토지의 취득원가를 얼마로 볼 것인지(경정)

토지의 취득원가는 양도당시 장부상 토지가액으로 계상된 634,877,285원중 법인의 지분에 해당하는 금액으로 산출한 262,839,196원에서 손금으로 인정되지 아니하는 취득세중과분을 차감한 금액을 취득가액으로 하여 법인세 등을 과세하는 것이 타당하며 전체토지의 취득자금을 정산한 사실이 인정되므로 상여처분에 근거하여 결정고지한 근로소득세 부과처분 부당

1. 사 실청구법인은 1989.12.7 경상남도 거창군 거창읍 OO리 OOO 외 13필지 과수원 19,256㎡(이하 “전체토지”라 한다)를 청구외 OOO과 공동으로 취득하면서 등기부상 소유권자는 청구법인 명의로 하여 오다가 1995년도에 전체토지 중 15,396㎡(청구법인 지분은 1/2인 7,698㎡이며, 이하 “쟁점토지”라 한다)를 청구외 (주)OO 및 거창군에 양도하고 이에 따른 양도차익을 신고함에 있어 쟁점토지의 취득가액을 장부상 취득원가로 계상된 262,980,767원으로 하여 법인세(특별부가세)를 신고하였다. 이에 대하여 처분청은 전체토지의 취득가액을 570,000,000원으로 하고 이중 청구법인이 부담한 금액은 70,000,000원으로 하며, 이에 쟁점토지의 면적비율을 적용하여 산출한 57,957,515원을 쟁점토지의 취득원가로 하여 청구법인이 신고시 계상한 취득원가 262,980,767원과의 차액인 205,013,252원을 취득원가로 과다하게 계상한 것으로 보고 동 금액을 손금불산입 및 상여처분하여 1999.4.16 청구법인에게 1995사업연도분 법인세 170,619,180원 및 농어촌특별세 4,510,510원과 근로소득세 100,234,280원을 결정고지하였다.

한편, 청구법인의 심사청구에 대한 국세청의 심사결정(법인99-425, 2000.4.21)에서는 쟁점토지의 취득원가를 결정함에 있어 토지매입대금을 550,000,000원, 취득세 등 취득부대비용을 104,738,860원 합계 654,738,860원을 전체토지의 취득가액으로 보면서 양도당시 장부상 토지가액인 634,738,860원(654,738,860원-92년도 양도분 19,861,575원) 중 청구법인이 지급한 금액이 차지하는 비율을 적용하여 산출한 124,526,460원에서 손금으로 인정되지 아니하는 비용인 취득세중과분 해당금액으로 계산한 14,792,639원을 차감한 109,733,821원을 쟁점토지의 취득원가로 인정함에 따라 당초 고짖분중 법인세 52,591,1999원 및 농어촌특별세 1,464,516원과 근로소득세 39,133,272원이 감액경정되었다. 청구법인은 이에 불복하여 1999.4.16 이의신청 및 1999.11.19 심사청구를 거쳐 2000.7.29 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

(1) 청구법인은 당초 전체토지를 청구외 OOO과 공동으로 주택신축분양을 목적으로 1989.12.27 청구외 OOO로부터 550,000.000원에 취득하였는데, 그 당시 청구법인은 자금사정이 좋지 않아 공동취득자인 OOO이 500,000,000원, 청구법인이 50,000,000원을 부담하였으나, 공부상으로는 주택건축허가 등의 편의상 명의신탁합의서를 작성하고 청구법인 명의로 소유권이전등기하였다.그 후 취득부대비용으로 취득세, 등록세, 설계비 등 104,738,860원을 청구법인이 부담하였으며, 취득당시 OOO이 대신 지급한 청구법인의 토지대금에 해당하는 182,561,358원을 1990.2.11～1994.12.15까지 OOO에 대한 가수금으로 반제 정산하고 1994.12.31 장부상 토지가액인 634,877,285원에서 OOO 지분(1/2)에 해당하는 토지가액 317,438,642원을 감액처리한 사실이 있을 뿐 아니라, 처분청이 쟁점토지의 양도대금은 OOO과 1/2씩 반분한 것으로 인정하면서도 동 취득원가는 1/2로 정산되지 아니한 것으로 보아 청구법인이 쟁점토지의 취득원가를 과다계상한 것으로 보아 이 건 법인세 및 농어촌특별세를 부과함은 부당하다.

