쟁점토지 양도시기(89.12.30)에는 농지가 아니나 계약체결당시(동년 4.30)에는 농지인 경우, 양도일 현재 농지의 양도로 볼 수 있는지 여부(취소)

양도계약체결당시(89.4.30)에는 농지임에는 분명한 쟁점토지의 경우 이를 농지의 양도로 보아야 할 것임

1. 사실청구인은 경남 사천군 사천읍 OO리 OOOOOO OOO에 거주하는 사람으로서 경남 사천군 사천읍 OO리 OOOOO OO 소재 답 3,125평방미터(이하 “쟁점토지”라고 한다)를 79.5.7 취득하여 경작하다가 청구외 OO건설주식회사에 양도하기로 89.4.30 계약체결, 동일자 계약금 10,000,000원을 수령한 후 잔금 58,750,000원은 동년 12.30 수령(매매계약서상 잔금수령이전이라도 OO건설주식회사가 건축필요상 토지사용을 요구할시는 청구인은 이를 허락하여야 한다라는 약정에 따라 OO건설주식회사는 쟁점토지에 89.6.29 아파트건설허가를 득하여 동년 7.6 착공하였음)하였는 바,처분청은 쟁점토지가 청구인의 양도일(89.12.30) 이전에 땅고르기 작업이 이루어져 경작에 사용할 수 없게 되었으므로 8년이상 자경농지의 양도여부에 있어 농지의 양도에 해당하지 않는다고 보아 쟁점토지의 양도 및 취득가액을 기준시가에 의하여 양도차익을 계산 90.10.15 자로 청구인에게 양도소득세 59,849,230원 및 동 방위세 11,969,840원을 과세하자, 청구인은 이에 불복하여 90.11.15 심사청구를 거쳐 91.1.29 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장청구인은 청구외 OO건설주식회사에 쟁점토지를 양도하기로 89.4.30 계약체결하고 잔금은 동년 12.30에 수령하기로 하면서 매매계약서상에 잔금지급기일 이전이라도 OO건설주식회사가 쟁점토지를 사용할 수 있다는 사전승락을 명시하였으며, 그 후 OO건설주식회사는 89년 6월초 청구인으로부터 토지사용승락서를 받아 동년 7.6 공사착공하여 90.3.8 국민주택규모이하의 아파트를 준공하였는 바, 대법원판결등에서 양도일 현재 농지라 함은 양도계약 체결당시에 농지임을 요한다라고 하고 있으며, 쟁점토지는 89.4.30 계약체결 당시에는 농지일뿐 아니라 경작확인서 및 농지세 과세대장등에서 확인되는 바와 같이 청구인의 쟁점토지 양도는 8년이상 자경농지의 양도이므로 비과세 하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견먼저 관련법규정을 살펴보면,소득세법 제27조및동법시행령 제53조(양도시기) 제1항에서 대금청산일을 양도시기로 하고 있음을 알 수 있고, 또한 국세청예규(재산 01254-1283, 85.4.30)에서 “양도일 현재 농지라 함은소득세법시행규칙 제5조제1항의 규정에 의하여 지적공부상의 지목에 관계없이 실제로 경작에 사용하는 토지를 말하는 것으로서 귀문의 경우소득세법시행령 제53조에 규정된 양도시기 이전에 토지사용승낙서에 의하여 땅고르기 작업이 이루어져 경작에 사용할 수 없게된 때에는 당해토지를 농지로 보지 않는 것임”으로 되어 있어 이 건의 경우 쟁점토지가 청구인이 8년이상 자경농지이다라는 점에서 서로 다툼이 없는 바, 청구인과 매수자 OO건설주식회사가 89.4.30 체결한 부동산 매매계약서상에는 쟁점토지의 잔금지급일을 89.12.30 로 하고 있고, 쟁점토지가 양도일 현재 농지인지 여부를 검토하기 위한 출장에서 확인한 바에 의하면 쟁점토지는 이미 89.6.29 건축허가일, 89.7.6 착공일, 90.3.10 준공일로 하여 준공되어 있어 양도일 현재인 89.12.30 당시에는 기초공사가 진행되어 농지가 아닌 대지로 조성되어 있는 것으로 밝혀졌으므로 처분청이 위 관련법규 및 국세청예규를 적용하여 8년이상의 자경농지에 따른 양도소득세 비과세규정을 배제하고 이 건 기준시가를 적용하여 양도소득세를 과세한 처분에 잘못이 없다는 의견이다.

