전체취득가액을 확인할 수 없는 경우로 보아 실지양도가액에 의하여 환산한 처분의 당부(경정)

실지양도가액에 취득당시 기준시가에 대한 양도당시 기준시가의 비율을 곱하는 것이므로 일부 실지취득가액이 확인된다 하여 확인되는 실지취득가액을 공제하여 계산하는 것은 인정하지 아니함

1. 처분개요

청구인은 1973.12.1. 주택재개발사업지구로 지정된 OOOOO OOO OOO OOOOOOOO 대지 129㎡(이하 “종전토지”라 한다)를 1985.3.14. 취득하여 보유하던 중 1999.5.12. 관리처분계획이 인가됨에 따라 위 같은동 OOO 재개발사업지구 OO아파트 OOO동 OOO호(44평형으로 이하 “쟁점아파트”라 한다)의 분양권을 취득하여 중도금까지 납부한 상태에서 2000.6.15. 매수인 안OO에게 양도하고 쟁점아파트 분양권 양도가액을 OOO,OOO,OOO원, 취득가액을 OOO,OOO,OOO원으로 하여 2000.5.28. 자산양도차익 예정신고를 하였다.처분청은 청구인의 자산양도차익 예정신고에 대하여 양도소득세 실지조사를 하여 양도가액을 OOO,OOO,OOO원으로 확인하고, 취득가액은 실거래가액을 확인할 수 없어 양도가액으로 환산한 OO,OOO,OOO원을 취득가액으로 삼아 2003.1.2. 청구인에게 2000년 귀속분 양도소득세 OO,OOO,OOO원을 결정고지 하였다.청구인은 이에 불복하여 2003.3.21. 이의신청을 거쳐 2003.10.20. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 취득가액의 환산은 취득가액을 모르는 경우에 적용되는 것으로서 일부 확인되는 취득가액 OO,OOO,OOO원(계약금 O,OOO,OOO원과 중도금 OO,OOO,OOO원의 합계액)을 제외한 나머지 OOO,OOO,OOO원을 기준으로 아래와 같이 환산하고, 확인되는 취득가액 OO,OOO,OOO원을 합한 OO,OOO,OOO원을 취득가액으로 삼아야 한다.129㎡ × ㎡당 OOO,OOO원OOO,OOO,OOO원 × = OO,OOO,OOO원44㎡ × ㎡당 OOO,OOO원

(2) 양도당시 종전토지 등기는 대지권이 아닌 구 지분으로 하였으므로 토지부분 양도차익에 대하여 장기보유특별공제를 적용하여야 한다.

나. 처분청 의견

(1)소득세법 제97조의 규정을 해석함에 있어서 현행법에서 명문으로 일부금액이 확인되지 않는 경우에 이를 제외하고 취득가액을 환산하라는 규정이 없으므로 전체 취득가액을 확인할 수 없는 경우로 해석하여 아래와 같이 환산한 당초 처분이 정당하다.129㎡ × ㎡당 OOO,OOO원OOO,OOO,OOO원 × = OO,OOO,OOO원44㎡ ×㎡당 OOO,OOO원

(2) 권리(분양권)는 장기보유특별공제의 적용대상이 아니다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

(1) 취득가액을 실지양도가액에 의하여 환산하는 경우, 취득가액 중 확인되는 금액을 양도가액에서 제외하고 나머지 양도가액만으로 취득가액을 환산하여야 하는지 여부

(2) 쟁점아파트 분양권의 양도에 대하여 장기보유특별공제를 인정할 수 있는지 여부

나. 관련법령

소득세법 제97조【양도소득의 필요경비계산】①거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가 다만, 당해 자산이 제96조 제 1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.소득세법 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정 경정 및 통지】

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액 매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.소득세법시행령 제176조의 2【추계결정 및 경정】

② 법 제114조 제5항에서 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액 이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 제1호 내지 제7호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지 건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가제3항 제1호의 매매사례가액 × ──────────────────또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가 (제164조 제7항의규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)소득세법 제95조【양도소득금액】

① 양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 양도가액 이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 양도차익 이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다.

② 제1항에서 “장기보유특별공제액” 이라 함은 제94조 제1호에 규정하는 자산(제104조 제3항에 규정하는 미등기양도자산을 제외한다)으로서 그 자산의 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 다음 각호의 구분에 따라 계산한 금액을 말한다.