(2) 쟁점토지의 취득원가가 과다계상된 것으로 보고 동 금액 상당액을 청구법인의 대표이사에게 상여처분하여 근로소득세를 과세하였으나, 소득처분의 근거가 되는법인세법 제32조제5항(1994.12.22 개정전의 것)은 위헌결정되어 법적효력이 없는 것임에도 이에 근거하여 근로소득세를 과세한 처분은 당연무효이다.

나. 처분청 의견

(1) 청구법인은 당초 전체토지의 취득가액 중 청구법인 지분의 일부를 공동취득자인 OOO이 대신 지급하였다가 1990.2.11～1994.12.15 사이에 OOO에 대한 가수금으로 반제하여 정산하였다고 하면서 토지대금 정산에 대한 OOO의 영수증 및 사실확인서, 출금전표 등을 제시하고 있으나 지급사실이 객관적으로 분명하지 아니하며, 명의신탁합의서에서 보듯이 공부상으로는 청구법인의 소유로 표시한다고 하면서 단지 자금만 출자한 OOO에 대하여 동 출자금을 현금출납부상 가수금 및 가수금반제로 회계처리하였다는 것은 신빙성이 없다고 본다.

(2) 쟁점토지의 취득원가를 과다계상하였으나 대표이사 OOO에 대한 가수금이 상여처분금액을 초과하다가 1994년도에 전액 반제되었으므로 이를 청구법인의 대표이사에게 귀속된 것으로 보아 상여처분함은 정당하다.

3. 쟁점 및 판단가. 쟁 점

(1) 쟁점토지의 취득원가를 얼마로 볼 것인지

(2) 과다계상된 것으로 본 취득원가차이 상당액을 대표이사에게 인정상여 처분한 것의 당부를 가리는데 있다.

나. 관련법령이 건 과세요건 성립당시의법인세법 제9조【각 사업연도의 소득】

① 내국법인의 각 사업연도의 소득은 그 사업연도에 속하거나 속하게 될 익금의 총액에서 그 사업연도에 속하거나 속하게 될 손금의 총액을 공제한 금액으로 한다.법인세법 제59조의 2【과세표준】

① 특별부가세의 과세표준은 대통령령이 정하는 토지·건물·부동산에 관한 권리, 주식 또는 출자지분(이하 토지등 이라 한다)의 양도로 인하여 발생한 양도차익으로 한다.법인세법 제32조【결정과 경정】(1994.12.22 개정전)

⑤ 제26조의 규정에 의하여 법인세의 과세표준을 신고하거나 제1항 내지 제4항의 규정에 의하여 법인세의 과세표준을 결정 또는 경정함에 있어서 익금에 산입한 금액의 처분은 대통령령이 정하는 바에 따른다.법인세법 시행령 제94조의 2【소득처분】

① 법 제32조 제5항의 규정에 의하여 익금에 산입한 금액은 다음 각호의 규정에 의하여 처분한다. 비영리내국법인과 비영리외국법인에 대하여도 또한 같다.

1. 익금에 산입한 금액이 사외에 유출된 것이 분명한 경우에는 그 귀속자에 따라 다음과 같이 이익처분에 의한 상여·배당·기타소득·기타 사외유출로 한다. 다만, 귀속이 불분명한 경우에는 대표자(괄호생략)에게 귀속된 것으로 본다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 사실관계를 본다. 청구법인은 1989.12.27 쟁점토지를 포함한 전체토지를 청구외 OOO과 공동으로 매입하여 청구법인의 명의로 등기한 사실, 쟁점토지를 1995.2.22～1995.11.27 중 양도한 사실과 쟁점토지가 포함된 양도대금을 OOO과 1/2씩 반분하여 수령한 사실에 대하여는 처분청과 당사자간에 다툼이 없다. 쟁점토지가 포함된 전체토지의 취득과 관련하여 공동취득자인 OOO과 작성(1989.12월)한 명의신탁합의서에 의하면, 전체토지는 주택신축분양을 위하여 각각 1/2씩 지분을 OO고 공동으로 취득하되 아파트 분양사업에 따른 허가, 시공, 분양의 편의성을 위하여 공부상으로는 청구법인이 소유하는 것으로 하고, 토지보유과정상 발생하는 경비 및 기타사항도 각각 1/2 씩 부담하는 것으로 약정한 사실이 있음이 확인된다. 청구법인은 당초 전체토지의 취득가액을 550,000,000원으로 하여 회계처리상 가수금(대표이사 275,000,000원, OOO 275,000,000원)으로 계상하고 여기에 취득세 등 취득부대비용 104,738,860원을 합한 654,738,860원을 장부상 토지가액으로 정리하여 오다가 1992년도중 일부 양도된 토지분 가액 19,861,575원을 제외한 634,877,285원 중 OOO의 지분(1/2)에 해당하는 금액인 317,436,642원을 장부상 감액처리한 사실이 1996.4.13자 법인세 수정신고서와 각 사업연도별 법인세신고시 제출된 재무제표상 토지명세서 등에 의하여 확인되고, 전체토지 중 쟁점토지를 양도한 후 잔여토지(3,114㎡)의 1/2에 대하여는 1996.6.13 실제 지분소유자인 OOO에게 소유권이전등기한 사실이 등기부등본에 의하여 확인된다.

