1세대1주택 해당 여부(취소)

다른 주택 취득일로부터 1년내에 3년 이상 보유한 종전주택을 양도한 것임이 잔금청산일에 의해 확인되므로 1세대 1주택 비과세 특례적용됨

1. 사 실 청구인은 등기부상 1994.12.7. 경기도 성남시 분당구 OOO동 OOO 84.696㎡(이하 “종전주택”이라 한다)를 취득하여 보유하던 중 1996.12.28. 경기도 용인시 수지읍 OOO리 OOO273.95㎡(이하 “다른 주택”이라 한다)를 취득하였으며 1997.12.31. 종전주택을 양도하였다. 처분청은 종전주택의 양도일을 등기부상 소유권이전일인 1997.12.31.로 보고 청구인이 1세대 2주택에 해당되는 것으로 보아 종전주택의 양도에 대하여 청구인에게 1997년귀속 양도소득세 15,648,590원을 과세하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000.10.4. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 1997.6.25. 매수인 OOO과 종전주택을 204백만원에 매매하기로 약정하고 특약사항으로 잔금전까지 가압류건(수원지법 성남지원 가압류결정 97카단 59, 금액 26,400,000원)을 해결키로 약정하였으나 잔금시점인 1997.8.11.까지 가압류건이 해결되지 않아 잔금 92백만원중 60백만원을 수령하여 청구인의 OOO은행 OOO동지점 통장에 입금하고 그후 1997.11.25. 가압류건이 해결되어 매수인 OOO에게 통보하고 잔금을 1997.11.26. 수령하고 영수증을 발행해 주었다. 청구인은 매수인 OOO에게 등기권리증과 인감증명서(1997.8.12.발행)를 당초 잔금수령일인 1997.8.12.에 이성환법무사에게 보관시키고 등기이전에 관해 가압류건 해제이후 등기이전을 행하기로 구두약정을 하였다. 1997.11.26. 잔금을 수령하고 등기이전에 필요한 제반서류를 법무사에 위임하였으나 매수인이 등기이전을 해태한 결과 대체취득을 위한 일시적 1세대 2주택 경과기간인 1년을 초과하게 되었다. 청구인은 다른 주택을 1996.12.28. 취득하고 종전 주택의 실질적인 잔금을 1997.11.26. 수령하여 다른 주택을 취득한 날로부터 1년이내에 종전 주택을 양도하였으므로 이건 1세대 1주택으로 보아 양도소득세를 비과세하여야 한다.

나. 처분청 의견

청구인은 종전주택을 청구외 OOO에게 양도하기로 1997.6.25. 매매계약을 체결한 사실 및 매매당시 종전주택에 가압류가 되어 있어 잔금중 3천만원을 제외한 금액만을 먼저 받고 나머지 3천만원은 가압류건이 해결된 후에 받기로 청구인과 OOO간에 작성한 사실은 OOO의 확인서에 의해 사실로 확인되었다. 매수인 OOO에게 종전주택의 잔금청산일이 청구인의 주장대로 1997.11.26.인지 확인한 바, 정확한 잔금지급일은 기억할 수 없다고 확인하고 있고, OOO이 종전주택을 취득하고 분당구청에 자진신고한 취득세겸 자진납부세액계산서를 보면 OOO은 1997.12.30.에 취득하였다고 신고한 사실과 청구인의 주민등록등본을 보면 청구인은 종전주택에서 1998.1.2.까지 거주한 것으로 확인된다. 종전주택의 양도대금 청산일이 분명하지 않으므로 매매계약서상 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하므로 등기부에 기재된 등기접수일인 1997.12.31.를 종전주택의 양도시기로 보아 종전주택 양도는 1세대2주택에 해당된다. 또한 청구인의 주장대로 종전주택을 1997.11.26. 잔금을 모두 받았다고 인정하더라도 청구인은 종전주택을 1994.12.7.취득하여 1997.11.26. 양도한 경우이므로 보유기간이 3년이내이므로 1세대 1주택의 범위에 해당되지 아니한다 .

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

종전주택의 양도가 1세대1주택으로 양도소득세 비과세대상에 해당되는지 여부를 가리는데 있다.