3. 당해 자산의 보유기간이 10년 이상인 것양도차익의 100분의 30소득세법 제94조【양도소득의 범위】양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득

2. 대통령령이 정하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1985.3.14. 종전토지를 취득하여 10년이상 보유하다가, 동 지역이 주택재개발사업구역으로 지정되어 1999.5.12. 관리처분계획이 인가됨에 따라 쟁점아파트 분양권을 취득하였고, 2000.6.15. 안OO에게 동 분양권을 OOO,OOO,OOO원에 양도하였음이 인정된다.

(2) 쟁점아파트 분양권에 대한 주택재개발사업 OO OOO지구 관리처분계획인가 고시(OOOO시 OO구 고시 제1999-20호)에 의하면 청구인이 종전토지 지분에 해당하는 아파트를 분양 받을 권리로 취득한 쟁점아파트 분양권의 관리처분계획 인가일은 1999.5.12.이고, 이 날 현재 종전토지의 분양기준가액이 OOO,OOO,OOO원인 사실이 쟁점아파트 분양계약서에 의하여 확인되며, 이에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없다.

(3) 처분청은 쟁점아파트 분양권의 취득가액을 국세청장의 예규(재산46014-627, 2000.5.24.)를 적용하여 실지양도가액에 분양받은 토지면적에 대한 양도당시 기준시가에서 종전토지 면적에 대한 취득당시 기준시가가 차지하는 비율을 곱하여 OO,OOO,OOO원으로 산정한 반면, 청구인은 위 국세청장의 예규에 의한 취득가액 환산방법을 인정하면서도 그 모수가 되는 실지양도가액을 쟁점아파트 분양권 취득을 위해 기납부한 청산금 OO,OOO,OOO원(계약금 및 중도금)을 제외한 가액으로 환산하여야 한다고 주장한다.살피건대, 아파트 분양권의 실지양도가액을 이용하여 확인되지 않는 실지취득가액을 산정함에 있어서는 실지양도가액에 취득당시 기준시가에 대한 양도당시 기준시가의 비율을 곱하는 것이므로 일부 실지취득가액이 확인된다 하여 확인되는 실지취득가액을 공제하여 계산하는 것은 모수가 되는 양도가액을 임의로 이원화하는 결과가 되어취득가액의 환산에 관한 소득세법시행령 제176조의 2제2항의 규정취지에 맞지 아니하는 것으로 보인다. 따라서 이 부분 청구인주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.

(4) 처분청이 쟁점아파트 분양권의 양도에 있어서 권리의 양도에 해당한다 하여 장기보유특별공제의 적용을 배제한 처분의 당부에 대하여 살펴본다.이 건과 같이 주택재개발조합에 종전부동산을 제공하고 취득하게 되는 분양권(분양받을 권리)을 양도하는 경우 종전토지 및 건축물이 관리처분계획의 인가에 의하여 그때부터 외형상 부동산을 취득할 수 있는 권리로 변환되었을 뿐 그 실질에 있어서는 종전의 토지 및 건축물에 대한 양도인의 권리가 체화( 化)되어 있다고 할 것이므로, 동 양도차익을 계산함에 있어서는 관리처분계획 인가일을 전후로 구분하여 관리처분계획 인가일 이전까지는 종전부동산을 양도한 것으로, 관리처분계획 인가일 이후 쟁점분양권 양도일까지는 부동산을 취득할 권리의 양도로 보아 각각 양도차익을 계산하여 이를 합산하여 결정하는 것이라 할 것이다(국심99경459, 2000.11.23. 합동회의 등 다수 같은 뜻).청구인의 경우 종전토지를 10년이상 보유하였으므로 쟁점아파트 분양권의 양도소득금액은 쟁점아파트 분양권 양도가액인 OOO,OOO,OOO원에서 관리처분계획 인가일 당시의 분양기준가액에 해당하는 OOO,OOO,OOO원을 차감한 가액(①)과, 위 분양기준가액에서 종전부동산의 취득가액과 필요경비를 차감한 가액에 전시한소득세법 제95조제2항 제3호의 규정에 의한 100분의 30에 해당하는 금액(장기보유특별공제)을 차감한 가액(②)의 합계액(①+②)으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정함이 타당하다고 판단된다.

4. 결 론따라서 이건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있으므로국세기본법 제81조, 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.