청구법인이 특수관계자에게 비특수관계자보다 저가로 임대하였는지 여부(기각)

부동산의 임대료는 임대부동산의 위치, 층수, 주차장, 부대시설, 교통건물의 경과년수, 인근주변요인 및 임대부동산의 개별요인등에 의하여 개별가격이 형성되는 것이므로 정확한 임대가액을 산정하는 것은 불가능할 뿐 아니라, 특수관계자의 임대료 적정여부는 무엇보다도 같은 건물내의 특수관계없는 자인 ○○건설주식회사에 임대한 임대료를 기준으로 비교?판단하는 것이 가장 합리적이라고 할 것이므로 처분청이 ○○건설주식회사와 임대료를 비교하여 특수관계자의 임대료를 부당행위계산 부인한 처분은 정당함

1. 처분개요

청구법인은 경상남도 창원시 OO동 OOOOO 소재에 본점을 두고 서울특별시 강남구 OO동 OOOO에 소재하는 영동사옥(지상 16층, 지하 5층)의 일부를 특수관계에 있는 청구외 OO기공주식회사, OOOO기술주식회사에 임대하였다. 처분청은 90년부터 94년까지 청구법인이 특수관계에 있는 청구외 OO기공주식회사 및 OOOO기술주식회사에게 부당하게 저가로 임대하였다고 인정하여 저가임대차액 6,716,613,826원(이하 “쟁점임대료”라 한다)에 대하여 95.7.3 청구법인에게 [별지]기재의 부가가치세를 경정고지하였다. 청구법인은 이에 불복하여 95.8.31 심사청구를 거쳐 95.12.18 이 건 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 가. 청구인 주장 OO년 OO건설주식회사가 영동사옥에 입주할 당시 임대보증금은 특수관계인 OO기술주식회사가 평당 792,000원, OO기공주식회사가 평당 900,000원이었고, 비특수관계자인 OO건설주식회사는 평당 임대보증금 200,000원, 월 임대료 10,000원(임대보증금 환산시 평당 700,000원 : 금리 연 24% 기준)이었다. 그 후 90.2 OO건설주식회사에 임대면적을 늘려 추가로 임대하면서 임대보증금을 평당 500,000원, 월임대료 45,000원(임대보증금 환산시 평당 3,000,000원 : 금리 연 21.6% 기준)으로 주변시세보다 월등히 높게 인상하였고, 이와 더불어 OO기술(주)와 OO기공(주)도 평당 임대보증금 900,000원, 월임대료 20,000원(임대보증금 환산시 평당 2,011,111원 : 금리 연 21.6% 기준)으로 각각 인상하였다. 처분청이 임대료산정에 대한 개별적인 요인과 인근주변의 시가를 고려하지 아니하고, 인근시세보다 높은 수준인 OO건설주식회사의 임대료와 비교하여 그 차액인 쟁점임대료에 대하여 부가가치세를 부과하는 것은 부당하다.

나. 국세청장 의견 부동산의 임대료는 임대부동산의 위치, 층수, 주차장, 부대시설, 교통건물의 경과년수, 인근주변요인 및 임대부동산의 개별요인등에 의하여 개별가격이 형성되는 것이므로 정확한 임대가액을 산정하는 것은 불가능할 뿐 아니라, 특수관계자의 임대료 적정여부는 무엇보다도 같은 건물내의 특수관계없는 자인 OO건설주식회사에 임대한 임대료를 기준으로 비교·판단하는 것이 가장 합리적이라고 할 것이므로 처분청이 OO건설주식회사와 임대료를 비교하여 특수관계자의 임대료를 부당행위계산 부인한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건 심판청구는 청구법인이 특수관계자에게 비특수관계자보다 저가로 임대하였는지 여부를 가리는데 그 다툼이 있다.

나. 관련법령

부가가치세법 제13조 제1항 제3호에서는 「

① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각호의 가액의 합계액(이하 "공급가액"이라 한다)으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다.

3. 부당하게 낮은 대가를 받거나 대가를 받지 아니하는 경우에는 급한 재화 또는 용역의 시가」라고 규정하고 있으며, 같은법시행령 제50조 제1항에서 「법 제13조 제1항 각호에 규정하는 시가는 사업자와 특수관계있는 자( 소득세법시행령 제111조 제1항 각 호 또는 법인세법시행령 제46조 제1항 각 호에 규정된 자를 말한다. 이하 같다)외의 자와의 정상적인 거래에 있어서 형성되는 가격으로 한다.」라고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인이 OOOO기술주식회사 및 OO기공주식회사와 특수관계자에 해당된다는 사실에는 청구법인과 처분청간에 다툼이 없다.

(2) 서울특별시 강남구 OO동 OOOO에 소재한 청구법인의 사옥을 청구법인과 특수관계없는 OO건설주식회사와 청구법인과 특수관계에 있는 OOOO기술주식회사 및 OO기공주식회사에게 90년～94년간에 임대한 평당 임대료 내역은 다음과 같다. (단위 : 평당/원)

임 차 자

구??? 분

90～92년

93년

94년

OO건설(주)

임대보증금

월 임대료

적용이자율

환산 월임대료

500,000원

45,000원

21.6%

54,000원

(100)

442,042원

39,784원

18.6%

46,636원

(100)

442,000원

40,000원

18.8%

46,925원

(100)

특수관계자

(OO기술과 OO기공의 임대조건은 같음)

임대보증금

월 임대료

적용이자율

환산 월임대료

900,000원

20,000원

21.6%

36,200원

(67)

900,000원

20,000원

18.6%

33,950원

(73)

900,000원

20,000원

18.8%

34,100원

(73)

주」 적용이자율은 청구법인과 OO건설주식회사간에 약정된 이자율임.

(3) 부동산의 임대료는 임대부동산의 위치, 주차장, 부대시설, 교통편의, 건물의 구조·경과년수, 인근주변요인등 임대부동산의 개별요인등에 의하여 개별가격이 형성되는 것이므로, 특수관계자에 대한 임대료의 적정여부는 무엇보다도 같은 건물내의 특수관계없는 자인 OO건설주식회사의 임대료를 기준으로 비교하는 것이 타당하며, 90년이후의 특수관계자의 임대료는 특수관계없는 OO건설주식회사의 임대료에 비하여 67%～73%정도에 불과하다.

(4) 위의 사실을 종합하여 볼 때, 청구법인은 쟁점건물의 임대용역을 제공함에 있어서 특수관계에 있는 OOOO기술주식회사 및 OO기공주식회사에 대하여 특수관계없는 OO건설주식회사의 임대료보다 현저하게 낮은 대가로 부동산임대용역을 제공한 사실이 인정되므로, 특수관계없는 OO건설주식회사의 임대료를 시가로 보아 위 법령에 따라 저가임대분에 대하여 부가가치세를 부과한 처분은 타당하다고 판단된다. 따라서 이 건 심판청구는 청구법인의 주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. [별지] 연도별 부가가치세 고지내역 (단위 : 원)

합??? 계

90년

91년

92년

93년

94년

767,749,900

1기:383,OO4,930

2기:383,OO4,970

186,883,360

1기:93,441,680

2기:93,441,680

186,883,360

1기:93,441,680

2기:93,441,680

186,883,400

1기:93,441,680

2기:93,441,720

104,562,240

1기:52,281,120

2기:52,281,120

102,537,540

1기:51,268,770

2기:51,268,770