임대사업용 건물의 거래가 부가가치세 과세제외되는 사업양도에 해당 여부(기각)

임대용부동산을 양도한 경우로서 ‘실지거래가액’이 확인되지 않고 ‘사업의 양도’로 볼 수 없어 양도일 현재의 건물시가표준액을 건물의 공급가액으로 보아 VAT과세함은 정당함

1. 사실 청구인은 서울특별시 강남구 OO동 OOOOOOOO 소재 대지 309.3㎡ 및 건물 790.12㎡와 같은시 용산구 OO동 OOOOO 및 OOOOOOO 소재 대지 104.15㎡의 2분의 1 지분(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 1998.1.20 청구외 OO개발주식회사에 양도한 후 1998.3.31 양도 및 취득당시 실지거래가액을 각 385백만원 및 321백만원으로 하여 양도소득세 신고를 하는 한편 임대사업용 자산인 건물(쟁점부동산 중 전자)의 공급분에 대하여는 부가가치세를 신고하지 아니하였다. 서울지방국세청장은 1999.3.15～1999.10.30 실지조사를 실시하고 청구인을 사실과 다른 실지거래가액 신고자(양도차익 등 탈루자)로 분류하고 1999년 6월 이를 처분청에 통보하였고 처분청은 임대사업용 건물의 공급가액을 지방세법에 의한 기준시가(시가표준액 218,034,920원)로 산정하여 2000.6.30 1998년 제1기 부가가치세 26,164,190원을 청구인에게 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000.7.28 이의신청을 거쳐 2001.1.4 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

사실상 385백만원 상당의 개인채무를 면제받는 조건으로 쟁점부동산을 양도하였음에도 정당한 사유도 없이 이를 부인하고 건물부분의 공급가액을 기준시가에 의하여 과세하는 것은 부당하므로 이 건 부가가치세를 위 실지거래가액중 건물가액을 기준으로 하여 경정하거나 아니면 포괄적 양도 양수의 경우로 보아 전액 취소하여야 한다.

나. 처분청 의견

실지양도가액이 385백만원이라고 볼 아무런 증거가 없는데다가 청구인과 OO개발주식회사는 서로 특수관계자에 해당하는 점으로 보아 건물공급가액을 기준시가로 하여 부가가치세를 과세한 처분은 정당하며 한편 매매계약서 등에 임대보증금의 인수 인계에 대한 언급이 없고 이건 거래에 불구하고 사업의 동질성이 유지되었다고 볼 아무런 자료도 없으므로 재화의 공급에서 제외할 수 있는 포괄적 사업 양도양수의 경우로 인정할 수 없다.

3. 쟁점 및 판단 가. 쟁점 쟁점부동산중 건물부분에 대하여 그 공급가액을 기준시가(시가표준액)로 산정하여 부가가치세를 부과한 처분의 당부 나. 관계법령 부가가치세법 제13조 【과세표준】제1항에서 「재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각호의 가액의 합계액(이하 “공급가액”이라 한다)으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다.

1. 금전으로 대가를 받는 경우에는 그 대가

2. 금전 이외의 대가를 받는 경우에는 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가

3. 부당하게 낮은 대가를 받거나 대가를 받지 아니하는 경우에는 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가

