임대에 공하고 있는 연립주택을 1세대1주택 판정시 별도의 소유주택으로 보지 아니할 수 있는지 여부(취소)

임대사업자의 장기임대주택으로서 1985. 12. 31 이전에 이미 입주한 사실있는 경우 당해 주택의 양도세는 감면안된다 해도 임대사업자의 사업용주택이므로 주거용 주택과는 분리하여 1세대1주택 여부를 판정함

1. 원처분 개요 청구인은 서울특별시 광진구 OO동 OOOOO 소재 대지 314㎡와 서울특별시 광진구 OO동 OOOOO 소재 대지 40㎡ 및 양 지상주택 208.07㎡(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 1972.11.15 취득하여 1995.9.12 양도하고 1995.11.28 양도소득세 예정신고와 함께 양도소득세 82,475,990원을 자진납부한 후 쟁점주택이 1세대1주택에 해당된다는 이유로 1995.12.21 기납부세액의 환급을 구하는 경정청구서를 제출하였다. 처분청은 이에 대하여 경정청구가 이유없는 것으로 보고 당초 신고오류분을 정정하여 1996.5.16자로 양도소득세 1,859,860원을 추가 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1996.7.12 심사청구를 거쳐 1996.10.23 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 가. 청구주장 청구인은 쟁점주택에서 23년간 거주한 후 이를 양도하므로서 비과세되는 1세대1주택 양도에 해당하고 양도일 현재 쟁점주택 외 서울특별시 광진구 OO동 OOOOOO(舊 광진구 OO동 OOOOO) 소재 연립주택 8세대(이하 “연립주택”이라 한다)를 소유하고 있으나, 동 연립주택에 대하여는 주택임대업으로 사업자등록이 되어 있고 또한 조세감면규제법 제67조 제2항에서 1세대1주택의 비과세를 적용함에 있어서 임대주택은 당해 내국인의 소유주택으로 보지 아니하도록 규정하고 있으므로 당초 잘못 납부한 양도소득세 84,335,850원을 결정취소하고 환급하여야 한다.

나. 국세청장 의견 위 연립주택은 1985.12.31 이전에 신축된 국민주택규모 이하의 공동주택으로서 1986.1.1 현재 입주된 사실이 있고 5년이상 임대에 공하지 아니하였음이 청구인이 제시한 임대차계약자 입주현황, 관련건물 등기부등본 및 처분청의 조사복명서 등에 의하여 확인되고 있어 연립주택은 조세감면규제법 제67조 제1항의 규정에 의한 「임대주택」의 요건에 충족되지 아니하므로 쟁점주택의 양도를 1세대2주택의 양도로 보아 과세한 당초처분에는 달리 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

임대에 공하고 있는 쟁점 연립주택을 1세대1주택 판정시 별도의 소유주택으로 보지 아니할 수 있는 것인지 여부

나. 관련법령

소득세법(1994.12.22 법률 제4803호로 개정되기 전의 것) 제5조 제6호(양도소득세 비과세) (자)목 및 같은법 시행령 제15조 제1항에서 거주자 및 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 국내에 1주택을 소유하고 3년이상 거주한 후 양도하여 발생하는 소득은 양도소득세를 비과세 하도록 규정하고 있다. 또한 조세감면규제법(1994.12.22 법률 제4803호로 개정되기 전의 것) 제67조 제1항에서 「대통령령이 정하는 내국인이 다음 각호의 1에 해당하는 국민주택(이에 부수되는 당해 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 5년이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택(이하 “임대주택”이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세 또는 특별부가세의 100분의 50(임대주택건설촉진법에 의한 임대주택과 10년이상의 임대주택의 경우에는 100분의 100)에 상당하는 세액을 감면한다.

1. 1986년 1월 1일 이후 신축된 주택

2. 1985년 12월 31일 이전에 신축된 공동주택으로서 1986년 1월 1일 현재 입주된 사실이 없는 주택」이라고 규정하고 있고 같은법 같은조 제2항에서 「 소득세법 제5조 제6호 (자)목의 규정을 적용함에 있어서 임대주택은 당해 내국인의 소유주택으로 보지 아니한다」라고 규정하고 있으며 같은법 시행령 제64조 제1항에서 “법 제67조 제1항에서 대통령령이 정하는 내국인”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 자를 말한다.

