부동산의 1층 건물 그 부수토지를 1세대1주택의 비과세대상에서 배제하고 과세한 처분의 당부(취소)

소규모 2층 겸용주택으로서 대부분이 주거용인 바, 임대하고 있다하여 임대전용의 ‘다른 목적의 건물’로 볼 수 없으므로 1세대 1주택으로 비과세함

1. 원처분 개요 청구인은 부산광역시 동구 OO동 OOOOOO 외 1필지 소재 점포 및 주택(대지 75㎡·건물 100.83㎡, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 1978.3.16 취득하여 1992.8.24 양도하였다. 처분청은 청구인이 쟁점부동산중 1층(56.2㎡)을 타인에게 임대하였으므로 이를 주택으로 볼 수 없다 하여 1층 전체면적과 그 부수토지에 대하여는 1세대1주택의 비과세대상에서 배제하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 1997.1.18 청구인에게 1992년도 귀속분 양도소득세 17,221,270원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1997.3.12 이의신청과 1997.5.30 심사청구를 거쳐 1997.9.29 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 가. 청구주장 청구인은 1988.10월경 쟁점부동산중 1층을 청구외 OOO에게 주거용으로 임대하였으나 임차인 OOO는 그 중 일부를 점포로 개조해 분식점을 경영하면서 양도당시까지 거주하여 왔는 바, 청구인이 쟁점부동산을 5년이상 보유하였고, 쟁점부동산중 주택의 면적이 주택이외의 면적보다 크므로 전체를 1세대1주택으로 보아 양도소득세를 비과세하여야 함에도 불구하고 처분청이 1층 전체면적과 그 부수토지에 대하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.

나. 국세청장 의견 소득세법시행령 제15조 제1항에서 “1세대1주택”이라 함은 주거의 목적으로 사용하는 건물로서 주택의 면적이 다른 목적의 건물면적보다 큰 경우를 말하는 것인 바, 여기에서 “다른 목적의 건물”에는 타인에게 임대한 주택을 포함하는 것이므로 쟁점부동산 중 1층 일부가 비록 주거용으로 사용되었다 하더라도 타인에게 임대하였으므로 이를 주택으로 볼 수는 없다 할 것으로서 다른 목적의 건물인 1층 전체면적과 이에 부수되는 토지면적을 1세대1주택의 비과세대상에서 배제하고 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점부동산의 1층 건물(56.2㎡)과 그 부수토지를 1세대1주택의 비과세대상에서 배제하고 과세한 처분의 당부에 그 다툼이 있다.

나. 관련법령

소득세법 제5조 제6호 (자)목에 의하면 대통령령이 정하는 1세대1주택과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득 에 대하여는 소득세를 부과하지 아니한다고 규정하고 있고, 같은법시행령 제15조 제1항에서 “법 제5조 제6호 (자)에서 ‘1세대1주택’이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 국내에 1개의 주택을 소유하고 3년이상 거주하는 것으로 한다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 거주기간의 제한을 받지 아니한다.

1. (생 략)

2. 당해주택의 보유기간이 5년이상으로서 거주자가 재무부령이 정하는 바에 의하여 1세대1주택임을 입증하는 경우

3. 재무부령이 정하는 부득이한 사유가 있는 경우“라고 규정하고 있으며, 위 같은조 제3항에서 “주택의 일부에 다른 목적의 건물이 설치되어 있거나 동일지번상에 주택과 다른 목적의 건물이 설치되어 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택 이외의 면적보다 작거나 같을 때에는 주택부분 이외의 건물은 주택으로 보지 아니한다.”고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산의 등기부등본에 의하면 청구인은 쟁점부동산을 1978.3.16 취득한 후 1992.8.24 양도하여 5년이상 보유하였고, 쟁점부동산(건물)의 건축물대장에 의하면 1층 56.2㎡는 근린생활시설(소매점)로, 2층 44.63㎡는 주택으로 되어 있다.

(2) 국세청의 전산자료에 의하면 청구인은 쟁점부동산 양도 당시 쟁점부동산 이외에 다른 주택을 소유한 사실은 없는 것으로 나타나고 있으며, 청구인이 쟁점부동산을 5년이상 보유한 사실과 다른 주택을 소유한 사실이 없다는 데 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.

