청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 과세한 처분이 정당한지 여부(기각)

전시법령에서 규정한「신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우」에 해당하지 않는다고 할 것이며 따라서 청구인이 신고한 실지거래가액을 적용하지 아니하고 기준시가에 의해 자산양도차익을 계산하여 과세한 처분청의 처분은 타당함

1. 처분개요

청구인은 88.5.18 서울특별시 강동구 OO동 OOOOOOOO 소재 대지 248.4㎡와 동 지상건물로서 지하 1층, 지상 4층의 공중목욕탕 및 주택 482.3㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 취득하여 89.10.12 이를 양도한 후 89.11.23 실지거래가액(취득가액 265,000,000원, 양도가액 275,000,000원)으로 자산양도차익 예정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액이 기준시가와 현저하게 차이가 나고 있으므로 이를 인정할 수 없다고 하여 95.5.1 청구인에게 기준시가로 자산양도차익을 계산하여 89년도 귀속분 양도소득세 23,970,470원과 동 방위세 4,939,550원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 95.5.30 이의신청, 95.7.20 심사청구를 거쳐 95.10.26 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 쟁점부동산은 양도가 잘되지 아니하여 매수자 소유의 주택과 교환하고 그 차액 129,500,000원은 현금으로 수령하였는 바, 청구인이 자산양도차익 예정신고시 제출한 검인계약서와 이 건 과세후 제출한 실지계약서의 금액이 동일한 사실 등으로 보아 신고한 실지거래가액이 진실한 것임을 알 수 있음에도 이를 부인하고 기준시가로 자산양도차익을 계산하여 과세한 것은 부당하다.

3. 국세청장 의견 청구인이 과세이후 제출한 매매계약서는 일부 기재내용이 예정신고시 제출한 검인계약서와 상이하여 매매당시 작성된 실지거래계약서로 보기 어려움에도 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙의 제시가 없으며 신고한 실지거래가액은 기준시가에 의한 양도차익보다 현저히 적은 바, 처분청의 당초 처분은 잘못이 없다.

4. 심리 및 판단

가. 이 건 심판청구의 다툼은 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 과세한 처분이 정당한지 여부에 있다 나. 소득세법 제23조 (양도소득) 제4항 제1호 및 같은법 제45조 (양도소득의 필요경비계산) 제1항 제1호는 「자산의 취득 및 양도가액은 원칙적으로 당해 자산의 취득 및 양도당시의 기준시가에 의하고 예외적으로 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다」고 규정하고, 같은법시행령 제170조 (양도소득금액의 조사결정) 제4항에서「‘대통령령이 정하는 경우’라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. (1～2호 생략)

3. 양도자가 법 제95조(자산양도차익의 예정신고) 또는 법 제100조(과세표준 확정신고)의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우 (4～9호 생략)」로 열거하고 있다.

다. 청구인이 실지거래가액이 확인된다고 주장하며 과세이후 제시한 물물 매매계약서를 살펴보면, 쟁점부동산 매수인인 청구외 OOO은 쟁점부동산을 취득하기 위하여 중도금대신 본인소유의 서울특별시 영등포구 OO동 OOOOOOOO 주택(대지 142㎡로 벽돌 슬래브지붕 구조의 2층)을 89.9.4 등기이전하도록 되어 있으나(등기부등본상 소유권이전등기는 89.9.7 이루어졌다) 쟁점부동산의 소유권이전에 대하여는 별도의 기재내용이 없는 바, 통상 물물교환을 하면서 쟁점부동산에 대한 소유권이전의 담보없이 본인 소유주택을 먼저 소유권이전 한다고 하는 것은 불합리한 면이 있고, 기재된 물물교환가액에 대한 입증자료도 없어 그 가액의 진실성 여부도 불투명한 것으로 보여지는 바, 물물 매매계약서가 신고시 제출한 검인계약서의 진실을 입증해 준다고 할 수 없다 하겠다. 또한, 청구인이 제출한 거래사실확인서, 소개료지급영수증, OOOOOO(주)거래통장 등도 청구인의 주장을 객관적으로 입증하지 못하고 있으며 청구인이 쟁점부동산을 보유한 기간인 88년 및 89년에 건설부의 “년도별 지가변동율”상의 공시지가는 각각 37.2%, 41.7% 상승한 것으로 나타나고 있고, 쟁점부동산 양도가액은 취득가액에 비해 처분청의 기준시가로는 37.6%나 상승하였으나 청구인의 신고가액은 3.8% 상승에 그치고 있으며 쟁점부동산이 저가 양도된 입증자료로 제시된 확인서 등도 설득력이 부족한 바, 이 건은 전시법령에서 규정한「신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우」에 해당하지 않는다고 할 것이며 따라서 청구인이 신고한 실지거래가액을 적용하지 아니하고 기준시가에 의해 자산양도차익을 계산하여 과세한 처분청의 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

라. 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.