1. 임대주택을 5호이상 임대하는 소득세법 제1조 의 규정에 의한 거주자

2. (이하 생략)”라고 규정하고 있다.

다. 사실 및 판단 청구인은 쟁점주택을 1972.11.15 취득하여 쟁점주택에서 3년이상 거주한 후 이를 양도하였고 청구인이 쟁점주택의 양도일 현재 소유하고 있는 연립주택은 1980.4.24일 보존등기된 2층 연립주택(공동주택)으로서 1981.7.28부터 1989.5.26일 기간중에 청구인이 전소유자로부터 8세대(1층 6-1호 7-1호 9-1호 각 61.32㎡, 11-1호 56.26㎡ 및 2층 4호 6호 8호 각 61.32㎡, 11호 56.26㎡)를 연차적으로 취득하여 1993.2.28 이후 이를 임대에 공하고 있음이 청구인이 제시한 관련등기부등본, 주민등록등본, 임대차계약자 입주현황 등으로 확인되며 청구인이 연립주택 임대에 대하여 1995.4.21과 1995.5.11 관할구청 및 관할세무서에 각각 임대사업자로 등록한 사실이 사업자등록증등에 의하여 확인되고 있다. 연립주택을 제외하면 쟁점주택이 1세대1주택 비과세 요건을 갖추고 있는 사실에 대하여는 다툼이 없으므로 먼저 연립주택이 위 조세감면규제법에서 규정하는 임대주택에 해당되는지 여부를 살펴본다. 위에서 보는 바와 같이 연립주택 8세대가 모두 국민주택규모이하로 밝혀지고 있고 청구인이 쟁점주택 양도(1995.9.12) 이전에 연립주택에 대한 임대를 개시하여 주택임대 사업자로 사업자등록을 마친 바 있으나 연립주택이 1985.12.31 이전에 신축된 공동주택으로서 1986.1.1 현재 입주된 사실이 있는 것으로 밝혀지고 있어 연립주택은 조세감면규제법 제67조 제1항의 요건을 갖추지 못한 임대주택으로 판단된다.

한편, 소득세법상 사업자(주택건설업자, 부동산매매업자 등)가 보유하고 있는 사업용자산인 주택의 양도시에는 양도소득세가 아닌 종합소득세가 과세되고 있고 당해 사업용주택은 1세대1주택 판정시 사업자의 보유주택으로 보지 아니하고 있다는 점(국심 93서2332, 1993.12.31자 및 국세청 재일01254-2002, 1992.8.7자 등 같은 뜻임)에 비추어 볼 때 주택임대사업자가 보유한 임대사업용 주택은 원칙적으로 당해 사업자의 거주주택과는 구분하여 1세대1주택 비과세 규정을 적용하는 것이 타당한 점이 있는 것으로 판단된다. (재정경제원 재산46070-19, 1995.1.24자 같은 뜻임) 이 건의 경우를 보면 위에서 보는 바와 같이 쟁점연립주택이 구 조세감면규제법 제67조 에서 규정하는 장기임대주택의 요건을 대부분 충족시키고 있는데 당해 연립주택에 1985.12.31 이전에 이미 입주한 사실이 있다는 이유만으로 세법적용을 달리하는 것이 형평상 타당치 아니한 점이 있을 뿐 아니라 청구인은 임대주택법의 규정에 근거하여 관할구청에 임대사업자로 신고한 바 있고 관할세무서에도 5년이상 장기임대사업자로 신고한 바 있어 이러한 경우에는 비록, 당해 연립주택 양도시 양도소득세 감면은 받지 못한다 하더라도 임대사업자의 사업용 자산인 당해 연립주택은 청구인의 주거용 주택과는 분리하여 1세대1주택 해당여부를 판단하는 것이 소득세법 체계상 타당하다 할 것이다. 따라서, 청구인이 쟁점주택 양도당시 보유하고 있는 쟁점 연립주택은 청구인의 주거용 주택으로 볼 수 없고 쟁점주택에 대하여는 1세대1주택 비과세를 적용하는 것이 적법한 것으로 판단된다. 그러므로 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.