(3) 청구주장과 처분청의 과세자료에 의하면 청구인은 건물 1층 56.2㎡중 29.75㎡를 주거용으로, 나머지 26.45㎡는 점포용으로 사용하였다고 주장하고 있으며, 처분청 또한 29.75㎡를 주거용으로 사용한 사실은 인정하고 있으나, 단지 청구인이 이를 타인에게 임대하였다 하여 1층 전체면적과 그 부수토지를 1세대1주택의 비과세대상에서 배제하고 양도소득세를 과세하였음을 알 수 있다.

(4) 쟁점부동산 1층의 세입자인 청구외 OOO의 주민등록표에 의하면 동인과 가족 3명(처, 자2)은 1988.12.20 쟁점부동산에 전입하여 1996.10.9 주민등록표 발급일 현재까지 거주하고 있는 것으로 나타나고 있다.

(5) 우리심판소에서 현지확인(1999.6.28)한 바에 의하면 청구외 OOO는 1998.11.30까지 쟁점부동산 1층에 거주하며 분식점(상호 : OO분식)을 운영하였고, 쟁점부동산 1층 56.2㎡는 주거용 방 2칸 29.75㎡와 영업공간(분식점) 26.45㎡로 이루어져 있음이 확인되고 있다.

(6) 먼저, 쟁점부동산 1층의 주거공간(29.75㎡)을 주택으로 보아야 할 것인지, 아니면 점포로 보아야 할 것인지에 대하여 살펴보면, 점포에 딸린 방은 점포로 볼 수 있다 할 것이나(국심 96경 153, 1996.5.27), 이 때의 방은 점포에 딸린 부수적인 방으로서 영업 중 휴식 등을 위한 공간의 개념으로 보아야 할 것이지, 이 건과 같이 전 가족이 주민등록을 이전하고 수년간 주거용으로 사용하는 경우까지 포함하는 것은 아니라 할 것이다.

(7) 다음으로, 쟁점부동산의 양도가 1세대1주택의 비과세대상이 되는지에 대하여 살펴본다. (가) 이 건 양도당시 시행된 구소득세법은 겸용주택의 1세대1주택 여부를 판정하는 기준으로 그 사용목적에 따라 “주택”과 “다른 목적의 건물”로 구분하고 있을 뿐 주택의 일부를 임대한 경우 임대한 부분을 주택으로 볼 것인지 아니면 다른 목적의 건물로 볼 것인지에 대하여는 명문의 규정을 두고 있지 아니하나, 사람의 주거에 사용하는 공간인 “주택”이라도 예외적으로 대규모 건물의 거의 대부분을 주택으로 임대하는 경우(대법원 88누 1004, 1989.2.28 판결례에서는 7층 건물 중 2-6층을 주택으로 임대)나 순수 임대목적으로 보유한 주택의 경우(재정경제원 재산 46014-63, 1995.2.17)에 있어서는 이를 “주택”과 구별되는 “다른 목적의 건물”로 보아 주택이 아닌 사업용자산의 범주로 해석하여 왔다. (나) 그러나, 이러한 해석을 일반화하여 주택을 타인에게 임대하기만 하면 획일적으로 “다른 목적의 건물”로 보아 주택면적에서 제외한다는 취지로 받아들여서는 안될 것이고, 그 구조·기능·규모 등을 종합적으로 고려하여 일반적으로 통용될 수 있는 조리나 상식에 비추어 임대사업으로 볼 수 있을 정도에 해당되는 경우에만 앞에서 열거한 법령상의 “다른 목적의 건물”로 보아 여기에 해당하는 면적만큼은 주택에서 제외하여야 할 것이다.

(다) 이 건 쟁점부동산의 경우 비록 청구인이 거주하지 아니하고 이를 임대하였다 하더라도 5년이상 보유함으로써 1세대1주택 비과세요건 중의 보유요건을 갖추고 있고, 대지가 75㎡, 전체 건물면적이 100.83㎡에 불과한 소규모(2층 슬라브즙)로서 사실상 주택의 형태를 갖추고 있어 임대전용의 건물이라고 보기도 어려울 뿐 아니라, 실제로 1층 29.75㎡와 2층 44.63㎡등 대부분을 주거용에 사용하고 있고, 청구인이 다른 주택을 소유하고 있지도 아니하며, 쟁점부동산 중 주택부분이 74.38㎡(1층 29.75㎡, 2층 44.63㎡)이고 주택이외의 면적은 26.45㎡로서 주택면적이 주택이외의 면적보다 더 크므로 쟁점부동산 전체를 1세대1주택으로 보아야 할 것이다. 따라서, 쟁점부동산 양도에 대하여 비과세를 배제하고 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다고 판단된다.

라. 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.