물 관리자 김OOO의 요청으로 계약도장을 전달하였으며, 도장반납시 보증금 3천만원의 변경계약서를 인도받았는바, 본인은 최초 보증금 1천만원 외에 계약서상의 보증금 3천만원의 차액금인 2천만원을 임대인에게 전달한 적이 없다고 되어 있다. (나) 쟁점건물 3층 A OOO 등 18명에 대한 임대차계약 확인서 등 조회결과를 보면, 14명이 임대차변경계약 전의 보증금 및 월세와 동일하게 기재하여 제출하였다.

(3) 2004.1.1. 작성된 쟁점임대차계약서(34건)의 주요내용을 보면, 임대보증금 11,300,000원～60,000,000원, 임대료(월세) 100,000원～500,000원, 관리비 35,000원～140,000원으로 되어 있는바, 임대보증금을 각 증액(1천만원～6천만원)하고 증액된 금액의 10%를 월세에서 각 감액(10만원～60만원)한 것으로 나타난다.

(4) 청구인이 제출한 자료를 보면, 다음과 같이 되어 있다. (가) 임차인이 작성한 사실확인서(34매)를 보면, 2004.1.1.부터 쟁점임대차계약서대로 월임대료를 지급하고 있고, 별도로 현금보관증상의 금액(쟁점증액보증금)에 대한 1부 이자와 관리비를 매월 관리인OOO에게 지불하고 있다고 되어 있다. (나) 임차인들이 작성한 위 현금보관증(28매)을 보면, 쟁점증액 보증금(1천만～6천만원)을 정히 보관하고 이 증서를 발행하며, 청구인의 청구가 있을시는 즉시 반환하겠다고 되어 있다. (다) 임대료 관리통장 거래내역OOO을 보면, 2008.9.16.～2009.8.17. 사이에 월 2회 쟁점임대차계약서상의 월세를 입금한 것으로 나타나고, 위 임대료 관리통장 개설 전의 월세 등과 개설 후의 쟁점이자 등은 건물관리인이 매달 직접 현금 수금하였다고 청구인의 아들 김OOO가 진술하였다. (라) 쟁점건물의 지분소유자 김OOO이 사기, 업무상횡령을 이유로 청구인을 고소OOO한데 대한 OOO의 불기소이유 통지(2010.6.29.)내용을 보면, 임차인 김OOO 등 18명의 각 진술에서 청구인이 2004.1.1. 임차인들과 임대차계약서를 진정하게 작성한 사실이 인정되고, 법원에 제출한 서류는 위 계약내용에 따른 임대차보증금과 임대료를 반영한 것으로서, 법률적 평가에 있어서 인상한 임대차보증금에 대한 이자를 월세로 판단할 수 있을지에 대한 판단을 할 수 있는 것은 별론으로 하고 허위로 적시한 서류를 제출한 것으로 보기 어렵다고 되어 있다.

(5) 위 사실관계와 관련법률을 종합하여 살피건대, 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용하는 것이고, 또한 거래의 실질내용은 형식상의 기록내용이나 거래명의에 불구하고 상거래관례, 구체적인 증빙, 거래당시의 정황 및 사회통념 등을 고려하여 판단하는 것인바, 임차인들의 사실확인서 및 현금보관증, OOO의 청구인 불기소이유 통지서 내용 등에서 쟁점임대차계약서가 실제 작성된 것으로는 보이나, 처분청의 조사내용과 같이 임차인 대부분이 쟁점임대차계약 전의 내용대로 임차중인 것으로 알고 있는 점, 쟁점임대차계약 종료 후에도 임대인이 쟁점증액보증금을 임차인에게 지급하여야 하고 임차인은 차용한 쟁점증액보증금을 임대인에게 돌려주어야 하므로 보증금 부분에서 실제 달라진 것이 없고 임차인이 임대인에게 매월 지급하는 금액에도 아무런 차이가 없는 점, 쟁점임대차계약 후에 계약서상의 월세와 임차인들이 작성한 확인서상의 쟁점이자가 각 구분 납부 및 관리된 객관적인 증빙자료가 나타나지 않는 점 등을 미루어 볼 때, 그 명목여하에 불구하고 실질 임대차 관계에는 변동이 없는 것으로 볼 수 있어 쟁점이자를 사실상 월세로 보는 것이 상거래 관례나 사회통념에 부합된다고 하겠으므로OOO, 처분청이 쟁점이자를 포함하여 임대료수입금액을 산정한 후 쟁점증액보증금에 상당하는 간주임대료 부분을 차감하여 부가가치세 및 종합소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.