아파트의 양도차익 계산시 국민주택채권 매각손실액을 필요경비로 인정할 것인지 여부(경정)

양도가액에서 공제하여야 할 필요경비는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액이 되고 이 때 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 등록세, 취득세, 기타 부대비용을 포함한 취득가액을 말한다 할 것이므로 청구인이 주장하는 쟁점채권의 매각에 따른 손실 000원은 이를 필요경비에 산입하여 양도차익을 결정하여야 함

1. 사실 청구인은 서울 송파구 OO동 OOO OOOOO OOO OOOOO에 거주하는 사람으로서 청구인이 86.3.21 서울 강남구 OO동 OOOO OOOO OOOOO OOO OOOO(47평형)의 아파트 분양계약시 제2종 국민주택채권 금액 28,010,000원을 매입하고 아파트 분양가 63,621,000원을 87.7.14 잔금청산하고 취득등기한 후 88.7.29 동 아파트를 대금 159,000,000원에 양도한 데 대하여 처분청은 위 아파트는 법인으로부터 취득하여 양도한 것이므로 취득 및 양도당시의 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여 90.1.16 양도소득세 55,089,730원 및 동 방위세 11,017,940원을 청구인에게 결정고지하였고, 청구인은 위 아파트를 분양받을 당시 구입한 국민주택채권을 매각하여 발생한 매각손실액(21,860,000원)을 아파트의 취득부대비용으로 양도차익 계산시 공제하여야 한다고 주장하면서 90.3.16 심사청구를 거쳐 90.5.30 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 청구인은 쟁점아파트를 86.3.21 분양업체인 청구외 OOO주택개발주식회사와 분양계약을 체결하면서 아파트 분양대금과는 별도로 제2종 국민주택채권 9매 28,010,000원을 매입하여 당첨된 후 동 주택채권을 86.4.7 청구외 OOO에게 6,150,000원에 양도한 바 있고 처분청은 위 아파트의 양도에 대한 양도차익을 계산함에 있어 취득 및 양도가액을 모두 실지거래가액으로 하여 과세한 바, 소득세법 제45조 제1항 제1호 단서와 같은법 시행령 제94조 제1항 제1호 및 제86조 제1항 제1호 규정을 종합하여 보면 양도가액에서 공제하여야 할 필요경비는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액이 되고 이 때 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 등록세, 취득세, 기타 부대비용을 포함한 취득가액을 말한다 할 것이므로 이 건 국민주택채권의 매각손실액은 아파트를 취득하는데 따른 부대비용으로 보아 양도차익 계산시 필요경비로 공제되어야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 (이 건 심판청구의 전심절차인 심사청구당시에는 위와 같은 국민주택채권 매각손실의 필요경비 산입에 대한 청구인의 주장이 없었고 국세청장은 심사결정서 사본에 의하여 심판청구에 대한 의견서를 가름하고 있으므로 위 청구주장에 대한 국세청장의 의견 제출은 없음)

4. 쟁점 아파트의 양도차익 계산시 국민주택채권 매각손실액을 필요경비로 인정할 것인지 여부에 쟁점이 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단

이 건 처분경위를 보면, 청구인이 쟁점아파트를 86.3.21 당첨받아 87.7.14 잔금청산에 의하여 취득하고 88.7.29 양도한 데 대하여 처분청은 실지거래가액에 의한 양도차익 계산시 아파트 분양 신청시 매입한 주택채권의 매각손실액을 필요경비로 산입하지 아니하고 이 건 양도소득세등을 과세한 것임을 알 수 있고, 이에 대하여 청구인은 위 아파트 당첨시 매입한 국민주택채권 28,010,000원을 6,150,000원에 양도하였으므로 그 매각손실액(21,860,000원)은 필요경비로 인정되어야 한다는 주장이므로 이를 살펴본다. 청구인이 양도한 아파트의 시공업체인 청구외 법인 OOO주택개발주식회사 및 OOOO은행 OOO 지점장 대리 OOO에 의하면 청구인이 쟁점아파트 당첨으로 28,010,000원 상당의 제2종 국민주택채권을 매입한 것이 확인되고 있으며, 청구인이 매입한 동 채권은 청구외 OOO(서울 성동구 OO동 OOOOO OOOOO OO OOOOO 거주)이 86.4.7 금 6,150,000원으로 매입한 사실을 확인하고 있고 당심 조사공무원이 OOOO은행 채권과 담당차장에게 문의한 바에 의하면 청구인 매각당시(86년)의 거래시세는 통상 동 채권 액면가액의 22-23% 정도의 가액으로 형성되었다고 하는 바, 청구인이 제시하는 동 채권매각액 6,150,000원(액면가액의 21.95%)은 위 거래시세와 부합한다고 볼 수 있어 청구인이 쟁점 채권을 28,010,000원에 매입하였다가 6,150,000원에 매각하였다는 청구인의 주장은 신빙성이 있어 보인다.

따라서 청구인이 주장하는 채권매각손실액을 양도소득 계산시 필요경비에 산입할 수 있는지 여부에 대하여 살펴보면, 채권입찰제 분양아파트에 있어서는 국민주택채권의 매입이 아파트 분양계약 및 당첨권 취득에 있어 필수적인 것이고, 이 건 양도차익의 결정과 같이 실지거래가액에 의할 경우 양도가액에서 공제하여야 할 필요경비는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액이 되는 것이며( 소득세법 제45조 제1항 제1호 단서), 소득세법 시행령 제94조 제1항 제1호에서 취득에 소요된 실지거래가액이라 함은 제86조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액으로 산출하도록 규정하고 있으며, 같은령 제86조 제1항 제1호에서 매입한 고정자산은 매입당시의 가액(등록세·취득세·기타 부대비용을 포함한다)을 취득가액으로 한다라고 규정하고 있으므로 쟁점채권의 매각손실액은 아파트를 취득하는데 따른 부대비용으로 취득원가에 포함되어야 한다고 보아야 할 것이므로(동지 국심 90서169, 90.4.10) 청구인이 주장하는 쟁점채권의 매각에 따른 손실 21,860,000원은 이를 필요경비에 산입하여 양도차익을 결정하여야 할 것으로 판단된다.

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.