양도차익을 기준시가에 의거 결정고지한 처분이 적법한지의 여부(경정)

쟁점토지에 대한 매매계약서가 검인계약서가 아니고 동 계약서에 기재된 잔금약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하므로 등기접수일을 양도일로 보아 전시 세액을 결정고지한 처분은 타당함.

1. 원처분 개요청구인은 경상북도 달성군 다사면 OO리 OOO 소재 임야 565㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 80.9.12 취득하였다가 90.2.22 양도하였다. 청구인이 양도한 쟁점토지에 대한 잔금지급약정일(89.11.17)로부터 등기접수일(90.2.22)까지의 기간이 1월을 초과하였다하여 처분청은 쟁점토지에 대한 양도일을 등기접수일로 보아 양도차익을 등기접수일 현재의 기준시가에 의거 산정하여 92.8.17 청구인에게 90년귀속 양도소득세 27,367,360원 및 동 방위세 5,473,460원을 결정고지하였다.청구인은 이에 불복하여 92.10.14 심사청구를 거쳐 93.2.1 이 건 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견청구인은 쟁점토지 주위에 거주하는 농민(양도당시 63세)으로서 8년이상 자경하던 사실상 농지인 쟁점토지를 3,420만원에 청구외 OOO(이하 “양수자”라 한다)에게 89.11.17 양도하였으나 쟁점토지가 토지거래허가지역 내의 토지인 관계로 89.11.23 경북감정평가사 합동사무소의 時價평가 및 89.12.2 달성군청으로부터 소유권이전에 관한 허가를 받아 89.12.4 관인계약서를 재차 작성하였는 바, 쟁점토지에 대한 등기부등본상 소유권이전원인일이 동 계약서작성일인 89.12.4로 명시되어 있고 양수자가 경북·대구지역에 교육기자재를 납품하는 업자로서 겨울방학 기간 중 경황이 없어 잔금을 청구인에게 89.11.17 지급하고서도 소유권을 늦게 이전하였을 뿐 실지로 청구인이 89년 말에 양도하였음이 실지매매계약서 및 관인계약서에 의거 확인이 되고 있으며 쟁점토지에 대한 실지계약일(89.9.2)로부터 5개월 20일이나 경과한 90.2.22에 양수자가 청구인에게 잔금을 지급하였다고 함은 사회통념상 이해가 되지 아니할 뿐만 아니라, 쟁점토지에 대한 경북감정평가사 합동사무소의 89.11.23 時價평가액이 27,120,000원인 점을 보더라도 청구인이 양도한 가액 34,200,000원은 실지거래가액임이 입증이 된다는 주장이다.국세청장은 쟁점토지에 대한 매매계약서가 검인계약서가 아니고 동 계약서에 기재된 잔금약정일(89.11.17)로부터 등기접수일(90.2.22)까지의 기간이 1월을 초과하므로 등기접수일을 양도일로 보아 전시 세액을 결정고지한 처분은 타당하다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지에 대한 양도일을 청구인이 제시한 계약서상 잔금일(89.11.17)로 볼 수 있는지 여부 및 양도차익을 기준시가에 의거 결정고지한 처분이 적법한지의 여부에 다툼이 있다 하겠다.

나. 관계법령소득세법 제5조제6호 (라)에서 “양도할 때까지 8년이상 계속하여 자기가 경작한 토지로서 농지세의 과세대상(비과세·감면과 소액부징수의 경우를 포함한다)이 되는 토지 중 대통령령이 정하는 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득”에 대하여는 소득세를 부과하지 아니한다라고 규정하고 있고, 여기서 대통령령이 정하는 토지라 함은 같은 법 시행령 제14조 제3항 본문에서 “취득한 때로부터 양도할 때까지의 사이에 8년이상 자기가 경작한 사실이 있는 양도일 현재의 농지로서 다음 각호의 1에 해당하는 것을 제외한 것을 말한다”라고 명시하고 있으며 그 다음 각호 중 제1호에서는 “양도일 현재도시계획법 제17조에 규정하는 주거지역·상업지역 및 공업지역 내의 농지로서 이들 지역에 편입된 날로부터 1년이 지난 농지를 말한다”라고 규정하고 있고 같은 법 시행령 부칙【대통령령 제12564호(88.12.31 개정)】 제3조 제1항에서는 같은 법 시행령 제14조 제3항 제1호 본문의 개정규정은 “1990년 1월1일 이후 최초로 양도하는 분부터 적용한다”라고 명시하고 있다. 한편, 같은 법 제27조에서 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다라고 규정하고 있고 대통령령으로 정하는 취득시기 및 양도시기는 같은 법 시행령 제53조 제1항에서 “다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다”라고 규정하고 있고 그 다음 각호 중 제1호에서 “대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일, 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다”라고 명시하고 있다.