4. 쟁점이 건의 다툼은 쟁점토지 양도시기(89.12.30)에는 농지가 아니나 계약체결당시(동년 4.30)에는 농지인 경우, 양도일 현재 농지의 양도로 볼 수 있는지 여부를 가리는 데에 있다고 할 것이다.

5. 심리 및 판단

청구인의 쟁점토지 양도경위를 보면, 청구인은 79.5.7 취득한 쟁점토지를 청구외 OO건설주식회사에 양도하기로 89.4.30 매매계약체결하고 잔금은 동년 12.30 수령하였으며, 매매계약서에서 잔금을 수령하기 이전이라도 OO건설주식회사가 건축상 필요하여 토지의 사용을 요구할때는 청구인이 허락하여야 한다는 약정에 따라 청구인이 OO건설주식회사에 대하여 쟁점토지사용승락을 하고 OO건설주식회사는 89.6.29 아파트건설허가를 득하여 동년 7.6 쟁점토지에 공사착공, 90.3.8 아파트 54세대 준공하였음을 매매계약서, 준공검사필증 및 OO건설주식회사 장부등 결제서류에 의하여 알 수 있으며,한편, 관련법규정을 살펴보면,소득세법 제5조제6호 라목에서 “양도할때까지 8년이상 계속하여 자기가 경작한 토지로서 농지세의 과세대상(비과세감면과 소액부징수의 경우를 포함한다)이 되는 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 소득세를 부과하지 아니한다”라고 규정하고 있고,동법시행령 제14조제3항에서 “양도할때까지 8년이상 계속하여 자기가 경작한 토지라 함은 취득한때로부터 양도할때까지의 사이에 8년이상 자기가 경작한 사실이 있는 양도일 현재의 농지를 말한다”라고 규정하고 있으며,동법시행규칙 제5조제2항에서 “양도할때까지 8년이상 계속하여 자기가 경작한 토지의 확인은 다음 각호에 의한다.

1. 등기부등본 또는 토지대장등본에 의하여 양도자가 8년이상 소유한 사실이 확인되는 토지일 것

2. 농지세 납세증명서 기타 시·읍·면장이 발급하는 증명서 또는 세무서장의 조사에 의하여 양도일 현재 농지임이 확인되는 토지일 것”라고 규정하고 있다.이 건의 경우, 처분청은 쟁점토지가 청구인의 양도일(89.12.30) 이전에 땅고르기작업이 이루어져 경작에 사용할 수 없게 되었으므로 농지의 양도에 해당되지 않는다고 보았으나, 위 법 규정에서 말하는 양도일현재 농지라 함은 양도계약체결당시에 농지임을 요한다는 취지로 해석하여야 할 것이고 양도계약 체결후 그 계약내용에 따라 양수인이 쟁점토지에 건설공사를 착수하였더라도 양도계약체결당시(89.4.30)에는 농지임에는 분명한 쟁점토지의 경우 이를 농지의 양도로 보아야 할 것이다(대법원 90누2499, 90.10.23, 국심90서 2394, 91.2.2 동지).또한 청구인은 쟁점토지 양도당시 42세로서 76.9.15 이후 현재까지 쟁점토지 바로 인근인 사천군 사천읍 OO리 OOOOO 및 같은리 OOOOOO OOO에 거주하면서 농업에 종사하였고 쟁점토지의 농지세를 납부하였음이 청구인 주민등록표등본, 농지자료검토조서, 농지세과세대장 및 청구외 OOO 등의 경작확인서 등에 의하여 확인되고 있으며, 이와 같이 청구인이 쟁점토지를 8년이상 자경한 사실에는 처분청도 다툼이 없다.

따라서 청구인의 쟁점토지 양도는 8년이상 자경농지의 양도로서 비과세하여야 할 것이다.

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있다고 인정되므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.