4. 폐업하는 경우의 재고재화에 대하여는 시가」라고 규정하고 있으며, 같은법 제6조 【재화의 공급】제1항에서 「재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 재화를 인도 또는 양도하는 것으로 한다」라고 규정하고, 제6항에서 「재화를 담보로 제공하는 것과 사업을 양도하는 것은 재화의 공급으로 보지 아니한다」라고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 제출한 증빙서류 등으로 청구주장 거래가액이 쟁점부동산의 실지거래가액으로 확인되는지 여부가 쟁점인 이 건의 경우 청구인은 쟁점부동산의 양도 및 취득당시 실지거래가액이 각각 385백만원 및 321백만원이라고 주장하면서 그에 대한 증빙서류로 부동산매매계약서 등을 제출하고 있으므로 이를 검토한다. (가) 청구인은 쟁점부동산의 양도 당시 실지거래가액이 385백만원임을 주장하기 위하여 부동산매매계약서 등을 제출하고 있기는 하나 부동산 등기부 기재에 의하면 쟁점부동산에는 이 건 양도일 현재 청구인의 지배하에 있는 OO산업주식회사와 OO기업주식회사를 채무자로 하여 1,100백만원과 697백만원 합계 1,757백만원 상당의 근저당권이 주식회사 OO은행 등에 의하여 각 설정된 사실이 확인되고 이 점에 대하여는 청구인도 다툼이 없는 바, 해당 부동산 매매계약서에는 당해 피담보채무금에 대한 채무인수사항이 나타나 있지 아니할 뿐만아니라 매매대금의 지급방법 등 기본적인 거래조건은 물론 임대보증금의 인계·인수에 관한 아무런 약정도 기재되어 있지 아니하다. (나) 처분청이 제시한 양도당시 검인계약서 기재에 의하여 확인되는 쟁점부동산의 매매대금도 1,100백만원으로 청구주장 양도가액과 상이함을 알 수 있고 달리 청구인이 제출한 부동산매매계약서를 진정한 처분문서라고 볼 수 없다 하겠다. (다) 부가적인 판단사항으로 기준시가에 의한 가액만도 1,894백만원에 달하는 쟁점부동산에 관하여 청구인은 OO산업주식회사와 OO기업주식회사가 위 채무금을 변제하는 조건으로 385백만원에 양도하였다는 내용의 설명을 하고 있으나 사실이 그렇다 하더라도 쟁점부동산의 시가는 실제로 받은 금액 385백만원이 아니라 실제로 받은 금액과 갚아야 할 채무금액을 합한 금액을 시가로 보아야 할 것이다.

(라) 한편 처분청의 실지조사 종결보고서 내용에 의하면 쟁점부동산 양도일 현재 OO개발주식회사(청구인이 1996.9.3 설립하여 1997.12.28 청구외 OOO 등 5인에게 발행주식을 양도할 때까지 휴면상태인 법인)의 최대주주인 청구외 OOO와 OOO는 청구인의 지배하에 있던 OO개발주식회사, OO산업주식회사 및 OO기업주식회사의 발행주식을 보유함이 없이 대표이사로 근무한 사실이 확인되고 있어 이 건 거래자체를 불특정다수인간에 적정대가를 주고 받는 합리적인 거래로 보기 어렵다.

(2) 다음으로 관련법령 규정을 살펴보면, 부가가치세법 제6조 제1항에서 부가가치세 과세대상이 되는 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 재화를 인도 또는 양도하는 것으로 한다고 규정하고 있고 같은법 제13조 제1항 각호 규정 취지에 의하면 부당하게 낮은 대가를 받거나 대가를 받지 아니하는 경우에는 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가를 당해 부가가치세의 과세표준(공급가액)으로 하는 것임을 알 수 있다.

(3) 청구인의 경우 앞에서 검토한 바와 같이 부가가치세법상 재화의 공급가액으로서 양도당시 실지거래가액이 분명하지 아니할 뿐만아니라 달리 불특정다수인 간에 합리적으로 형성된 적정대가 또는 시가로 거래한 경우로 보기도 어려우므로 이 건 양도일 현재의 지방세법에 의한 시가표준액을 임대사업용 건물의 공급가액으로하여 이 건 부가가치세를 과세한 처분에는 잘못이 없다고 판단된다.

(4) 또한 이 건 임대사업용 건물의 거래가 부가가치세법 제6조 제6항에서 정하고 있는 사업의 양도에 해당하는지 여부를 검토하면 청구인이 제출한 부동산매매계약서와 사업인수약정서에 의할지라도 임대보증금의 인계·인수에 관한 사항 등이 기재되어 있지 아니하거니와 이 건 양도일을 전후하여 거래당사자가 관할세무서장에게 부가가치세를 각 신고한 현황자료에 의하면 청구인의 경우 임차인 7명에 공급가액이 46백만원인 반면 이 건 양수인인 OO개발주식회사의 경우 임차인 1명에 공급가액이 5백만원으로 서로 다르게 확인되고 있고 달리 임대사업에 관한 모든 권리와 의무가 당사자간 포괄적으로 승계되어 이 건 양도에 불구하고 사업의 동질성이 유지되었다고 볼만한 아무런 자료도 나타나 있지 아니하므로 부가가치세법상 재화의 공급으로 보지 아니하는 사업의 양도에 해당한다고 보기도 어렵다 하겠다.

라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.