임차보증금은 취득가액에 포함하지 않고 양도차익을 산정한 처분의 당부(기각)

지급할 의무가 없는 임차보증금은 대항력이 없다고 보아 취득가액에 포함하지 않고 양도차익을 산정한 처분은 타당함

1. 처분개요

청구인은 1999. 10. 29. 청구외 정OO으로부터 대구광역시 OOO OOOOO 공장용지 2,004㎡ 및 건물 963.84㎡(이하 “쟁점공장”이라 한다.)를 보증금 30,000,000원(이하 “쟁점임차보증금”이라 한다.)에 임차하여 사용하다가, 2000. 7. 19. 쟁점공장을 경락받고 2001. 6. 14. 이를 양도하였는바, 2001. 6. 13. 쟁점공장에 대한 실지양도가액을 730,000,000원, 실지취득가액을 702,910,000원, 기타 필요경비를 34,111,180원, 양도차익을 0원으로 하여 2001년 귀속 양도소득세를 사전신고 하였다. 처분청은 쟁점공장의 실지양도가액이 800,000,000원이고 필요경비 에 부동산중개수수료 5,000,000원이 포함되지 아니한 사실을 확인한 후 이를 반영하여, 2005. 10. 7. 청구인에게 2001년 귀속 양도소득세 37,914,220원을 경정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005. 12. 27. 이의신청을 거쳐 2006. 4. 24. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

처분청은 쟁점임차보증금이 쟁점공장과는 무관한 쟁점공장 내의 기계 임차에 관한 것이라고 하나, 거래의 실질 및 관행에 비추어 쟁점임차보증금이 쟁점공장에 대한 임차보증금인 사실은 분명하며, 청구인은 쟁점공장을 임차하여 사용하던 중 전소유자 정OO의 부도로 인하여 부득이하게 이를 경락받았고 당시 경매절차에서 쟁점임차보증금 상당액을 지급받은 사실이 전혀 없으므로 실질과세원칙에 비추어 쟁점임차보증금도 양도소득세 계산시 필요경비로 산입되어야 한다.

나. 처분청 의견

청구인은 쟁점임차보증금이 양도소득세 계산시 필요경비로 산입되어야 한다고 주장하나, 계약서 등의 내용에 비추어 쟁점임차보증금은 쟁점공장 내의 기계 임차에 관한 것이지 쟁점공장의 임차에 관한 것이 아닐 뿐만 아니라, 설령 쟁점임차보증금이 쟁점공장 임차에 관한 것이라고 하더라도 국세청 예규 등에 비추어 전세권설정등기 등이 되어 있지 않아 대항력이 없는 임차보증금의 경우 그 임차보증금을 부동산을 취득하는데 소요된 금액으로 볼 수 없으므로 이를 필요경비로 산입하지 아니한 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

대항력 없는 임차인이 임차목적물을 경락받아 양도한 경우 그 임차보증금을 양도소득세 계산시 필요경비에 산입할 수 있는지 여부

나. 관련법령

(1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

(2) 소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(괄호 생략)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

다. 사실관계 및 판단

청구인은 쟁점공장의 취득가액, 양도가액 등에 대하여는 다투지 아니하나, 쟁점임차보증금은 쟁점공장 임차와 관련된 것이며 따라서 쟁점임차보증금도 양도소득세 계산시 필요경비에 산입되어야 한다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다.

(1) 청구인이 제출한 임대차계약서 중 “임대할 부분”란에 “연사기 16대”, “특약사항”란에 “연사기를 임대함에 있어 관리소홀로 인한 고장은 임차인이 책임을 진다.”라고 기재되어 있고, 쟁점공장의 전소유자 정정원 작성의 사실확인서에 “1997. 12. 27. 청구인에게 월세 없이 전세보증금 2000만원에 연사기 10대를 임대하였고, 1999년 10월부터는 연사기 6대를 추가하여 임대함”이라고 기재되어 있는 사실이 확인되며, OO감정원 작성의 감정평가서의 내용을 살펴보면, OO감정원이 쟁점공장의 경매 당시 쟁점공장 토지와 건물을 728,026,020원으로, 연사기 등 기계 61대를 123,404,000원으로 각각 따로 평가한 사실이 확인된다.

(2) 살피건대, 청구인은 거래 관행상 기계를 임차하면 그 속에 공장에 관한 임차가 당연히 포함된다고 주장하나, 계약서의 기재내용 등을 종합하면 청구인은 당초 쟁점공장이 아니라 쟁점공장 내의 기계를 임차한 것으로 보이고, 그렇다면 쟁점임차보증금은 기계 임차에 관한 것이라고 할 것이므로 이를 쟁점공장을 취득하는 데 실질적으로 소요된 대가로 보아 필요경비에 산입할 수는 없다고 판단된다.

(3) 덧붙여, 대항력 있는 임차권이 설정된 임차부동산의 경락인이 임차인에게 임차보증금을 반환한 경우 그 임차보증금을 그 부동산을 취득하는 데 실질적으로 소요된 대가로 볼 수는 있으나(OOO OOOOO OOO OOO OO OOOOOOOO 판결, 같은 뜻), 임차인이 전세권설정등기를 경료하였거나 임차목적물이 주택임대차보호법 등의 적용대상이어서 임차인에게 대항력이 있는 경우가 아니라면, 애초 경락인에게는 임차보증금을 지급할 아무런 의무가 없고 임차인도 이에 대하여 대항할 수 없는 이상 설령 임의로 경락인이 임차인에게 임차보증금을 지급하였다 하더라도 이를 임차목적물을 취득하는데 실질적으로 소요된 대가로 볼 수 없으며 이러한 결과는 임차인과 경락인이 동일한 경우에도 마찬가지라 할 것이다.

(4) 따라서 대항력 없는 임차인인 청구인이 쟁점공장을 경락받아 양도한 이 건의 경우에 임차인과 경락인이 동일하기는 하나 당초 경락인인 청구인에게 쟁점임차보증금을 지급할 아무런 의무가 없는 이상 이를 쟁점공장을 취득하는데 실질적으로 소요된 대가로 보아 필요경비에 산입할 수도 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 와 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.