청구인이 재개발조합으로부터 쟁점토지 대신에 분양받은 쟁점아파트를 준공전에 양도한 행위를 아파트 입주권의 양도로 보아 실지거래가액에 의해 양도소득세를 부과할 수 있는지의 여부(경정)

처분청에서 청구인이 쟁점토지 대신으로 환지취득한 쟁점아파트를 준공전에 양도하였다하여 단순한 아파트 입주권의 양도로 보아 실지거래가액에 의해 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 부당함

1. 사실청구인은 서울특별시 강서구 OO동 OOOOOO에 주소를 둔 사람으로, 청구외 OOO으로부터 1986.9.27 나대지 상태로 취득한 같은 시 동작구 OO동 OOO OO 소재 대지 119평방미터중 66.12평방미터(이하 “쟁점토지”라 한다)를 1988.2.15 「OO 제O구역 제O지구 주택개량재개발조합」에 출자하고 그 대신에 같은 시 동작구 OO동 OOOO외 229필지 소재 OOO OO아파트 OOOO OOOOO(31평형, 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 배정분양받은 후, 준공(1988.8.29)전인 1988.8.27 이를 청구외 OOO에게 양도하였는 바,이에 대하여 처분청에서 청구인이 아파트 입주권을 양도한 것으로 보아 양도가액은 청구인이 청구외 OOO으로 부터 지급받은 실지거래가액 69,700,000원에 의해, 취득가액은 청구인이 재개발조합에 지급한 실지거래가액 35,750,000원(쟁점토지의 가액 34,679,354원과 추가부담금 1,070,646원의 합계액)에 의해 결정하여 1989.7.14 양도소득세 20,370,000원 및 동방위세 4,074,000원을 공시송달방법에 의해 결정고지(공시송달공고일 1989.7.4)함에 따라 이에 불복하여 전심절차를 거쳐 1989.10.30 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장청구인은 첫째, 처분청은 청구인에게 납세고지서를 송달하지 아니한 상태에서 독촉장을 발부하였으므로 이 건 처분은 무효이고(이하 “청구1”이라 한다),둘째, 무주택영세민으로 입주시 관리비등 공과금을 부담할 형편이 되지 못하여 쟁점아파트를 입주권상태로 양도하였는 바, 이에 대해 양도소득세를 부과하는 것은 부당하다(이하 “청구2”라 한다)는 주장이다.

3. 국세청장 의견이에 대하여 국세청장은, 청구1의 경우처분청이 제시한 반송우편물 및 납세고지서 송달불능사유서를 보면, 처분청은 이 건 납세고지서를 1989.6.16 청구인의 주민등록표상 주소지인 서울특별시 강서구 OO동 OOOO OO에 등기우편으로 발송하였으나, 1989.6.19 수취인 부재로 인하여 반송된 것으로 되어 있는 바,처분청이 청구인의 주소가 분명하지 아니한 것으로 보아 이 건 납세고지서를 공시송달방법에 의해 송달한 데에는 잘못이 없고,청구2의 경우, 청구인은 쟁점아파트를 취득할 수 있는 권리(아파트입주권)을 청구외 OOO에게 양도한 것이므로소득세법 제23조제1항 제2호 및동법시행령 제44조제4항 제2호의 규정에 의해 양도소득세 과세대상임을 알 수 있고, 양도 및 취득가액에 대해서는 다툼이 없는 바, 청구인이 정부시책에 따라 재개발한 지역내의 종전토지 소유자로서 배정받은 쟁점아파트의 입주권을 부득이 양도한 데 대해 양도소득세를 부과하는 것은 부당하다는 청구인 주장은 이유없다는 의견이다.

4. 쟁점따라서 이 건 심판청구의 쟁점은가. 청구1의 경우, 처분청이 이 건 납세고지서를 공시송달한 것이 타당한지의 여부를,나. 청구2의 경우, 청구인이 재개발조합으로부터 쟁점토지 대신에 분양받은 쟁점아파트를 준공전에 양도한 행위를 아파트 입주권의 양도로 보아 실지거래가액에 의해 양도소득세를 부과할 수 있는지의 여부를 가리는 데 있다 할 것이다.