전체토지의 공동취득자인 OOO은 당초 취득시 대납한 토지대금 중 본인 지분(1/2)을 제외한 금액에 해당하는 182,561,358원(500,000,000원-317,438,642원)을 청구법인으로부터 1990.211～1994.12.15까지 5회에 걸쳐 가수금반제로 하여 지급받은 사실이 있음을 인감증명을 첨부하여 확인하고 있다. 한편, 이 건 불복청구에 앞서 청구외 반포세무서장이 당초 전체토지의 공동취득자인 OOO을 미등기전매행위자로 보아 실지거래가액으로 부과한 양도소득세 불복청구에 대한 심판결정문(국심 98서95, 1998.7.30)에 의하면, OOO을 전체토지의 공동취득자로 보면서 쟁점토지와 같은 면적의 지분에 대하여 OOO이 기준시가로 양도소득세를 신고한 것을 인정한 사실이 확인된다.

(2) 쟁점(1)에 대하여 본다쟁점토지의 취득원가를 계산함에 있어 처분청은 당초 전체토지의 취득당시 청구외 OOO이 일시적으로 대납한 토지대금을 추후 청구법인이 정산하였다는 주장을 부인하는 반면에, 청구법인은 이를 정산지급한 사실이 장부상 회계처리 및 법인세신고서, 회계처리전표 등으로 확인된다는 주장이므로 이에 대하여 살펴본다.청구법인은 당초 전체토지를 취득함에 있어 청구법인의 자금사정상 우선 공동취득자인 OOO이 부담한 취득대금을 가수금으로 회계처리한 사실이 회계처리전표 등으로 확인되고, OOO은 토지취득에 따른 청구법인 지분에 대한 대납금액을 정산하여 지급받은 사실을 확인하였으며, 청구법인의 장부상 OOO의 토지대금 대납분을 사후정산하면서 회계처리(감액)하고 법인세수정신고한 사실이 있는 점등으로 보건데, OOO이 대납한 토지대금을 가수금으로 반제하였다는 청구법인 주장은 신빙성이 있으며, 일반적인 거래관행이나 사회통념에 비추어 보더라도 양도대금을 반분하였다면 취득대금도 반분한 것으로 보는 것이 타당할 것이다.

따라서, 쟁점토지의 취득원가는 양도당시 장부상 토지가액으로 계상된 634,877,285원중 청구법인의 지분에 해당하는 금액으로 산출한 262,839,196원(634,877,285×1/2×7,698㎡/9,297.5㎡)에서 손금으로 인정되지 아니하는 취득세중과분 31,222,965원(75,417,790원㎡262,839,996원/634,877,285원)을 차감한 231,616,231원을 취득가액으로 하여 법인세 등을 과세하는 것이 타당하다고 판단된다.

(2) 쟁점(2)에 대하여 본다.처분청은 쟁점토지의 취득가액중 OOO이 대납한 청구법인 지분의 일부를 청구법인이 정산하지 아니한 것으로 보아 취득원가 과다계상분 상당액인 205,000,000원을 청구법인의 대표이사 OOO에 대하여 상여처분하여 근로소득세를 과세하였으나,위 쟁점(1)에서 살펴본 바와 같이 전체토지의 취득자금을 OOO과 정산한 사실이 인정되므로 동 상여처분에 터잡아 결정고지한 근로소득세 부과처분은 취소함이 타당하다고 판단된다.

라. 결론이 건 심판청구는 심리결과 청구법인의 주장이 일부 이유있으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.