재건축에 따른 신주택 취득시 감소된 대지면적의 소유권이전을 재건축에 따른 건축비의 대물변제로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부(기각)

구주택의 건물이 멸실된 상태에서 그 대지의 일부가 신주택의 신축공사 대가로 양도된 경우 구주택에 부수되는 토지의 일부를 양도하는 것은 1세대1주택에 부수되는 토지의 양도로 보지 아니하는 것이므로 쟁점토지의 소유권이전에 대하여 양도소득세를 부과한 처분은 정당

1. 사실 청구인은 1988.8.4 서울특별시 서초구 OO동 OOOOOO OOOO OOOO OOOO(건물 154.84㎡, 대지 165.175㎡, 이하 “구주택”이라 한다)를 취득하여 거주하던중 위 OO빌라를 소유하고 있던 청구인등 8세대가 OO종합건설주식회사와 구주택을 포함한 OO빌라를 전부 멸실하고 그 대지위에 주택을 신축하는 계약을 체결하여 주택이 신축됨에 따라 1997.10.25 같은 곳 연립주택 OOOOOOO OOOO(건물 248.8㎡, 대지 71.74㎡, 이하 “신주택”이라 한다)를 취득하였다. 처분청은 청구인이 신주택을 취득하면서 구주택보다 감소된 대지 지분면적 93.456㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)가 토지분할에 의하여 유상양도된 것으로 보아 기준시가로 양도차익을 산정하여 1999.7.3 청구인에게 양도소득세 27,925,070원을 결정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.9.3 심사청구를 거쳐 2000.1.18 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인 세대는 다른 주택없이 구주택만을 소유하다가 주거개선 목적으로 구주택을 멸실하고 신주택을 신축하여 취득하였는 바, 쟁점이 된 대지지분 감소면적은 1세대1주택 부수토지의 양도에 해당하므로 소득세법 제89조 제3호 및 동법 시행령 제154조 제1항의 규정에 의하여 양도소득세를 비과세하여야 한다. 구주택을 소유하던 자가 주거를 개선하기 위하여 건축업자에게 구주택을 철거하여 그 지상에 신주택을 공동주택으로 신축하게 하고 그 공동주택의 한 세대분을 공급받으면서 종전보다 감소된 토지지분을 대지권으로 취득함으로써 결과적으로 구주택 부지에 대한 지분 일부를 양도한 것은 당해 구주택이 “1세대1주택”인 한 그 부수토지를 양도한 것으로 보아야 함이 마땅하고 그에 대하여 양도소득세를 부과하는 것은 양도소득세의 입법취지에도 어긋난다 할 것이다.

나. 처분청 의견

본 건은 주택 부수토지의 분할양도에 해당되고, 양도대금을 신주택을 취득하면서 건설비에 충당한 사실이 있어 대가성이 있으므로 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다. 이 건은 OO종합건설주식회사가 구주택을 멸실하고 신주택을 신축하여 주는 도급공사계약일 뿐 양측이 각자 소유토지와 건물 등을 현물출자하여 영위하는 공동사업에 해당되지 아니하고, 청구인 등 8인은 OO종합건설주식회사가 OO빌라를 멸실하고 그 대지 위에 OOOOOOO를 신축하여 주는 대가로 동사에게 쟁점이 된 대지지분 감소면적을 제공하여 신주택의 건축비 등에 충당하도록 하였음이 확인되는 바, 주택과 토지가 함께 양도되지 않고 구주택의 건물이 멸실된 상태에서 그 대지의 일부가 신주택의 신축공사 대가로 분할양도된 경우는 주택에 부수되는 토지의 일부를 (지분)양도하는 경우로서 그 양도하는 부분의 토지를 1세대1주택의 부수토지로 보지 아니하는 것(국세청 재일 46014-2391, 1995.9.7)이므로 이 건 유상양도로 보아 양도소득세를 부과한 처분은 정당한 것으로 판단된다.

3. 쟁점 및 판단 가. 쟁점 재건축에 따른 신주택 취득시 감소된 대지면적의 소유권이전을 재건축에 따른 건축비의 대물변제로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.

나. 관련법령 <소득세법> (1996.12.30 법률 제5191호로 개정된 것) 제88조 【양도의 정의】

① 제4조 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여( 상속세 및 증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.