5. 심리 및 판단

가. 청구1에 대하여위 쟁점“가”에 대해 살피건대, 처분청이 제시한 심리자료를 보면 처분청은 청구인의 주민등록표상 주소지를 송달장소로 하여 이 건 납세고지서를 등기우편으로 발송하였으나 수취인 부재로 인하여 반송된 것으로 되어 있는 바,처분청이국세기본법 제11조제1항 제3호의 규정에 의하여 청구인의 주소가 분명하지 아니한 것으로 보아 이 건 납세고지서를 공시송달방법에 의해 송달한 데에는 잘못이 없다고 판단된다.

나. 청구2에 대하여위 쟁점“나”에 대해 살피건대,도시재개발법 제49조제2항을 보면같은법 제42조에 규정한 관리처분계획에 따라 취득하는 대지 또는 건축시설은 토지구획정리사업법의 규정에 의한 환지로 보도록 규정되어 있고,토지구획정리사업법 제62조제1항을 보면 환지처분의 공고가 있는 경우에는 환지계획에서 정하여진 환지는 그 환지처분의 공고가 있은 날의 익일부터 종전의 토지로 보도록 규정되어 있으며,소득세법 시행규칙 제16조제1항 제1호를 보면 실지거래가액이 불분명한 경우의 양도차익계산에 있어서 토지구획정리사업법에 의한 환지지구내의 토지 양도시 양도차익의 계산은 종전의 토지소유자가 환지예정지구내의 토지 또는 환지처분된 토지를 양도한 경우에는 그 양도차익을 「(환지(예정)평수×양도시의 평당가액)-(종전토지의 평수×취득시의 평당가액+기타의 필요경비)」의 산식에 의하여 계산하도록 규정되어 있는 바,청구인이 OO 제O구역 제O지구 주택개량재개발사업지구내에 편입된 청구인 소유의 쟁점토지를 재개발조합에 출자하고 동조합원의 자격으로 쟁점토지 대신에 취득한 쟁점아파트를 관리처분계획인가(1987.10.5)후인 1988.8.27 양도한 것은 쟁점토지 대신에 취득한 환지(대지 및 쟁점아파트)를 양도한 것으로 보아야 할 것이다. 그런데 청구인은 쟁점아파트에 거주한 사실이 없는 바,소득세법 제5조제6호 자목 및동법시행령 제15조제1항의 규정에 의한 1세대1주택의 양도에는 해당되지 않는다고 판단된다.

다만, 쟁점토지의 취득 및 환지의 양도가 모두 법인과의 거래가 아닌 개인간의 거래일 뿐만 아니라 청구인의 주택소유여부에 대해 당심에서 조사한 바 쟁점아파트 이외에는 1981.9.15 이후 주택을 소유한 사실이 없는 것으로 나타나고 청구인이 현재 52세(1938.6.12 생)의 세대주라는 점등으로 미루어 볼 때 이 건 거래를 투기거래에 해당되는 것으로 보기가 어렵고, 또한 이 건의 환지의 양도는 특정지역고시일(1988.9.21) 이전인 1988.8.27에 이루어진 것이므로 그 양도차익은소득세법 시행규칙 제16조제1항 제1호의 규정을 준용하여 「[환지받은(받을) 아파트의 토지평수×토지과세시가표준액+환지받은(받을) 아파트의 건물평수×건물과세시가표준액)]-(종전 토지의 평수×취득시의 토지과세시가표준액+기타의 필요경비)」의 산식에 의하여 계산함이 타당하다고 판단된다(동지, 국심 89서1557, 1989.11.8 등 다수).

따라서 처분청에서 청구인이 쟁점토지 대신으로 환지취득한 쟁점아파트를 준공전에 양도하였다하여 단순한 아파트 입주권의 양도로 보아 실지거래가액에 의해 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 위와 같은 법률관계를 간과한 잘못이 있다 할 것이다.

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 일부 이유 있다고 인정되므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호, 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.