소유권이전등기접수일을 양도시기(청구인 주장 : 잔금청산일)로 보아 과세한 처분의 당부(취소)

쟁점토지의 등기부등본에 의하면, 매수인은 ’90.12.28 청구외 ○○으로부터 사채를 빌어 이 건 잔금을 청산함과 동시에 소유권 이전등기 접수 및 근저당권을 설정한 사실이 확인되고, 매수인의 등기지연 사유는 양수인의 남동생이 대리 작성한 사실이 확인되므로 청구주장 이유없음.

1. 처분개요

청구인은 청구외 OOO과 공동으로 ’82.11.12 취득한 서울특별시 노원구 OO동 OOOOOO 대지 165㎡(전체토지 330㎡의 1/2 상당, 이하 “쟁점토지”라 한다)를 ’90.12.28 청구외 OOO 명의로 소유권 이전등기하고 ’91.5.31 과세표준 확정신고(양도일을 ’89.9.1로 함)를 하였다.처분청은 등기부상 접수일인 ’90.12.28을 양도시기로 하여 양도차익을 계산하고 ’93.8.30 청구인에게 ’90년도 귀속분 양도소득세 14,299,070원 및 동 방위세 3,063,740원을 결정고지하였다.청구인은 이에 불복하여 ’93.10.27 이의신청과 ’94.1.17 심사청구를 거쳐 ’94.5.7 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견가. 청구주장청구인은 공동소유자 OOO과 ’89.9.1 쟁점토지를 OOO에게 1,450만원에 양도하기로 매매계약(계약일에 계약금 200만원, ’89.9.8 중도금 500만원, ’89.9.25 잔금 750만원)을 체결하고, 실제로는 ’89.10.4 잔금을 수령하고 같은 날짜에 청구인과 공동매도자인 OOO이 매도용 인감증명을 교부한 사실이 있고, 공동소유자의 경우 강동세무서에 ’93.4.16자로 양도일을 잔금약정일인 ’89.9.25로 결정한 사실이 있으므로 이 건도 ’89.10.4로 결정함이 타당하다.

나. 국세청장 의견쟁점토지의 등기부등본에 의하면, 매수인은 ’90.12.28 청구외 OOO으로부터 사채를 빌어 이 건 잔금을 청산함과 동시에 소유권 이전등기 접수 및 근저당권을 설정한 사실이 확인되고, 매수인의 등기지연 사유는 양수인의 남동생이 대리 작성한 사실이 확인되므로 청구주장 이유없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구주장 잔금청산일 ’89.10.4을 인정할 수 있는지 여부

나. 관련법령

(1)소득세법 제27조에서 「자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다」고 규정하고 있으며,(2)같은법 시행령 제53조제1항에서 「법 제27조에 규정하는 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다」고 규정하면서 그 제1호에서 「대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지금약정일 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1月을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일로 한다」고 규정하고 있다.

다. 사실관계

- ’82.11.12 : 청구인외 1인 명의로 소유권 취득 등기(1/2 지분)- ’89.9.22 : 쟁점토지 거래 계약 신고(노원구청장)- ’90.12.28 : 양수인 OOO의 명의로 소유권 이전 등기(원인 : ’89.9.1 매매)- ’91.5.31 : 양도소득 과세표준 확정 신고(양도일을 ’89.9.1로 함)- ’93.4.16 : 강동세무서장은 공동 양도인인 OOO에게 양도일을 89.9.25로 하여 양도소득세 결정 고지- ’93.2.20 : 양수인 OOO은 쟁점토지를 양도라. 청구주장 잔금청산일 ’89.10.4을 인정할 수 있는지 여부

(1) 청구인이 제시하고 있는 쟁점토지의 검인매매 계약서(’89.9.1자) 사본에 의하면 매매대금은 14,500,000원으로(계약금 2,000,000원, 중도금 5,000,000원은 ’89.9.9 지불하기로 약정하고 잔금 7,500,000원은 ’89.9.25 지불하기로 약정하고 있다)되어 있어 검인매매 계약서 기준 평당가액은 145,255원 상당이고 한편, 공동 양도인인 OOO의 양도소득에 대한 강동세무서장의 결정 결의서에 의하면(양도일을 잔금약정일인 ’89.9.25로 보고 있음) ’89년도 쟁점토지의 기준시가가 44,002,530원(OOO 지분 상당액은 22,001,265원임)이고 기준시가 기준 평당가액은 440,798원 상당으로서 위 검인매매계약서상 양도가액이 통상 시가보다 낮은 기준시가의 약 33%에 불과한 점, 쟁점토지의 토지등급이 ’90.1.1자에는 189등급, ’91.1.1자에는 195등급, ’92.1.1자에는 203등급으로 계속 상향 조정되어 지가가 상승추세에 있었음을 알 수 있는 점, 쟁점토지가 택지개발 예정지구내에 소재하고 있는 점, 위 검인매매계약서상 기재된 대금 수수사항을 뒷받침할 수 있는 객관적이고 구체적인 자료를 전혀 제시하지 못하고 있는 점등을 미루어 볼 때 위 검인매매계약서는 사실에 근거하여 진정 성립된 것이라고 인정하기는 어렵다.

(2) 그러나 청구인과 이건 공동 양도인인 OOO의 ’89.10.4자 매도용 인감증명서 사본(강동구 OO OO 동장 발행, 도봉구 OO OO동장 발행)에 의하면 양수인이 OOO명의로 각 기재되어 있어 쟁점토지의 등기 접수일보다 약 1년 2개월 이전에 부동산 매도용 인감증명서를 발급 받았고 통상 잔금청산시 양도인의 부동산 매도용 인감증명서를 교부하는 것이 부동산 거래관행인 점, 쟁점토지 거래계약을 관할구청에 ’89.9.22자로 신고함에 있어 양수인이 위 OOO 명의로 기재되어 있음이 토지거래계약신고필증(’89.9.23자 노원구청장 발행) 사본에 의하여 확인이 되고 있는 점, 이건 양수인 OOO의 거래사실 확인서(’91.1.25자 인감증명서 첨부) 및 사유서(’93.10.15자)와 당심판소가 청구인에게 조회하여 확인한 내용에 의하면, 양수인은 쟁점토지를 주택신축목적으로 취득하였으나 진입로가 없는 맹지로서 도시계획사실관계확인원상 용도가 교육 및 연구지역이고 택지개발예정지구에 편입된 토지이기 때문에 건축허가등을 받을 수도 없어 소유권이전등기를 취득 즉시 할 필요성을 느끼지 못하였을 뿐만 아니라 등기의 중요성도 인식하지 못하였기 때문에 소유권이전등기가 지연된 것이라고 진술하고 있는 점등을 종합해 볼 때 청구인과 공동양도인인 OOO이 부동산 매도용 인감증명서를 각 발급 받은 ’89.10.4을 이건 잔금청산일로 보아야 하며, 따라서 쟁점토지의 양도시기는 ’89.10.4로 봄이 타당하므로 이 건 양수인 OOO이 쟁점토지를 ’93.2.20 양도한 사실에 대하여 그 취득시기를 ’89.10.4로 보아 과세하는 것은 별론으로 하고 90년도 귀속분으로 과세한 당초처분은 소득의 귀속년도를 그르친 잘못이 있다고 판단된다.

따라서 이건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.