② 토지구획정리사업법 기타 법률의 규정에 의한 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 체비지로 충당되는 경우에는 제1항에서 규정하는 양도로 보지 아니한다. 제89조 【비과세양도소득】 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(거주용건물의 연면적·가액 및 시설 등이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득 <소득세법시행령> (1996.12.31 대통령령 제15191호로 개정된 것) 제154조 【1세대 1주택의 범위】

① 법 제89조 제3호에서 “1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것을 말한다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다.(이하 생략) <소득세법시행규칙> (1997.4.23 총리령 제631호로 개정된 것) 제72조 【1세대 1주택의 특례】

② 주택에 부수되는 토지를 분할하여 양도(지분으로 양도하는 경우를 포함한다. 다만, 영 제154조 제1항 본문에 해당하는 주택과 그 부수토지를 함께 지분으로 양도하는 경우를 제외한다)하는 경우에 그 양도하는 부분의 토지는 법 제89조 제3호에 규정하는 1세대 1주택에 부수되는 토지로 보지 아니하며 1주택을 2 이상의 주택으로 분할하여 양도(영 제154조 제1항 본문에 해당하는 주택을 지분으로 양도하는 경우를 제외한다)한 경우에는 먼저 양도하는 부분의 주택은 그 1세대 1주택으로 보지 아니한다. 이 경우 주택 및 그 부수토지의 일부가 공공용지의 취득 및 손실보상에 관한 특례법이 적용되는 공공사업용으로 당해 공공사업의 시행자에게 양도되거나 토지수용법 기타 법률에 의하여 수용되는 경우에는 1세대 1주택(그 부수토지를 포함한다)으로 본다.

다. 판단

(1) 청구인이 공동주택을 재건축하는 과정에서 구주택의 대지지분면적보다 신주택의 대지지분면적이 축소됨에 따라 감소된 부분인 쟁점토지의 소유권을 이전한 사실과 관련하여 청구인은 이 건 1세대1주택 부수토지의 양도에 해당하므로 비과세하여야 한다는 주장인 반면, 국세청장은 이 건 주택 부수토지의 분할양도에 해당되고 양도대금이 신주택 건설비에 충당된 사실에 비추어 대가성이 있으므로 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다는 입장으로서 이 건 쟁점토지의 소유권 이전이 1세대1주택 부수토지의 양도로 보아 비과세하여야 하는지가 쟁점이다.

(2) 우선 구주택에서 감소된 대지면적인 쟁점토지의 성격을 살펴보면, 청구인 등 8인과 OO종합건설주식회사가 1996.8.28 체결한 시공계약서의 명칭이 “공동사업시행 및 시공계약서”로 되어 있기는 하나, 그 내용을 보면 청구인등 주택소유주 8인은 소유주택 신축과 관련하여 자가공급분(8세대)을 공급받으며 나머지 세대(10세대)에 대하여는 시공회사에게 시공의 대가로 지급되며 모든 건축공사비는 시공회사의 책임과 부담으로 한다고 명시되어 있는 바, 청구인 등 8인은 OO종합건설주식회사가 OO빌라를 멸실하고 그 대지 위에 OOOOOOO를 신축하여 주는 대가로 동사에게 쟁점이 된 대지지분 감소면적을 제공하여 신주택의 건축비 등에 충당하도록 하였음이 확인되므로 구주택과 신주택 사이에 그 부수되는 토지의 감소면적은 유상으로 양도되었다고 봄이 타당하다 할 것(<국심 96서 0329, 1996.5.8> 같은 뜻)이다.

(3) 또한, 소득세법시행규칙 제72조 제2항에 의하면 주택에 부수되는 토지를 분할하거나 지분으로 양도하는 경우에 그 양도하는 부분의 토지는 1세대1주택에 부수되는 토지로 보지 아니하는 것이고, 이 건 공공용지의 취득 및 손실보상에 관한 특례법이 적용되는 공공사업용으로 당해 공공사업의 시행자에게 양도되거나 토지수용법 기타 법률에 의하여 수용되는 경우에도 해당되지 아니하는 바, 구주택의 건물이 멸실된 상태에서 그 대지의 일부가 신주택의 신축공사 대가로 양도된 이 건의 경우 구주택에 부수되는 토지의 일부를 (지분)양도하는 것은 소득세법 제89조 제3호에 규정하는 1세대1주택에 부수되는 토지의 양도로 보지 아니하는 것(<국심 98서455, 1998.11.13> 같은 뜻)이므로 처분청이 이 건 쟁점토지의 소유권이전에 대하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 처분은 정당한 것으로 판단된다.

라. 결론 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.