또한, 같은 법 제23조 제4항에 “양도가액은 그 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다”라고, 같은 법 제45조 제1항 제1호에 “당해 자산의 취득당시의 기준시가에 의한 금액”을 필요경비로 공제하도록 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제170조 제4항 제3호의 규정에 “양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우” 실지거래가액에 의하여 양도차익을 결정할 수 있는 것으로 규정하고 있다. 전시의 각 규정에 의하면, 자산을 양도한 경우에 그 양도차익을 산정함에 있어서 원칙적으로 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하는 것이지만 과세표준확정신고기한까지 청구인이 제출한 증빙서류에 의하여 실지거래가액이 확인되면 실지거래가액에 의하여 과세할 수 있고, 동 신고기한까지 증빙서류를 제출하지 아니한 경우에는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정할 수 없는 것(대법원 90누103, 90.6.12, 국심 91서1169, 91.9.8 등 다수 동지)으로 보여진다.

다. 쟁점토지에 대한 양도일을 청구인이 제시한 계약서상 잔금일(89.11.17)로 볼 수 있는지 여부청구인이 양도한 쟁점토지에 대한 잔금수령약정일을 89.11.17로 볼 수 있는지를 살펴보면,쟁점토지에 대한 등기부등본상 청구인이 양수자에게 쟁점토지를 양도하기로 한 원인일을 89.12.4로 하여 90.2.22에 소유권을 이전하였음이 확인이 되고 있는 바, 청구인이 주장하는 쟁점토지에 대한 매매계약서상 잔금약정일인 89.11.17로부터 소유권이전에 관한 등기접수일인 90.2.22까지의 기간이 3개월 이상 초과한 점을 볼 때 전시 관련법령의 규정에 의거 쟁점토지에 대한 양도일을 등기부등본상 등기접수일인 90.2.22로 봄이 적법한 것으로 판단된다.

라. 쟁점토지에 대한 양도차익을 기준시가에 의거 결정고지한 처분의 적법여부청구인이 주장하는 쟁점토지에 대한 양도가액 34,200,000원을 실지거래로 볼 수 있는지를 살펴보면,첫째, 쟁점토지에 대한 90.1.1 현재 기준시가는 평당 464,000원이고 쟁점토지를 관할하는 달성군수가 93.4.19 발급한 개별토지가격확인원에 의하면 90.1.1 가격기준일 현재 개별공시지가(90.8.30 고시)는 평당 317,000원으로서 기준시가가 개별공시지가에 비하여 46.37%나 높은 가액인 바, 이는 개별공시지가가 당해 토지에 대한 단위면적당 가액인데 비하여 기준시가가 쟁점토지의 경우와 같은 특정지역의 경우 각 필지별 등급가액에다 국세청장이 고시한 배율을 곱한 단위면적당 가액인 점을 볼 때, 처분청이 적용한 쟁점토지의 기준시가는 당해 토지의 위치, 용도 등의 특성을 감안하지 아니하고 동별로 산정된 배율을 일률적으로 적용함에 따라 같은 날(90.1.1) 현재의 개별공시지가보다도 월등히 높아지게 되었으므로 청구주장의 양도가액이 기준시가보다 낮다하여 일응 실지거래가액이 아니라고 부인하기는 어렵다 하겠고,둘째, 쟁점토지에 대한 양수자가 토지거래허가지역내의 토지인 관계로 소유권이전을 위하여 대구직할시 중구 OO동 OOOO 소재 경북감정평가사 합동사무소에 평가를 의뢰하여 동 합동사무소에서 89.11.23 평가한 감정평가서에 의하면, 쟁점토지가 OO마을 북측 끝단의 임야하단부에 위치하여 목조주택 및 텃밭으로 이용되는 토지로서 쟁점토지면적 565㎡ 중에서 105㎡가 도시계획도로에 저촉되어 있고, 27,120,000원(평당가액 158,000원)으로 감정평가한 점 등을 종합하여 볼 때,청구인이 제시하는 매매계약서상에 기재된 양도가액은 실지거래가액으로 보인다.

그렇다면, 쟁점토지는 기준시가에 의한 양도차익(79,388,000원)이 실지양도가액(34,200,000원)을 초과하고 있음을 알 수 있다. 이와 같은 실지양도가액을 초과하는 양도차익에 대하여 과세하는 것은 자산의 양도로 인하여 발생한 소득에 과세한다는 양도소득세의 기본적 논리(소득세법 제4조제1항)에 합당하지 아니할 뿐 아니라 “세법의 해석·적용에 있어서는 과세의 형평과 당해 조항의 합목적성에 비추어 납세자의 재산권이 부당히 침해되지 아니하도록 하여야 한다”(국세기본법 제13조제1항)는 세법의 기본이념과도 상충한다 할 것인 바, 소득세법 규정상 신고를 아니한 경우에는 기준시가에 의하여 과세할 것이지만, “기준시가”가 일반적으로 부동산의 시가를 나타내는 평균치라 할지라도 간혹 특수한 경우에는 이 기준시가가 부동산의 시가를 제대로 반영하지 못할 가능성을 배제할 수 없는 것이므로 이 건과 같이 기준시가에 의한 양도가액에서 기준시가에 의한 취득가액을 공제한 금액이 실지양도가액보다 커서는 안된다고 보는 것이 합리적이라 할 것이다. (대법원 판례 91누360, 91.5.28 외 다수, 국심 89서521, 89.6.30 외 다수 동지)따라서 기준시가에 의한 양도차익이 실지양도가액을 초과하고 있는 쟁점토지의 양도차익은 실지양도가액 34,200,000원을 그 양도차익으로 하여 과세함이 타당하다 할 것이다. 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.