매매사례주택의 거래가액을 쟁점주택의 시가로 보아 증여세를 경정한 처분의 당부

매매사례주택은 쟁점주택과 위치 및 면적 등이 동일하고, 증여일 전후의 기준시가도 동일하며, 거래시기가 증여로부터 3개월 이내이므로 그 거래가액을 쟁점주택의 증여당시 시가로 보아 과세한 처분은 잘못이 없음. 또한, 청구인은 쟁점주택의 분양가액 OOO백만원에 07년 대비 08년 기준시가 하락율 6.79%를 적용하여 계산한 적정가액 OOO백만원을 쟁점주택의 시가로 보아야 한다고 주장하나, 관련법령에서 이러한 가액을 시가로 규정하고 있지 아니하므로 이 부분 청구주장을 받아들이기 어려움

1. 처분개요

가.청구인은 2008.9.17. 아버지 양OOO로부터 OOO OOO OOOOOOO OOO-OO OOOO OOOO OOOO(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 증여받고, 기준시가 OOO원을 증여재산가액으로 하여 2008.11.24. 증여세 OOO원을 신고·납부하였다.

나. 처분청은 2008.7.2. 매매계약이 체결된 쟁점주택과 같은 곳에 위치한 같은 면적의 107동 404호(이하 “매매사례주택”이라 한다)의 매매사례가액 OOO원을 쟁점주택의 시가로 보아 2011.1.14. 청구인에게 2008.9.17. 증여분 증여세 OOO원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2011.2.25. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 쟁점주택과 매매사례주택은 상시 주거용이 아닌 일시 휴양에 사용되는 사치성 재산으로서 인근에 유사한 주택이 없기 때문에 시세를 확인하기 어렵고, 매매당사자 간의 사정에 따라 일관되지 아니하는 가격으로 거래되므로 매매사례가액을 시가로 볼 수 없으며, 매매사례가액은 1년 전의 거래가액 및 ‘OOO’관리사무소장에게 OOO원 내지 OOO원에 매매가 의뢰된 쟁점주택보다 현저히 높은 가격이고, 쟁점주택과 동일한 평형은 32세대에 불과하여 연간 거래건수가 1건 내외에 그치고 있는 실정이므로 과세처분을 취소하여야 한다.

(2) 쟁점주택의 분양가액 OOO원에 2007년 대비 2008년 기준시가 하락율 6.79%를 적용하여 계산한 적정가액 OOO원을 쟁점주택의 시가로 보아 증여세 부과처분을 감액하여야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 쟁점주택과 매매사례주택은 다음 <표1>과 같이 위치·면적·기준시가·분양가액 등이 모두 동일하고, 평가기간 3월 이내에 거래되었으므로 매매사례주택의 거래가액을 시가로 본 처분은 정당하다.OOOOOOOOOO OO OO(OO : OO)

(2) 매매사례주택의 양도인 및 양수인에게 문의한바, 서로 특수관계가 없고, 양수인은 직원들의 연수시설 매입을 위해 공인중개업소를 통해 당시 시세에 맞게 취득하였음을 인정하고 있으므로 매매사례가액은 교환가치를 반영한 시가로 볼 수 있다.

(3) 쟁점주택은 2005년 9월 대림산업에서 레저휴양용으로 분양된 공동주택(연립)으로서 용평리조트와 5분 거리에 위치한 지상 4층의 9개동, 총 192세대(32평형 160세대, 47평형 32세대)로 되어 있어 인근 리조트를 이용하려는 수요가 많아, 2007년 2월 입주가 시작된 이후 쟁점주택과 같은 평형 32세대는 2007년 2건, 2008년 1년, 2009년 3건이 거래되었고, 다음 <표2>와 같이 저층은 4억원 초반, 3·4층은 5억원 초반으로 가격이 형성되어 있다.OOOOOOOOOO OO OO OOO OOOO(OO : OO)

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

매매사례주택의 거래가액을 쟁점주택의 시가로 보아 증여세를경정한 처분의 당부

나. 관련법령

(1) 상속세 및 증여세법제60조【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

(2) 상속세 및 증여세법 시행령제49조【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(괄호 생략) 또는 공매(이하 이 항에서 “매매 등” 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. (단서 생략)

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. (단서 생략)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점주택 및 매매사례주택이 속한 ‘OOO’ 단지 조감도, 조망사진 3부(매매사례주택, 108동 404호, 108동 203호), 문답서(세무대리인이 OOO 관리사무소장과 작성), 심판결정례(국심 2007중1029, 2007.9.27.) 및 판례(서울행정법원 2007구합7932, 2007.10.17.) 등을 증빙으로 제시하였다.

(2) 살피건대,「상속세 및 증여세법」제60조제2항 및 같은 법 시행령 제49조 제5항에서 증여재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대하여 증여일 전후 3월 이내에 거래된 다른 재산의 거래가액을 시가로 본다고 규정하고 있는바, 매매사례주택은 쟁점주택과 위치 및 면적 등이 동일하고, 증여일 전후의 기준시가도 동일하며, 거래시기가 증여일로부터 3개월 이내이므로 그 거래가액을 쟁점주택의 증여당시 시가로 보아 증여세를 부과한 처분은 잘못이 없다고 보인다(조심 2011중2879, 2011.11.18. 외 다수, 같은 뜻).한편, 청구인은 매매사례주택의 거래가액이 쟁점주택보다 현저히 높은 가격이고, 쟁점주택과 동일한 평형의 거래건수가 적어 매매사례가액을 시가로 볼 수 없다고 주장하나, 처분청의 매매사례주택 양도경위 조사내역에 비추어 거래당사자가 당시 시세에 맞게 거래한 것으로 보이고, 서로 특수관계에 있는 등 매매사례주택의 거래가액을 부인할 만한 특별한 사정이 보이지 아니하는 점을 종합하여 볼 때 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.또한, 청구인은 쟁점주택의 분양가액OOO원에 2007년 대비 2008년 기준시가 하락율 6.79%를 적용하여 계산한 적정가액 OOO원을 쟁점주택의 시가로 보아야 한다고도 주장하나, 관련법령에서 이러한 가액을 시가로 규정하고 있지 아니하므로 이 부분 청구주장도 받아들이기 어렵다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.