나. 관계법령 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 양도소득세 라 한다)를 과세하지 아니한다.

1. ～ 2.(생략)

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택( 대통령령이 정하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득 (이하생략) 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. 소득세법시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】

① 법 제89조 제3호에서 1세대 1주택 이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것을 말한다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다. (이하생략) 제155조 【1세대 1주택의 특례】

① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날(제154조 제1항 제2호 가목 및 나목에서 규정하는 공공사업의 시행자에게 양도 또는 수용되는 경우에는 그 양도일 또는 수용일)부터 1년 이내에 종전의 주택(제154조 제1항 제2호 가목 및 나목에 해당하는 경우에는 그 잔존하는 주택 및 그 부수토지를 말한다)을 양도하는 경우(1년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 총리령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다. (이하생략) 제162조 【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다(이하생략).

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1994.12.7. 종전주택을 취득하여 보유하던 중 1996.12.28. 다른주택을 취득하였고 1997.12.31. 종전주택을 양도하였으며 종전주택은 1997.1.14. 채권최고액을 26,400,000원으로 가압류(수원지방법원 성남지원 가압류결정, 97카단 59)되었다가 1997.11.25. 가압류말소(결정취소)된 사실이 등기부등본에 나타나고 있고, 국세청전산자료상 청구인과 청구인의 처는 종전주택과 다른주택이외에는 주택을 소유한 사실이 나타나지 아니한다.

(2) 주택의 대체취득에 따라 일시적으로 1세대2주택 된 경우에 종전 주택은 양도일 현재 1세대 1주택 비과세요건을 충족하여야 하고, 다른 주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 종전주택을 양도하여야 비과세요건을 충족하는 것으로 규정되어 있으나 (소득세법기본통칙 89-15, 같은 뜻임), 등기부를 기준으로 할 때 청구인이 종전주택을 3년이상 보유하였으나 다른 주택을 취득한 날로부터 1년 3일이 경과한 것으로 나타나 있어 종전주택의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세규정을 적용할 수 있는지에 대하여 살펴본다. 우선, 종전주택의 취득일에 대하여 보면, 청구인이 제시한 OOO주식회사에서 신축한 아파트인 럭키분당아파트 분양계약서와 동호별 입금현황에 의하면 청구인은 1994.8.26. 잔금(14,150,000원)을 청산하고 1994.9.2. 종전주택에 전입한 사실이 주민등록에 나타나고 있어 종전주택의 취득일은 1994.8.26.로 확인된다 할 것이다.

종전주택의 양도일에 대하여 보면, 종전주택 매매계약서(1997.6.25.)에는 매매대금이 204백만원이고, 계약금 20백만원은 계약당시에 지불하고 중도금 70백만원은 1997.7.22. 지불하며 잔금 92백만원은 1997.8.11.에 지급하는 것으로 되어 있고, 특약사항에 등기부상 가압류는 잔금전에 해지한 상태로 인계한다고 규정되어 있는 바, 청구인은 잔금청산전까지 가압류건이 해결되지 아니하여 1997.8.14. 잔금 92백만원중 60백만원을 수령하여 OOO은행 OOO동지점 계좌 (OOO)에 입금하고, 1997.11.25. 위 가압류건이 말소되어 1997.11.26. 잔금(30백만원)을 수령하였다고 영수증을 제시하고 있고, 양수인 OOO도 1997.11.26. 잔금 30백만원을 지불하였다고 확인하고 있어 위 계약서에 가압류는 잔금전에 해지한 상태로 인계한다고 규정되어 있는 사실로 미루어 볼 때 위 가압류를 말소하고 잔금을 1997.11.26. 청산하였다는 청구주장은 신빙성이 있다고 할 것이다.

(3) 따라서 청구인은 종전주택을 3년(1994.8.26～1997.11.26.)이상 보유하였고 다른 주택을 취득(1996.12.28.)한 날로부터 1년이내에 종전주택을 양도(1997.11.26.)하였으므로 종전주택의 양도는 1세대1주택 비과세에 해당된다고 판단된다.

라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.